최근 서울 아파트 가격이 반등하면서 집값 불안 우려가 다시 고개를 들고 있는 가운데 ‘대장주’ 아파트 가격이 두 달째 올라 서울 전체 집값 상승을 이끌고 있는 것으로 나타났다. 고가 아파트가 가격 상승세를 주도하면서 저가 아파트와의 가격 양극화도 심화되고 있다. 시장에선 고가 아파트 가격이 주택가격 전반의 흐름을 내다볼 수 있는 선행지표 역할을 한다는 점을 들어 향후 추이를 주목하고 있다.
7일 KB국민은행의 월간 KB주택가격동향 자료에 따르면 지난달 서울 아파트 매매가격은 0.08% 하락해 전월(-0.06%) 대비 낙폭이 소폭 커졌다. 반면 같은 기간 국민은행이 시가총액 상위 50위 아파트 매매가격만 집계하는 ‘KB선도아파트50지수’는 0.88% 상승해 지난달(0.33%)에 이어 2개월 연속 오름세를 기록했다.
KB선도아파트50지수는 매년 12월 기준 전국 시가총액 상위 50개 단지를 선정해 시가총액 변동률을 지수화한 것이다. 코스피 상장 종목 가운데 대형 우량주만 뽑은 ‘코스피200’과 비슷한 개념이다. 지수 산정에 포함되는 단지들은 투자 수요가 집중되는 이른바 ‘랜드마크’ 아파트다. 서울에선 강남구 대치동 은마아파트와 올림픽선수촌아파트 등 재건축 단지와 더불어 서초구 반포동 아크로리버파크, 용산구 이촌동 한가람아파트, 강남구 도곡동 타워팰리스 등이 속해 있다. 지방에서는 경기 과천 원문동 래미안슈르, 부산 해운대구 재송동 더샵센텀파크1차, 대구 수성구 황금동 캐슬골드파크 등이 들어 있다. 각 지역에서 가격이 비싸면서 단지 규모가 큰 아파트들이다.
고가 아파트값이 2개월 연속 상승세를 기록하면서 저가 아파트와의 격차도 다시 벌어지는 양상이다. 서울 아파트가격 5분위 배율(상위 20%의 평균을 하위 20%의 평균으로 나눈 값)은 올해 1월 4.6배에서 4월 4.4배로 줄었지만, 6월엔 4.5배로 도로 올랐다. 분위별로 봐도 1분위(하위 20% 평균)는 지난 4월 3억5,377만원에서 6월 3억5,453만원으로 0.22% 상승한 반면 5분위는 같은 기간 15억7,205만원에서 15억8,765만원으로 0.99% 뛰었다.
부동산 업계는 KB선도아파트50지수 추이를 보면 전반적인 시장 흐름을 읽을 수 있다고 분석한다. 대장주 아파트는 집값 변동기에 먼저 반응하기 때문이다. 실제로 KB선도아파트50지수는 지난해 12월 0.71% 하락하며 같은 달 서울 전체 아파트값(0.11%) 대비 상승세가 먼저 꺾였다. 반대로 지난 5월엔 0.33% 상승 반전하며 서울 아파트값(-0.06%)보다 먼저 상승세에 진입했다. 이런 이유 때문에 선도지수 상승세가 서울 아파트값의 급등 징후가 아니냐는 관측이 나오고 있다.
하지만 전문가들은 서울 집값이 상승세를 보이고 있지만 그 폭은 미미할 것으로 내다봤다. 무엇보다 매수심리가 여전히 위축해 있어 거래량이 절대적으로 적고 정부와 서울시가 집값 상승을 용인하지 않을 것이라고 전망했다. 박원갑 KB국민은행 수석연구위원은 “경기 둔화에 대출 규제가 여전해 서울 아파트 거래량이 많지 않을 것”이라며 “지금 구입했다가 나중에 후속 매수가 나오지 않아 심각한 ‘폭탄돌리기’가 나타날 가능성도 있다”고 예상했다.
