1기 신도시 대표 주자인 분당신도시 정비사업 논의에 다시 불이 붙고 있다. 경기도 성남시가 분당신도시 주요 단지를 대상으로 리모델링 사업을 지원하고 있는 가운데 최근 2035 성남도시기본계획’을 통해 분당 아파트 재건축에 대한 개략적인 중장기 계획을 처음으로 공개했기 때문이다. 분당에는 2021년부터 재건축 연한(30년)이 도래하는 아파트가 본격 쏟아져 이번 계획안 공개를 계기로 재건축 움직임이 본격화 될 지 관심을 모은다.
◇ 분당 재건축 일정 첫 공개 = 15일 업계에 따르면 성남시는 2035년을 목표로 중장기 도시개발 종합 계획을 담은 2035 성남도시기본계획’에 대한 주민 공람을 12일부터 진행 중이다. 도시기본계획은 최상위 법정 종합계획으로 도시개발 관련 모든 하위계획의 지침과 같은 역할을 한다.
이번 계획안에서 가장 눈에 띄는 점은 분당 아파트에 대한 정비계획이 공개됐다는 점이다. 성남시는 계획안에서 노후 신도시(분당) 관리방안을 공개하며 “2025년까지 리모델링 시범단지 사업을 완료하고, 2026년부터 2035년까지 주민선택에 따라 재건축이나 리모델링을 추진하겠다”고 밝혔다. 성남시가 분당 주민들을 대상으로 재건축 관련 설문조사나 주민설명회를 진행한 적은 있지만 재건축 일정을 공식적으로 언급한 것은 사실상 이번이 처음이다.
9만 7,000가구 규모로 계획된 분당신도시는 1991년 하반기부터 입주가 시작됐다. 앞으로 2~5년 정도 지나면 대부분의 아파트가 재건축 가능 연한에 도달하게 된다. 성남시청 관계자는 “중장기 계획을 대략 제시한 것”이라며 “분당 뿐만 아니라 나머지 1기 신도시에도 조만간 재건축 가능 연한이 도래하는 만큼 정부에 1기 신도시에 대한 정비사업 큰 방향을 제시해 줄 것을 건의하는 것도 검토 중”이라고 말했다.
리모델링 사업 단지에 대한 지원도 지속할 방침이다. 리모델링은 준공 후 15년 이상이면 추진 가능해 분당에서 일부 단지는 재건축 대신 리모델링을 추진하고 있다. 성남시는 정자동 한솔주공5단지’ 등 7개 단지를 시범 단지로 지정해 행정·재정 지원을 하고 있다.
◇ 강화 되는 규제, 높은 용적률 등이 변수 = 다만 분당 재건축의 경우 용적률이 관건이다. 분당 아파트는 대부분 15층 안팎 중층 높이로 용적률이 200%대로 조성돼 있다. 대형 평형 비중이 많고 현행 건축기준으론 재건축을 통해 늘어나는 가구 수가 많지 않아 사업성이 떨어진다. 성남시 조례에 따르면 3종 일반주거지역의 경우 용적률이 최대 280%까지 가능하지만 분당 지구단위계획’서 정한 상한 대비 남아있는 용적률은 1.6~2.5%에 불과하다. 아울러 안전진단 기준이 강화 되면서 통과도 장담할 수 없다.
분당 거주자인 A씨는 “높은 용적률 때문에 리모델링을 고민하는 단지가 있는 게 사실”이라며 “다만 대지지분이 넓어 사업성이 좋을 것이란 의견도 있어 단지별로 재건축 추진을 두고 견해가 갈릴 것”이라고 말했다.
이런 가운데 정부가 재건축 연한 40년 확대’ 를 추진할 경우 분당 재건축 논의가 원점으로 돌아갈 수도 있다. 정부는 최근 집값이 오르자 추가 부동산 종합대책을 준비하고 있는데 일부 전문가들은 재건축 가능 연한을 현 30년에서 40년으로 늘리는 방안도 거론하고 있다.
