서울 아파트 전세시장에 유래 없는 장기 하락세가 이어지고 있지만 최근 들어 분위기 반전의 징후들이 포착되고 있다.
꽁꽁 묶인 대출규제의 영향으로 여전히 서울의 전셋값 약세를 점치는 전망이 우세하지만 일각에서는 5월 반등설도 제기한다. 다만 이후 공급-수요측면에서 상승과 하방 요인이 엇갈려 ‘상승 전환’과 ‘반짝 상승’을 예측하기가 쉽지는 않은 상황으로 보인다.
25일 한국감정원의 ‘전국주택가격동향조사’에 따르면 4월 셋째주(15일 기준) 서울 아파트 전셋값은 0.04% 하락했다.
지난해 10월 다섯째 주부터 이번 주까지 25주 연속 하락한 것으로 KB국민은행, 감정원 등 민간·공공기관에서 아파트값 통계를 작성한 이래 최장기 하락세다.
하지만 하락률은 지난해 11월 둘째주(-0.03%) 이후 22주만에 가장 적었다. 이달들어 낙폭은 2주 연속 축소(-0.08→-0.06→-0.04%)되고 있는 상황이다.
서울 아파트 전셋값 하락세에 제동이 걸린데에는 서울내 신규 입주물량이 감소한데 따른 것이다.
국토부에 따르면 지난해말 입주가 시작된 서울 송파구 가락동 9510세대 대단지 헬리오시티를 제하고도 올들어 3월까지서울의 아파트 신규 공급물량은 1만1510세대에 달했다.
누적된 신규 입주물량은 전셋값 안정을 가져왔다. 일각에서는 집값 급등과 3기 신도시 개발 등의 영향으로 나타난 전세 선호 현상에 전셋값 불안 가능성을 제기하기도 했으나 이같은 공급 물량이 수요를 받아내면서 우려를 불식시켰다.
하지만 4월 들어 분위기가 달라졌다.
서울 신규 입주물량은 2월 7859세대를 정점으로 3월 1870세대, 4월 1602세대로 급감했다.
반면 봄 이사철 수요와 일부 재건축 단지 이주수요가 생기면서 일부 단지가 전셋값 오름세로 돌아섰다. 지난주 아파트 전셋값 상승세를 자치구별로 보면 송파구(0.07%)가 미성·크로바 등 인근 재건축 단지 이주수요로 5주 연속 상승했고 또 금천(0.06→0.05%)이 2주 연속 상승세를 이어갔다. 보합은 강북, 강서, 구로, 동대문구 등 4곳이다.
5월에도 신규 입주물량은 114세대까지 급감한다. 일부에서 5월 전셋값 반등설이 제기되는 이유다.
일반적으로 4월 이후 봄 이사수요가 차츰 늘어 가을 이사 시즌을 앞둔 8월까지 증가하는 경향이 있다는 점을 감안하면 당분간 전세 수요는 증가할 전망이다. 이에따라 일부 지역과 단지는 상승 전환 가능성도 제기된다.
하지만 6월 이후부터 강동구를 중심으로 또다시 아파트 신규 입주 물량이 늘어난다.
서울 강동구 명일동 래미안 명일역 솔베뉴(1900세대)를 비롯해 관악구 봉천동 e편한세상 서울대입구(1531세대), 성북구 장위동 래미안 장위1(939세대), 동대문구 휘경동 SK VIEW(900세대) 등 대단지 아파트 단지의 입주가 속속 진행된다. 강동구는 올 한해만 1만946가구가 입주하는데다 내년에도 대규모 입주가 예고된 상태다.
서울 아파트 전셋값 5월 상승설이 ‘반짝’ 상승에 그칠 것이라고 예측하는 이유다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “이사 성수철이기 때문에 서울 아파트 전세가격의 낙폭을 줄이는 요인으로 작용하고 있지만 3분기부터 입주 물량이 증가한다”면서 “반짝 상승하더라도 올 가을부터 내년 상반기까지는 재조정될 가능성이 높다”고 말했다.
다만 하반기에도 서초구 이주수요가 약 6000세대 있어 상승 영향을 발휘할 수 있다는 점은 변수다.
감정원 관계자는 “현재 여러 자치구에서 입주물량이 소화되고 봄철 이사수요가 지속 발생하면서 상승세를 보이는 단지들이 늘고 있다”며 반짝 상승 가능성을 예측했다.
그는 이어 “강동구 입주물량이 하방압력으로 작용하겠지만 헬리오시티만큼 파급력을 발휘할지는 미지수”라며 “이주수요가 상승동력으로 작용하는 서초구와 인근 동작구 등은 상승 영향이 있을 것”이라고 내다봤다.
