12·16대책으로 15억원 초과 아파트의 주택담보대출이 막히자 대출이 가능한 강남 다가구주택이 다주택자의 '출구전략'으로 부상할지 관심이 모아진다.
다가구주택은 1가구 1주택으로 인정되는데다 월세가 잘 나오는 지역이라면 투기·투기과열지구일지라도 총부채권리금상환비율(DSR)이나 RTI(임대업 이자상환비율) 강화에도 대출을 통해 레버리지를 활용할 수 있기 때문이다.
24일 'KB주택가격동향'에 따르면 올해 11월 기준 서울 단독주택(이하 다가구 포함) 매매가격지수는 전년 동월보다 3.53% 올라 103.3을 기록했다. 재개발구역이 많은 강북이 같은 기간 4.23% 올라 103.5를 기록했고 강남도 2.4% 상승해 102.2에 달했다.
반면 같은 기간 서울아파트의 매매가격지수는 1.93% 올라 101.8을 기록했다. 서울은 아파트보다 단독주택의 상승률이 더 컸던 셈이다. 서울 아파트 매매가격지수는 지역별로 강북이 1.73%, 강남은 2.1% 올라 강남의 상승률이 더 컸다.
그러나 12.16 대책으로 15억원 초과 아파트에 대한 신규주택 구입용 주택담보대출이 완전히 막히자 판세가 바뀔 가능성이 제기된다. 이번 주택시장안정 대책으로 아파트와 새 아파트가 될 재개발·재건축 주택만 대출이 제한되면서다.
금융위 관계자는 "단독이나 다가구 등 아파트 이외의 주택에 대해선 기존처럼 주택담보대출이 가능하다"고 설명했다. 이들 주택은 아파트와 달리 정형화 되지 않아 집값상승을 선도하는 영향이 적고 거래량이 많지 않은 점이 고려된 것으로 보인다.
전문가들은 보유세 부담 급증으로 내년 6월 이전까지 보유세 중과를 피하기 위한 다주택자의 출구전략이 가시화될 경우 이 매도 자금이 대출규제를 비껴간 다가구주택으로 옮겨갈 가능성에 주목한다.
특히, 소득이 끊긴 은퇴세대의 경우 늘어나는 보유세 부담을 월세 수입으로 충당할 수 있으면서 기존 생활권에서 크게 벗어나지 않는 인근 다가구주택을 찾는 수요가 늘어날 수 있다는 예측이다.
다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3개층 이하이고 1개동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660㎡ 이하이며, 19가구 이하가 거주할 있는 주택을 말한다. 구분소유가 불가능하며, 건축법적으로 단독주택으로 분류된다.
부동산 빅데이터기업 빅밸류에 따르면 서울시내 전체 단독·다가구주택 22만746가구 중 시세 15억원 초과 주택은 4만2923가구로 전체의 19.4% 정도다. 강남의 다가구·단독주택은 대부분 시세 15억원을 넘는다.
전은성 세종국토개발 대표는 "교육 때문에 강남으로 오려는 학부모라면 대지 지분이 적은 단독주택을, 수입이 필요한 은퇴 다주택자는 월세를 통해 보유세 부담 증가분을 상쇄할 수 있는 다가구주택을 대출 끼고 매입하는 사례가 늘어날 수 있을 것"이라고 밝혔다.
세금 부담을 줄이기 위해 비주거 일반세율 상품 수요가 움직일 수 있다는 전망도 나온다. 전 대표는 "비주거용 상품의 일환으로 꼬마빌딩, 지식산업센터, 아파트 내 상가로 다주택자의 투자 수요가 이동할 가능성이 없지 않다"고 말했다.
