지난해 9·13 부동산대책 이후 급격히 하락하던 서울 집값이 최근 꿈틀대기 시작했다. 대한민국 부동산 1번지로 불리는 강남 아파트값이 상승 전환한 것이 자극제가 됐다. 바닥을 찍었으니 이제 곧 반등할 거라는 시장의 기대감이 높아지자 정부는 추가적인 규제를 언급하며 극도로 예민한 반응을 보였다. 반면 정치권은 여당까지 합세해 부동산 규제완화를 위한 법안 개정에 적극적인 모습이다. 한국은행은 금리인하 가능성을 시사했다. 올 하반기 부동산을 둘러싼 변수가 역대급으로 많다. 전국민의 관심이 부동산으로 쏠려있다.
◆반등 조짐에 "추가규제" 경고
올 상반기 부동산시장의 최대이슈는 주택 공시가격 인상이었다. 정부가 올해 주택 공시가격을 역대 최고수준으로 올리자 재산세와 종합부동산세 부과 기준일인 6월1일 이전 다주택자 매물이 쏟아질 것이라는 전망이 팽배했다.
하지만 막상 뚜껑을 열어보니 매물은커녕 일부 강남 재건축아파트를 중심으로 급매물이 소진돼 서울 집값을 끌어올렸다. 부동산114 조사 결과 서울 아파트값은 지난해 11월 이후 7개월 만에 상승 전환했다. 양도소득세 증가 부담이 커짐에 따라 다주택자가 매도 대신 증여나 상속 등을 선택한 것이 가장 큰 원인으로 풀이된다.
서울 아파트값이 지난해 11월 둘째주 이후 줄곧 하락하자 국토교통부는 올 4월 ‘2019년 주거종합계획’을 발표하면서 “부동산시장 안정기”라고 평가했다. 그러나 수요자들은 서울 아파트값 하락을 체감하기 힘든 상황이다.
KB국민은행에 따르면 지난 4월 서울 아파트 중위가격은 8억2574만원으로 지난해 11월 대비 2309만원 떨어졌다. 지난해 11월은 서울 아파트 중위가격이 역대 가장 높았던 시기다. 문재인정부 초기인 2017년 5월 한국감정원의 서울 아파트 평균가격은 5억7028만원이었다. 2년여 동안 2억~3억원 오르고 이후 2000만원가량 내린 것이다.
이런 상황이다 보니 이번 집값 반등을 놓고 정부가 과민반응을 보일 수밖에 없다. 이원욱 더불어민주당 원내수석부대표는 지난 6월13일 국회 정책조정회의에서 “반등의 기미가 조금이라도 보이면 대책을 마련하겠다”고 했다. 앞서 윤종원 청와대 경제수석도 6월7일 가진 기자간담회에서 “시장을 모니터링하면서 불안한 모습이 보이면 추가 대응하겠다”고 했다.
추가대책으로는 ▲재건축 가능연한 준공 후 30년→40년 연장 ▲민간 분양가상한제 적용 ▲재건축아파트 임대주택비율 상향 ▲양도소득세·종합부동산세 강화 등이 거론된다. 주무부처인 국토교통부 관계자는 “시장에 큰 변화가 있는 것이 아니라 대책을 내놓을 상황이 아니다”고 말했지만 이는 시장을 의식한 발언일 가능성이 높고 앞으로 상황에 따라 변할 수 있다.
부동산시장을 둘러싼 악재보다는 호재가 더 많은 상황인데도 여전히 전망은 어둡다.
최근 한국은행의 기준금리 인하 전망이 높아지자 집값 바닥론이 힘을 받는 분위기다. 이주열 한국은행 총재는 “경제상황 변화에 따라 적절하게 대응해야 한다”고 말해 금리인하 가능성을 내비쳤다. 미·중 무역분쟁과 수출부진 등으로 올 1분기 성장률은 마이너스 0.4%를 기록했다. 통상 기준금리 인하는 대출이자를 낮추고 부동산가격 상승을 유발한다. 올 하반기 10조원, 내년 40조원의 토지 개발보상금이 시중에 풀릴 예정이라 금리인하는 부동산시장의 불쏘시개가 될 우려가 높다.
다만 현재 부동산세금 부담이 높고 대출규제가 지속되는 것을 감안할 때 최근의 집값 상승은 일시적인 현상에 그칠 것이라는 게 전문가들의 대체적인 예상이다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 “금리인하 기대감이 높아지면 부동산시장이 먼저 움직이지만 대출규제에 경기불안이 높아 집값이 반등하기 힘들 것”이라고 예상했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “금리가 낮아져도 대출규제 때문에 상대적으로 문턱이 낮은 토지시장으로 흘러갈 가능성이 있다”고 내다봤다.
다만 변수는 있다. 내년 4월 총선을 앞두고 사회간접자본(SOC) 투자 확대 등의 각종 개발호재가 부각될 것이라는 기대가 부푼다. 장재현 리얼투데이 PR본부장은 “연말 각종 지역개발 이슈가 나오면 집값 상승에 대한 기대감이 나타날 수 있다”고 전망했다.
최근에는 여당마저 분열해 실수요자에 대한 부분적인 규제완화가 필요하다는 목소리를 내고 있다. 6월18일 최재성 더불어민주당 의원이 마련한 ‘부동산 세제개혁의 올바른 방향은-종합부동산세를 중심으로’ 국회 토론회에서는 투기 목적이 아닌 실수요자의 보호가 화두였다. 주택을 장기간 보유한 실제 거주자에게 과도한 종부세를 부과하는 것이 과연 타당하냐는 반론이 제기됐다. 최 의원은 “집을 두채 정도 가진 사람과 수십채 가진 다주택자를 분리해 균형 있는 세제를 적용해야 한다”고 강조했다.
이날 대표 발제를 맡은 차동준 경복대 세무회계과 교수는 “일부 2주택자가 규제 때문에 선의의 피해자가 되는 경우가 있다”고 전제한 후 “지금은 집값 재상승의 불안이 높은 상황이라 규제완화가 힘들지만 내년 총선 이후 다양한 사례를 분석해 실수요자를 보호하는 디테일한 설계가 필요하다”고 말했다.
최 의원은 지난 5월 1세대1주택의 보유기간에 따라 종부세를 감면하고 5주택자나 조정대상지역 내 3주택자의 과세를 강화하는 종합부동산세법 개정안 2건을 대표발의했다.
부동산전문가들은 흔히 “실수요자라면 경기에 흔들리지 말고 사라”, “서울 새 아파트 청약은 무조건 해야 한다”고 조언한다. 하지만 최근의 상황은 이런 불패 신조도 무너지는 분위기다. 실수요자라도 집값이 떨어지면 주택담보대출 금리인상과 상환압력 등의 피해를 입는다. 흥행 보증수표로 여겨지던 서울시내 새 아파트 청약은 최근 1순위가 미달돼 자격조건을 없앤 ‘무순위청약’이 유행한다. 내집 마련의 꿈은 잠시 접어두고 전세시장으로 몰려드는 수요가 더 많아질 전망이다.
