9억원은 세법과 대출에서 고가주택과 일반주택을 구분하는 기준으로, 중위가격이 9억원을 넘었다는 것은 서울 아파트의 대략 절반 정도가 종합부동산세 부과 대상인 9억원이 넘는 고가주택이라는 의미여서 앞으로 고가주택 기준 완화를 둘러싼 논란이 거세질 전망이다.
◇ 서울 아파트 중간가격 9억원 시대
30일 KB국민은행 리브온이 발표한 월간 주택가격동향에 따르면 1월 현재 서울 아파트 중위가격은 9억1천216만원으로, 국민은행이 이 통계를 공개하기 시작한 2008년 12월 이후 처음으로 9억원을 넘겼다.
중위가격은 '중간가격', '중앙가격'으로도 불리며 주택 매매가격을 순서대로 나열했을 때 중간에 있는 가격을 말한다.
평균가격이 가구 수로 가중평균해 고가주택 수가 많고 상승폭이 클수록 평균가가 높아지고, 저가주택이 많고 많이 오르면 평균가가 내려가는 것과 달리 중위가격은 전체 주택을 줄 세워 정중앙 가격만 따지기 때문에 시세 흐름을 판단하는데 적합하다는 평가가 많다.
현 정부 출범 초기인 지난 2017년 5월의 서울 아파트 중위가격은 6억635만원으로 6억원을 갓 넘긴 상태였다.
이후 가속도가 붙은 서울 아파트값 상승세는 8개월 뒤인 2018년 1월 중위가격을 7억500만원, 또다시 8개월 뒤인 2018년 9월(8억2천975만원) 8억원대까지 끌어올렸다.
그 해 9·13 부동산 대책의 영향으로 잠시 하락하던 서울 아파트 중위가격은 지난해 5월부터 다시 오르기 시작해 작년 12월 8억9천751만원으로 9억원 턱밑까지 차올랐고, 지난해 말 초강력 규제인 12·16대책 발표에도 불구하고 이달 들어 '고가주택 기준'이라는 심리적 저지선마저 뚫렸다.
현 정부 2년 8개월 동안 서울 집값 안정을 목표로 네 번의 종합 부동산 대책을 포함해 총 18번의 크고 작은 정책들이 발표됐지만 유동성 장세와 저금리 장기화 속에서 서울 아파트 중간가격은 50.4%, 3억원 넘게(3억581만원) 뛰었다.
지난달 15억원 초과 초고가 주택의 대출 중단, 종합부동산세 강화 등 초강수 대책에도 중위가격이 오른 것은 대책 발표 후 15억원 초과 고가주택의 상승세는 꺾인 반면, 9억원 이하 중저가 주택의 호가가 뛰는 등 일부 풍선효과가 나타난 영향이 크다.
강남 3구에는 최근 재건축 추진 단지를 비롯해 신축에 가까운 기존아파트도 수억원씩 떨어진 급매물이 나오고 있지만 비강남권 9억원 이하 주택은 집주인들이 매물을 회수하고, 전세를 낀 갭투자자도 몰리는 분위기다.
서울 아파트 중위가격이 9억원을 넘었다는 것은 상징성이 크다. 이론적으로 서울 아파트 절반 이상이 고가주택을 의미하기 때문이다.
다만 국민은행 시세는 전수가 아닌 표본 조사 방식이어서 실제 서울 아파트 절반이 고가주택이라고 단정하긴 어렵다.
지난달 초 기준 국민은행의 서울 아파트 9억원 초과 비중은 37.1%로 절반에 못 미쳤다.
◇ 고가주택 기준 10년 이상 그대로…현실화 논란 커질 듯
중위가격이 계속 오르면서 앞으로 고가주택 기준 현실화를 둘러싼 논란은 더욱 가열될 전망이다.
고가주택으로 분류되는 '실거래가 9억원'은 조세, 대출 등 정부 규제 적용 여부를 가르는 중요한 판단 기준이다.
1주택자여도 실거래가 9억원 초과분에 대해서는 양도소득세가 부과되고 취득세율도 3.3%로 높아진다.
서울과 같은 규제지역에서는 9억원 초과 주택은 주택담보대출비율(LTV)이 축소되고 9억원 초과 주택을 보유하거나 매수하는 전세 세입자는 전세대출이 금지 및 회수된다.
분양가 9억원 초과 아파트는 중도금 대출도 못 받는다.
그러나 현재 고가주택의 기준은 10년이 넘도록 그대로다.
2008년 이명박 정부가 1주택자 양도세 부과 기준을 종전 6억원 초과에서 9억원 초과로 높이면서 시작된 것이 지금까지 유지되고 있다.
2008년 12월 당시 국민은행의 서울 아파트 중위가격은 4억8천84만원으로 현재 4억3천만원 이상 올랐으나 고가주택의 기준은 한 번도 바뀌지 않았다.
익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "중위가격이 지난 10년간 2배 가까이 올랐는데 고가주택 기준은 손대지 않으면서 서울 아파트 절반 가까이가 고가주택으로 분류돼 정부의 정부 규제 대상이 되는 것은 문제가 있다"며 "고가주택의 취지에 맞게 기준도 12억원, 13억원 이상으로 상향하는 게 맞다"고 말했다.
그러나 정부는 기준을 변경할 계획이 없다. 집값 안정과 조세 형평 차원에서 현재의 기준을 유지하겠다는 것이다.
서울 아파트 중위가격은 9억원이 넘지만 단독주택과 연립주택을 포함한 전체 주택의 중위가격은 아직 6억원대이며 전국 아파트 중위가격은 4억원에도 못미친다.
종합부동산세는 시세가 아닌 '공시가격'(1주택 9억원, 2주택 이상 6억원)이 과세 기준이지만 고가주택 기준을 올리면 종부세 과세 기준도 함께 상향해야 한다는 요구로 이어질 수 있다.
정부 공인 통계인 한국감정원의 서울 아파트 중위가격은 지난해 12월 기준 7억9천757만원으로 국민은행 통계보다 1억원 이상 낮다.
한 부동산 전문 세무사는 "고가주택 세금 강화는 조세 정의 차원에서 바람직한 방향이라는 의견이 많기 때문에 현재보다 세금을 완화하기는 어려울 것"이라며 "다만 전체 주택의 몇 퍼센트를 고가주택으로 놓고 규제의 대상으로 삼을 것인지는 정부가 앞으로 고민해봐야 할 문제"라고 말했다.
