최근 2~3년 동안 급등했던 서울 아파트 가격이 최근 다소 주춤한 상태다. 가끔 서울 일부 지역 아파트 가격이 고점 대비 몇 억원씩 떨어졌다는 기사도 나오지만 좀 더 자세히 들여다 보면 지난해 하반기 최고치를 기록한 시점 대비 하락한 것이지 2016년과 비교하면 여전히 50% 이상 오른 곳이 대부분이다.
하늘을 모르고 치솟은 아파트 가격이 오른 만큼 조정을 받을 것이라고 생각한 필자 같은 사람의 예측과는 상당한 거리가 있는 현실이다.
◇그때 아파트 가격은 왜 올랐을까? 지금도 생각하면 쓴 웃음을 금치 못하는 에피소드가 있다. 2015년 5월의 일이다. 독립문 부근에 위치한 S아파트에 전세로 입주한 후 혹시나 아파트 가격이 떨어져서 전세보증금을 돌려받지 못할까 염려돼 아파트 시세를 확인한 적이 있다.
그 전달 매매가격이 3억8000만원, 전세보증금은 3억3000만원이어서 전세가율이 약 87%였다. 그때 '설마 아파트 값이 10% 넘게 떨어지겠어?'라고 안심했던 기억이 난다.
그런데 그때가 바로 아파트 가격이 본격적으로 상승하기 직전이었다. 지난해 최고점과 비교하면 약간 하락했지만, 올 3월 S아파트의 매매시세는 약 7억원까지 치솟았다. 필자가 10% 이상은 안 떨어질 거라 생각했던 시점에서 80% 이상 상승한 것이다.
2008년 이후 장기간 조정을 거듭하던 서울 아파트 가격이 최근 3~4년 새 80% 이상 상승하리라고는 전혀 예상치 못했다. S아파트는 서울 아파트 중 상승폭이 큰 폭에 속하지만, 서울 아파트 대부분이 40~50% 이상 올랐다.
KB국민은행에 따르면, 서울 아파트 매매 가격지수는 2008년 7월 82.6으로 최고치를 기록한 후 횡보국면을 걷다가 글로벌 금융위기 발발 후 조정국면에 진입했다. 이후 서울 아파트 매매 가격지수는 9% 이상 하락하며 2013년 9월 최저치인 75.1을 찍고서야 반등을 시작했다.
이후 서울 아파트 가격이 장기적인 상승추세에 진입한 건 박근혜 정부의 부동산 부양책 영향이 컸다. 또한 미 연준이 2008년부터 유지하고 있는 저금리 정책의 영향도 무시할 수 없다. 기축통화 발행국가인 미국이 저금리를 유지하면서 10년 넘게 전 세계적인 저금리 추세가 지속되는 중이다.
저금리가 아파트 가격에 큰 영향을 미친다는 건 누구나 아는 사실이다. 그런데 유동성이 부동산에 미치는 영향이 더 클 수도 있다는 걸 아는 사람은 그리 많지 않다.
◇통화량 증가가 자산 가격에 미치는 영향 지난달 평소에 잘 알던 투자회사 대표 A씨를 만났다. 주식투자 전문가이지만, 부동산 투자에도 남다른 일가견이 있는 사람이다. 여기서 A씨가 갑자기 2000년 이후 우리나라의 통화량이 얼마나 증가했는지 아느냐고 물었다. 우리나라의 광의통화(M2)는 2000년 1월 677조원에서 올해 1월 2717조원으로 늘어 증가폭이 300%에 달했다. M2는 현금, 요구불예금 합계에 저축성예금, 양도성예금증서(CD), 금융채 등을 더해서 구한 시중 통화량이다.
그리고는 우리나라의 시중 통화량이 4배로 늘어났는데, 자산가격도 동반 상승하는 게 당연하지 않냐고 반문했다. 우리나라 가계자산 중 부동산이 차지하는 비중은 70%가 넘는다. 결국 증가한 유동성은 변동성이 큰 주식시장보다는 부동산으로 몰릴 수 밖에 없는 구조다.
KB국민은행 자료에 따르면, 서울 아파트 매매 가격지수는 2000년 1월 31.7에서 2019년 1월 100으로 19년 동안 215% 늘어나 약 3.15배로 껑충 뛰었다.
2000년 1월부터 2019년 1월까지 시중 통화량인 M2와 서울 아파트 가격의 연평균 상승률을 계산해봤다. 19년 동안 광의통화(M2)는 연평균 7.6% 증가했고 서울 아파트 가격 지수는 연평균 6.2% 상승했다. 광의통화 증가속도에는 못 미치지만, 통화량이 증가하는 한 서울 아파트 가격도 비슷한 추세로 상승해 온 사실을 알 수 있다.
재개발·재건축사업을 통해 주택 공급이 증가하긴 하지만, 기본적으로 토지가 유한하기 때문에 주택 공급증가는 제한적이다. 게다가 양질의 일자리가 있으면서 주거·교육환경까지 좋은 지역의 공급증가는 더욱 제한적이다. 서울 아파트 가격 상승률이 전국 아파트 중에서도 가장 높은 이유다.
결국 아파트 가격은 떨어지기보다는 최근 2~3년처럼 급등하진 않더라도 장기적으로 완만한 상승을 지속할 가능성이 높다. 아파트 공급은 통화량 증가 속도를 따라잡을 수 없기 때문에 늘어난 통화량만큼 아파트 가격은 자연스레 오를 수밖에 없다.
어떻게 보면 아파트 가격 상승은 통화량 증가로 인한 자산가격 인플레이션 현상이다. 아파트 가치는 비슷하게 유지됐지만, 통화량 증가로 인해 화폐 가치가 떨어진 결과로 아파트 가격이 올랐다고 볼 수 있는 것이다. 아파트 가격이 장기적으로 오를 수밖에 없는 이유다.
