연초부터 경기도 일대 개발제한구역(그린벨트)에 막대한 자금이 몰리고 있는 것으로 나타났다. 그동안 치솟았던 서울 아파트 값이 정부의 고강도 규제로 주춤하자 시중의 유동자금이 3기신도시 주변 토지 등에 스며드는 것으로 파악됐다. 이 과정에서 기획부동산의 개입이 의심되는 토지 지분거래도 늘어 투자자들의 주의가 요구된다.
14일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 연초부터 지난 10일까지 경기도권에서 약 1조1088억원 규모의 토지가 매매됐다. 이 중 그린벨트는 1079억원으로 9.73%를 차지한다. 지난해 같은 기간엔 전체 토지매매액 2조258억원 중 7.97%인 1615억원의 그린벨트가 매매됐다. 부동산 계약 신고기간이 60일이라는 점을 감안하면 경기도권 그린벨트 토지거래량이 역대 최대치였던 지난해 수준에 버금갈 정도의 투자가 올해도 이어지고 있다는 것이 전문가들의 분석이다.
땅 투자는 주로 대규모 개발사업 주변 지역에 집중되고 있다. 남양주 왕숙, 고양 창릉, 하남 교산, 부천 대장 등 3기신도시와 시흥 거모ㆍ하중, 과천 지식정보타운, 안산 장상, 용인 구성 등 택지개발지구가 주요 대상지다. 지난달 말 시흥시 정왕동에서는 현재까지 단일 필지 최대 매매액인 약 40억원 규모의 투자가 이뤄지기도 했다. 정왕동은 거모지구 개발사업이 예정지와 평택-시흥고속도로를 사이에 자리잡은 곳이다. 고양시 창릉지구와 인접한 덕양구 용두동 주변 그린벨트에도 막대한 투자금이 몰리고 있다. 용두동 일대 토지 거래액은 115억원으로 올해 경기도 일대 전체 그린벨트의 10.65%에 달한다.
정부와 지자체가 대규모 개발계획을 세운 지역의 그린벨트는 대체로 토지거래허가구역이나 개발행위 제한지역으로 묶여 있어 거래가 까다롭다. 대신 주변 땅들은 개발 수혜 기대감으로 가격이 치솟는게 일반적이다. 한 토지매매 전문강사인 A씨는 "토지 투자자들 사이에서는 정부가 조성하는 택지보다 오히려 주변 상권이 더 주목받는다"며 "추후 그린벨트가 풀려도 개발되지 못할 가능성이 있는 임야보다는 곧바로 건물을 지을 수 있는 대지나 전답의 시세가 3~4배 더 높게 형성돼 있다"고 말했다.
이른바 '쪼개기'로 의심되는 지분거래도 기승을 부리고 있다. 올해 경기도에서 매매된 그린벨트 1891필지 중 78.9%에 달하는 843건이 지분 형태의 거래였다. 지난해 같은 기간에는 총 1891건 중 83.2%(1575건)가 이 같은 방식으로 거래됐었다. 실제 인터넷 포털사이트의 블로그나 부동산 투자 관련 온라인 커뮤니티에서는 3기신도시 그린벨트 땅을 매매한다는 광고를 어렵지 않게 볼 수 있다. 한 광고글에는 고양시 덕양구 화정동 그린벨트 전ㆍ맹지 지분을 3.3㎡당 100만원에 판다고 광고하면서 교통 개발 호재를 연상케 하는 도로공사 사진 등을 첨부해 투자를 유혹하고 있었다.
전문가들은 올해 그린벨트를 비롯한 경기도 일대 토지매매는 역대 최대치를 기록할 가능성이 높을 것으로 보고 있다. 역대 최대 규모인 45조원의 토지보상금이 풀릴 것으로 예상되는데다 이 중 80%인 약 38조원이 수도권에 집중돼 있기 때문이다. 천문학적인 토지보상금이 다시 부동산으로 재유입될 경우 땅값은 물론 집값을 끌어올리는 기폭제가 될 수 있다는 것이다. 특히 올해는 수도권 광역급행철도(GTX) 개발과 4월 총선 과정에서 각종 개발공약이 쏟아져 나와 이같은 분위기를 부추길 우려가 큰 상황이다. 신태수 지존 대표는 "토지보상금이 아직 풀리기 전이지만 토지를 담보로 미리 대출을 받아 개발부지 주변 땅 투자에 나서는 등 3기신도시 주변 '입도선매'가 유행하고 있다"며 "정부 세수 감소와 한국토지주택공사(LH)의 적자 확대 등의 문제로 대토보상 유인책을 마련하기 쉽지 않아 올해 수도권 땅값 상승률은 역대 최대치를 기록할 것"이라고 내다봤다.
