현 정부 2년 반 동안 서울 아파트 실거래가격이 평균 40% 상승했다. 거래 금액으로는 평균 2억4천만원 가까이 올랐다.
구별 상승폭이 가장 큰 곳은 강남구였지만 종로·광진구 등 비강남이 2∼8위를 차지하는 등 비강남권의 상승폭이 상당히 컸다.
강남뿐만 아니라 강북의 아파트값도 많이 오르면서 부동산 시장에 추가 대책 여부를 검토 중인 정부의 고민이 늘어날 전망이다.
◇ 서울 아파트 실거래가 평균 8억2천만원…올해도 18% 올라
10일 부동산114가 2017년 1월부터 올해 12월 현재까지 국토교통부 실거래가 시스템에 매매 신고가 이뤄진 서울 아파트 24만1천621건을 전수 조사한 결과 올해 하반기 서울 아파트 평균 실거래가격은 8억2천376만원으로 2017년 상반기 5억8천524만원에 비해 40.8%, 평균 2억3천852만원 오른 것으로 나타났다.
현 정부 들어 2년 반 동안 역대 최강 규제로 불렸던 8·2대책(2017년), 9·13대책(2018년), 올해 분양가 상한제 시행까지 굵직한 규제정책을 쏟아냈음에도 결과적으로 가격 상승세는 계속된 셈이다.
저금리 기조로 인한 막대한 유동성, 재개발·재건축·교통 개선 등 각종 개발계획, 최근엔 교육제도 변화까지 예고되면서 대책 발표 때마다 일시적인 규제효과는 있었지만, 집값 상승에 대한 기대감을 완전히 꺾진 못했다는 평가다.
이번 조사는 실거래가 신고 기간이 60일에 달하고 올해 상반기 거래량 급감, 11월 이후 계약 건은 상당수 실거래신고가 이뤄지지 않은 것을 고려해 반기별 총 실거래가격의 평균가로 분석했다.
지난 2017년 상반기 6억원 밑이었던 서울 아파트 평균 실거래가격은 2017년 하반기 6억5천654만원으로 오른 뒤 다주택자 양도소득세 중과, 대출 규제 강화 내용이 포함된 8·2부동산 대책 영향으로 2018년 1분기에 6억2천883만원으로 소폭 하락했다.
그러나 2018년 하반기에 다시 6억9천228만원으로 상승했고 종합부동세 강화 등을 포함한 작년 9·13부동산 대책에도 불구하고 올해 상반기 7억9천228만원으로 오른 뒤 하반기에 8억2천376만원으로 상승했다.
작년 하반기 대비 올해 하반기까지 최근 1년간 서울 아파트 실거래가 상승률도 평균 18.3%(1억2천737만원)에 달했다.
9·13대책 효과로 올해 상반기 감소했던 서울 아파트 거래량도 하반기 들어 다시 증가하고 있다.
올해 상반기 정부의 실거래가 공개 건수는 1만9천796건으로 작년(상반기 4만5천566건, 하반기 3만5천825건)보다 크게 줄었으나 하반기 들어서는 12월 현재까지 3만5천343건이 신고돼 작년 하반기 거래를 넘어설 전망이다.
정부는 "최근 재건축 등 인기·유망 아파트의 거래가 많았다"고 설명하지만, 서울 아파트 한 채의 평균 거래 금액이 세법상 '고가주택' 기준인 9억원 턱밑까지 오르면서 앞으로 고가주택에 대한 기준을 둘러싼 논란은 더욱 거세질 것으로 보인다.
◇ 강남구 빼면 강북이 실거래가 상승폭 더 커…개포주공1 전용 35㎡ 14억 올라
구별로는 강남구의 실거래가격이 평균 18억2천154만원으로 서울에서 가장 높았다. 2017년 상반기(11억8천817만원) 대비 53.3% 뛰어 상승률로도 1위다.
그러나 강남구를 제외하고 2년 반 동안 실거래가격이 50% 이상 오른 곳은 모두 강북이다.
2017년 상반기 평균 5억4천962만원이던 종로구 아파트의 실거래가격은 올해 하반기 평균 8억3천492만원으로 51.9% 상승했다. 경희궁자이 등 재개발 사업으로 새 아파트들이 입주하면서 평균 거래가격을 3억원 가까이 끌어올린 것이다.
