재건축 대안으로 주목받는 리모델링 시장에서 시공 방식에 따라 명암이 엇갈린다. 기존 아파트를 위로 2~3층 더 쌓아 올리는 수직증축 방식은 안전성 검토가 지연돼 수년째 사업추진에 제동이 걸렸지만, 층고를 높이지 않고 내부 구조와 면적을 늘리는 수평증축은 사업에 속도를 내고 있다.
7일 한국리모델링협회에 따르면 지난해 말 기준 서울, 분당 등 수도권 35개 단지에서 2만2250가구를 대상으로 리모델링 사업을 추진 중이다.
현재 공사가 진행 중인 곳은 개포 우성9단지 1곳이다. 오금 아남, 이촌 현대 2개 단지는 사업허가를 받았고 송파 성지, 둔촌 현대1 2곳은 조만간 사업허가를 받을 예정이다. 이 중 수직증축 리모델링을 추진하는 사업장은 송파 성지 1곳뿐이다.
정부는 2014년 수직증축 리모델링 가구를 이전보다 15% 늘리고 층고를 최대 3층까지 높일 수 있도록 제도를 바꿨다. 수평증축보다 일반분양분을 많이 확보해 사업비 부담을 줄일 수 있는 이점에 리모델링 조합을 설립한 단지는 대부분 수직증축을 선택했다. 하지만 정부가 이와 함께 수직증축 리모델링 안전성 검증을 강화한 이유로 사업이 수년째 표류 중인 단지가 대부분이다.
수직증축 리모델링은 1차 안전진단에서 B등급을 받고 이후 1·2차 안전성 검토를 거쳐 이주 이후에도 2차 안전진단을 받아야 한다. 사업 과정에서 총 4차례의 안전 관련 심사를 받는 셈인데 1차 안전진단에서 C등급을 받으면 곧바로 사업이 가능한 수평증축 방식보다 절차가 상당히 복잡하다.
실제로 수직증축을 추진하는 △대치 선경3 △잠원 한신로얄 △정자 한솔5 △분당 무지개4 △분당 느티3 △분당 느티4 단지는 2차 안전성 검토단계에서 사업이 막혀있다.
2차 안정성 검토 핵심은 기존 아파트 건물을 지지하기 위해 설치한 말뚝(파일)의 보강, 내력벽 철거 허용 등 세부 기준을 마련하는 것이다. 국토교통부는 이 문제를 산하기관인 건설기술연구원에 용역 발주했으나 실증실험 절차와 수행 기관을 놓고 이견이 발생해 1년 넘게 지지부진하다.
이런 이유로 수평증축으로 사업 방향을 바꾸는 단지도 생겼다. 이촌 현대와 둔촌 현대1은 수평증축과 별동 건립으로 사업계획이 승인됐고, 등촌 부영도 수평증축으로 방향을 틀어 사업 심의를 준비하고 있다. 남산타워 등 서울형리모델링 시범단지로 선정된 시내 7개 단지에서 처음으로 시공사를 선정한 문정 시영도 수평증축 방식을 선택했다.
수직증축 리모델링 사업이 지연될수록 이런 사례가 늘어날 것이란 전망도 있다. 이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장(무한건축 대표)은 “별동 건립이 가능한 토지를 확보한 사업장은 사업 속도가 빠른 수평증축 방식으로 선회할 가능성도 있다”고 했다.
처음부터 수평증축을 추진하는 사업장도 늘어날 것으로 예상된다. 용인 수지 초입마을(삼익, 풍림, 동아) 리모델링 조합은 최근 포스코건설과 역대 최대인 4000억원 규모 시공 계약을 체결했다. 지상 15층, 12개 동, 1620가구를 수평증축과 별동 건립을 통해 최고 23층, 13개 동, 1863가구로 탈바꿈할 예정이다.
한편 분양가상한제 확대로 리모델링 단지의 일반분양 물량이 줄어들 가능성도 거론된다. 일반분양 물량이 30가구를 넘으면 규제 대상이 되는 이유에서다. 실제로 오금 아남, 청담 건영, 잠원 한신로얄 등 중소형 리모델링 단지는 일반분양 물량을 29가구로 설계했다.
