문재인 정부의 부동산종합정책인 9·13 부동산대책이 나오고 어느덧 반년이 지났다. 2019년 1분기 주택시장은 성큼 다가온 봄을 맞아 온기를 되찾고 있는 것일까. 각종 인터넷 포털사이트나 뉴스에서 들려오는 소식은 부정적인 뉘앙스 일색이다. 그도 그럴 것이 지난해만 해도 뜨겁게 달아올랐던 서울 분양시장이 1순위 청약에서 미달되고, 강남 아파트 시세도 조정받고 있다. 정부에서 3기 신도시를 발표했지만 오히려 개발예정지 인근 집값은 공급과잉 우려로 하락세를 보이고 있다.
다만 서울의 자치구 혹은 경기도의 시·군·구가 모두 하락세를 보이는 것은 아니다. 2019년 봄 수도권 주택시장은 아직 확실한 방향성을 보여주고 있지 않다. 부동산시장의 대세 상승이 끝나고 혼조세로 접어들 때 시·군·구별 차별화된 흐름이 전개되기 마련이다. 따라서 2019년 수도권 주택시장은 각자 다른 경로를 걷게 될 것이다. 지리적으로 인접한 도시라도 교통개발, 공급 여건 등에 따라 극심한 차별화를 보일 전망이다. 양극화를 넘어 다극화 양상으로 접어들 수도권 주택시장의 미래를 시·군·구별 1분기 데이터를 통해 미리 살펴보자.
서울시 서남권 약진, 동남권 하락
‘그래프1’은 서울 자치구별 아파트 매매가 상승/하락 톱5 지역을 꼽아본 것이다. 금천구, 구로구 등 서울 서남권의 약진과 강남구, 송파구 등 서울 동남권의 하락으로 요약된다. 이들 지역의 상승과 하락을 가른 것은 무엇보다 ‘가격’이다. 상승 톱5 지역은 동작구를 제외하고 3.3㎡당 1500만~2000만 원대의 가격 분포를 보이고 있다. 하락 톱5 지역은 성북구를 제외하고 3.3㎡당 3500만 원 이상의 높은 가격을 유지하고 있다.
정부에서 기준으로 삼고 있는 고가주택의 시세가 약 12억 원(공시가 기준 9억 원) 이상이라는 점을 생각해보자. 국민주택 규모인 전용면적 84㎡ 아파트의 가격이 3.3㎡당 3500만 원일 경우 해당 아파트의 시세는 12억 원이다. 따라서 정부가 ‘잡고자’ 하는 3.3㎡당 3000만 원 중반대 이상의 집값이 조정받는 것은 이상한 일이 아니다. 다만 여전히 3.3㎡당 3500만 원 이상인 동남권과 1500만 원~2000만 원대인 서남권의 시세 차가 크고, ‘인(in) 서울’에 대한 갈망이 유지되고 있기 때문에 서남권의 주택 가격이 상승하고 있는 것이다.
가격 외에도 상승/하락 지역의 희비를 가른 것은 ‘공급량(입주량)’이다. 송파구는 헬리오시티 입주로 2018년 한 해만 총 1만 가구의 입주가 쏟아졌다. 필자의 경험상 시·군·구 지역의 한 해 적정 입주량은 2000가구 수준인데, 이것의 5배에 달하는 물량은 아무리 서울이라도 감당하기 어렵다. 강남구 역시 2018년에 이어 2019년까지 4500여 가구의 입주가 예정돼 있고 강동구도 1만 가구 넘는 입주 물량이 대기 중이다. 반면 1분기 서울에서 가장 많이 오른 금천구, 구로구의 경우 2018년 1000가구 수준의 무난한 입주가 이뤄졌다. 금천구의 가격 상승을 견인하는 리딩 단지인 ‘롯데캐슬골드파크1차’의 시세 추이를 보면, 지난해 3분기 이후 하락한 동남권과 달리 2019년 초 현재 여전히 ‘시세의 상·하한’ 범위에서 실거래가가 형성돼 있다(그래프2 참조).
가산디지털단지 등 업무지구가 자리 잡고 있고 3.3㎡당 2000만 원 초반대 가격, 그리고 적정한 공급량(입주량)이 금천구 리딩 단지의 시세를 유지해주고 있는 것이다. 비교하자면 2019년 1분기 현재 금천구에 연접한 경기 안양시의 리딩 단지 시세는 3.3㎡당 2000만 원에 달한다. 이 때문에 금천구가 실수요자 입장에서 매력적일 수 있다.
서울은 여전히 공급 부족, 분양시장 훈풍 지속
서울을 대표하는 동남권의 시세가 조정받는 와중에 분양시장 역시 약세를 보였을까. 1분기 서울에서 가장 높은 청약 경쟁률을 기록한 곳은 ‘e편한세상 청계센트럴포레’ ‘태릉해링턴플레이스’다. 재고주택 시세가 조정받고 있는 와중에도 주택고령화 트렌드와 경쟁력 있는 분양가가 높은 청약률을 만들어냈다. ‘표1’에 두 단지의 분양가와 해당 지역 중년주택(입주 연차 6~10년)의 평균 시세를 비교해놓았다.