세번째로 상승률이 높은 곳은 광진구로 2017년 상반기 6억2천82만원에서 올해 하반기 평균 9억3천929만원으로 2년 반 동안 51.3%(3억1천여만원) 뛰었다.
용산구(9억8천642만원→14억8천725만원), 서대문구(4억7천94만원→7억660만원)도 각각 50.8%, 50.0% 뛰며 상승률이 50% 이상이다.
이밖에도 영등포구(49.4%), 마포구(48.5%), 성동구(48.2%)가 뒤를 이어 2∼8위 상승률을 비강남권이 차지했다. 송파구(45.85)와 서초구(43.6%), 강동구(35.0%) 등 다른 강남권 상승률을 웃돈다.
특히 올해 실거래가 상승률은 강북 등 비강남권이 강남보다 높다.
종로(33.2%)·구로(19.5%)·서대문(18.2%)·영등포(13.7%)·마포구(13.5%) 등 비강남권이 강남(12.4%)·송파(10.6%)·서초구(5.8%) 등 강남권보다 많이 올랐다.
개별 단지로는 강남구 개포동 개포 주공1단지 전용면적 35.64㎡가 2017년 상반기 최고 9억7천100만원에 팔렸는데 올해 하반기에는 147.2% 오른 최고 24억원에 거래되며 최고 상승률을 기록했다.
또 서초구 서초동 상지리츠빌 전용 217.52㎡가 같은 기간 9억원에서 21억원으로 133.3%, 동대문구 답십리동 신답극동 71.28㎡가 2억7천만원에서 6억3천만원으로 131.6% 상승했다.
강남구 개포동 우성9차 전용 84.9㎡는 2017년 상반기 최고 9억7천만원에서 올해 하반기 최고 21억7천만원으로 123.8%, 도봉구 창동 삼성래미안 66.54㎡는 2억6천500만원에서 5억6천700만원으로 114%가 올랐다.
부동산114 김은진 리서치팀장은 "마·용·성 등 비강남 인기지역의 주요 단지 전용 84㎡는 최근 실거래가격이 15억∼17억원 선으로 강남권 시세를 뺨친다"며 "젊은층을 중심으로 새 아파트 선호현상이 강해지면서 교통 등 입지여건이 뛰어난 강북의 새 아파트와 정통 부촌인 강남 아파트 간의 격차가 점차 줄어드는 추세"라고 말했다.
◇ 30대 폭탄돌리기 피해 우려…"고가매수 신중해야"
이 때문에 일각에서는 최근 집값 고점 논란이 제기되고 있는 가운데 최근 주택구매가 왕성한 30대가 '폭탄돌리기'의 최대 피해자가 되는 게 아니냐는 우려가 나온다.
정부가 집값 상승이 계속될 경우 또다른 추가 대책을 내놓겠다고 밝힌 가운데 젊은층이 최고가에 주택을 매수한 뒤 가격이 하락하면 집값 하락의 피해를 결국 30대가 떠안을 수도 있다는 말이다.
국토부와 한국감정원이 발표한 매입자 연령대별 거래 현황에 따르면 지난 10월 서울 아파트 매입 비중이 30대가 31.2%로 전 연령대를 통틀어 1위를 차지했다.
전통적으로 주택구매가 활발했던 40대(28.7%)와 50대(19.0%)를 여유 있게 따돌리는 수치다.
현재 30대는 가점 위주의 서울 청약시장에서 소외되면서 기존 주택시장의 큰손으로 떠올랐다.
집값이 더 오르며 서울 입성이 영원히 불가능하다는 불안감에 신축 등 기존 아파트를 중심으로 매입에 나서는 것이다.
30대가 40대 이상과 비교해 생애최초 주택 구입자들이 많아 상대적으로 대출 규제가 덜하다는 점도 기존 주택 매수를 촉진하는 요인이 되고 있다.
국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "연말 종부세 효과와 내년 초 공시가격 인상 등에 따른 보유세 인상, 정부의 추가 대책 등의 변수를 고려하면 앞으로 서울 아파트값이 종전만큼 오르긴 어려울 것"이라며 "글로벌 유동성 장세가 끝나가는 점, 내년 경기 침체 가능성 등을 고려해 보수적으로 접근하는 게 좋다"고 말했다.
