정부의 ‘12·16부동산대책’ 이후 주택시장이 숨고르기에 들어갔지만 내년에도 집값은 오를 것이라는 게 전문가들이 대체적인 전망이다. 정부가 강력한 대출규제 등을 골자로 한 4번째 종합부동산대책을 내놨지만, 저금리 기조가 계속되는 데다 대책이 나온 직후 주춤하던 집값이 다시 급등했던 학습효과 탓에 투자 심리가 완전히 꺾이지 않을 것이라는 분석이다. 내년 4월 총선에서 여당인 더불어민주당의 과반 승리 여부와 정부의 정책 일관성에 따라 집값 향방이 갈릴 것이라는 전망도 나온다.
기준금리 내릴 때마다 오른 집값 내년에도 금리 추가 인하 가능성 서울·수도권 일부 강보합 예상
29일 경향신문 취재결과 부동산시장 전문가들은 대체로 내년 집값을 서울과 수도권 일부 지역 중심의 강보합으로 전망했다. 정부가 12·16대책을 전격 발표하면서 주택담보대출을 전혀 받을 수 없게 된 시세 15억원이 넘는 주택의 거래는 현재 찾아볼 수 없다. 서울 송파구 잠실 주공5단지와 강남구 은마아파트처럼 그간 서울 집값을 끌어올린 대표 강남 재건축 아파트의 호가는 일부 빠지고 있다. 그러나 집값 상승을 자극할 수 있는 요인이 여전히 남아 있다.
추가 금리 인하 가능성이 대표적이다. 공교롭게도 올해 한국은행이 기준금리를 두 차례 인하했을 때마다 집값은 변곡점을 맞았다. 기준금리를 연 1.50%로 기존보다 0.25%포인트 인하했던 지난 7월 서울 아파트 매매가격은 하락에서 상승세로 전환했다. 지난 10월 기준금리를 역대 최저 수준인 1.25%까지 내렸을 때는 서울뿐 아니라 전국 아파트값이 하락에서 상승으로 돌아섰다. 시장에서는 한은이 내년 2분기쯤 기준금리를 사상 최저 수준인 1.0%로 추가 인하할 것으로 예상하고 있는 상태다. 김규정 NH투자증권 부동산 전문위원은 “12·16대책으로 서울 강남권 상승세는 진정되겠지만 집값이 하향 요동치지는 않을 것”이라며 “시중에 구매력 있는 투자 수요가 상당히 있는 편이어서 내년에 집값이 소폭 이상 상승할 것으로 본다”고 말했다.
이에 따라 추가 금리 인하는 신중해야 한다는 지적이 나온다. 하준경 한양대 경제학부 교수는 “금리를 추가 인하했을 때 풀린 돈을 대출규제로 얼마나 틀어막을 수 있을지 모르겠다”고 말했다. 이어 “보유세율이 낮아 생산 투자보다 부동산 투자이익이 높은 게 문제”라며 “금리 인하로 늘어나는 유동성이 부동산시장으로 쏠리는 것을 보유세가 막아주는 역할을 해야 하는데 우리나라는 그런 장치가 없는 것이나 마찬가지”라고 말했다.
문제는 집값 안정에 대한 정부 의지라는 지적도 있다. 지난해 9·13대책 이후에도 서울 집값은 한동안 주춤했다가 다시 급등했다. 이태경 토지정의시민연대 대표는 “중요한 것은 매물이 쌓여야 하는데, 이전처럼 거래가 줄고 가격 조정을 받는 것 같다가 반등한 뒤 전고점을 돌파할 수 있다”며 “정부는 지금 상황에 안심하지 말고 투기를 엄두도 내지 못하도록 공시가격 현실화 로드맵과 보유세 강화 등의 후속조치를 제때, 제대로 내놔야 한다”고 말했다. 전세시장이 불안해질 수 있다는 우려도 있다. 이우진 고려대 경제학과 교수는 “민간택지 분양가상한제 본격 시행 후까지 청약을 기다리는 수요 등 전세 수요가 많아져 전셋값이 올라갈 것”이라고 말했다.
정책 일관성 결정되는 내년 총선 다주택자 주택 처분도 결정될 듯
내년 4월15일 치러지는 총선도 향후 집값의 변수로 거론된다. 강남의 한 공인중개사는 “다주택자들은 벌써부터 총선에 관심이 많다”며 “주택 처분 결정 시점을 대략적인 총선 승패 윤곽이 나오는 내년 3월쯤으로 보더라”고 말했다. 시장에서는 여당이 의석의 과반 이상을 차지하면 앞으로도 부동산 규제정책이 계속되겠지만 그렇지 않은 경우 규제를 완화할 수 있다고 보기 때문이다. 12·16대책에서 조정대상지역 내 다주택자가 내년 6월 말까지 집을 팔면 양도소득세 부담을 줄여주기로 했는데, 이때와 연동돼 내년 3월을 변곡점으로 보는 것이다. 다만 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “선거와 집값의 유의성은 없다”며 “심리적인 것으로 당시 경제 펀더멘털(기초체력)과 대외적인 충격, 부동산 정책 등이 집값에 직접적인 영향을 미친다”고 말했다.