보다시피 새 아파트 분양가와 중년주택의 시세 차가 거의 없다. 또한 두 단지 모두 재개발/재건축인데, 이 중 일반청약이 가능한 물량은 두 단지 모두 총공급량의 절반이 되지 않는다. 이것은 서울의 ‘실질공급량’을 따져보는 데 시사하는 바가 크다. 서울 분양 물량의 절반 이상을 조합원이 가져가고 청약통장을 가진 ‘실수요자’에게 돌아가는 물량이 적다는 것은 서울의 실질공급량이 오히려 부족할 수 있다는 뜻이다. 실제로 서울의 1분기 분양 물량 추이를 2015년부터 올해까지 따져보면 조합 물량을 제외한 일반 물량은 1분기 기준 평균 2000여 세대에 불과하다.
다시 말해 주택 수요 성수기인 ‘봄’인데도 대단지 아파트 1개 규모에 불과한 실질공급량이 인구 970만의 서울에 공급됐다는 이야기다. 향후 정부의 청약 대출규제로 서울의 1순위 경쟁률은 감소하겠지만 적정한 수준의 실질공급량과 중년주택 수준의 분양가가 유지되는 한 무순위청약이 주목받으면서 서울 분양시장은 봄기운을 이어갈 것이다.
경기, 구리시와 수원 권선구가 상승 주도
‘그래프 4’는 경기 시·군·구별 아파트 매매가 상승/하락 톱5 지역을 꼽아본 것이다. 구리시, 수원 권선구 등 최근 교통 호재가 가시화된 곳이 매매가 상승을 주도했다. 그런데 구리시 8호선 연장 개통은 이미 과거에 확정됐는데도 다시 주목받는 이유가 무엇일까.
답은 지난해 말 정부에서 발표한 ‘2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안’(3기 신도시 대책)에 있다. 필자가 주목한 것은 대책 방안의 뒷단에 나오는 ‘수도권 광역교통망 개선방안’이다. 해당 대책 가운데 구리시를 지나는 8호선 별내역과 4호선 연장 예정인 진접선을 잇는 구상이 발표됐다(그림1 참조). 이렇게 되면 구리시에서 4호선 접근이 가능해 도심지 출퇴근이 한결 편해진다. 바로 이 부분이 구리시의 집값을 움직이고 있는 것이다.
수원 권선구의 경우 비록 신분당선 호매실역의 예비타당성조사 면제(예타면제)가 불발됐지만, 올해 3월 예타면제 대상에 다시 포함되면서 호매실역 개통에 대한 기대감이 커지고 있다. 경기 남부의 요지인 광교-분당을 지나 강남까지 이어지는 교통망은 파급력이 클 수밖에 없는 것이다(그림2 참조).
경기도 매매가의 하락을 견인한 과천시, 광명시, 의왕시는 9·13 부동산대책의 영향으로 재건축 추진 기대감이 꺾이고 있다. 특히 광명시의 경우 재건축 초기 단계에 있는 하안동 아파트의 시세가 하락을 주도했다(그래프5 참조). 이들 도시 외에도 성남 수정구의 경우 위례신도시 내 입지별 시세 차가 심화되며 하락세를 보였다.
올봄 경기도 청약시장을 달군 단지들은 ‘공공분양’이라는 키워드로 묶을 수 있다. 팔달구에 공급된 ‘수원역푸르지오자이’는 37 대 1이라는 높은 청약경쟁률을 보였고. 다산신도시 내 공공분양인 ‘다산신도시 자연앤자이’ 역시 51 대 1의 폭발적인 청약경쟁률을 기록했다(표2 참조). 이들 단지는 공공분양에 따른 매력적인 분양가, 일반공급 물량의 희소가치로 높은 관심을 모았다. 현재 경기도의 중년주택 평균 시세는 3.3㎡당 1300만 원 수준이다. 이 와중에 두 단지 모두 3.3㎡당 1300만 원 수준의 분양가를 책정했으며, 일반공급 물량 역시 수원역푸르지오자이는 163세대, 다산신도시 자연앤자이는 208세대에 불과했다.
경기도 미분양 꾸준히 감소, 기대감 여전
2019년 경기도 미분양 수준은 2018년보다 양호한 수준이 예상된다. 2018년 초 경기도 미분양의 대부분을 차지했던 남양주, 용인시, 화성시, 김포시 미분양이 지난 1년간 꾸준히 감소했기 때문이다. 비록 안성시, 평택시의 경우 미분양 개선 속도가 더디긴 하지만 2019년 분양 물량이 감소하면서 속도 조절이 이루어질 전망이다(그래프6 참조).
1분기 수도권 하락 지역의 공통점은 9·13 부동산대책으로 기대감이 꺾인 ‘재건축 초기 단계’ 사업장이 많았다는 것이다. 더불어 정부 고가주택 기준인 시세 12억 원 이상 아파트가 밀집한 곳도 하락세를 보였다. 반면 서울 서남권은 여전히 높은 동남권 시세에 대한 반발로 상승세를 보였으며, 경기도는 서울 도심권으로의 교통 호재가 가시화된 곳이 강세였다.
분양시장의 경우 ‘중년주택 수준의 분양가’ ‘희소한 일반분양 물량’의 조건을 충족한 단지가 꾸준한 인기를 누리고 있다. 정부의 지속되는 청약 대출규제에도 ‘수십 대 1’ 경쟁률이 2019년 봄에도 나타나고 있는 것은 ‘주택고령화 트렌드’가 앞으로도 분양시장을 이끌 모멘텀임을 증명해주고 있다.
