정부가 또 다시 부동산시장에 규제 칼날을 빼들었다. 최근 수도권 일부 지역에서 서울 강남 규제에 따른 풍선효과로 집값이 급등하자 투기 수요 차단을 통한 주택시장 안정화를 도모하기 위해 2·20 부동산대책을 발표했다. 수도권 일부 지역에 대한 추가 조정대상지역 지정과 대출 규제 강화가 골자인 이번 대책은 정부의 계획대로 시장 안정화에 기여할 수 있을까.
◆투기수요 겨냥한 규제, 또 규제
국토교통부는 지난 20일 정부세종청사에서 2·20 대책을 발표하며 경기 수원 영통·권선·장안, 안양 만안, 의왕을 조정대상지역으로 추가 지정했다. 국토부는 지난해 12·16 부동산대책 발표 이후 서울 집값이 빠르게 안정세를 회복했지만 경기 등 수도권 일부 지역에서 상승세가 지속됐다고 주장했다.
국토부가 지목한 곳은 경기 수원 영통·권선·장안, 안양 만안, 의왕 등이며 이들 지역은 이번 대책 발표를 통해 조정대상지역으로 추가 지정됐다.
수원 영통·권선·장안, 안양 만안, 의왕은 비 규제지역이었지만 지난해 12·16 대책 이후(2019년 12월 넷째주~2020년 2월 둘째주) 수도권 누적 상승률(1.12%)의 1.5배를 초과하는 높은 상승률을 기록하는 등 시장 불안이 지속됐다는 게 국토부의 판단.
실제로 한국감정원에 따르면 이 기간 ▲수원 영통 8.34% ▲권선 7.68% ▲장안 3.44%, ▲안양 만안 2.43% ▲의왕 1.93% 등의 상승률을 기록했다.
특히 수원 권선(2.54%), 영통(2.24%), 팔달(2.15%)은 2월 둘째주 주간 상승률이 2.0%를 초과하는 등 높은 상승폭을 나타냈다.
이에 따라 해당 지역은 3월2일부터 주택담보대출 규제가 강화된다. 기존에는 조정대상지역 가계 주택담보대출에 주택담부대출비율(LTV) 60%가 적용됐지만 앞으로는 구간별 LTV가 차등 적용된다. 시가 9억원 기준으로 9억원 이하 분은 LTV 50%, 9억원 초과 분은 LTV 30%가 적용된다.
여기에 국세청은 주택 거래 과열 현상이 발생한 지역에 대해 다주택자 등의 고가 거래를 전수 분석해 탈세 혐의가 있는 경우 예외 없이 세무조사를 실시하기로 했다. 또 국토부·국세청·금융위원회·금융감독원 등으로 구성된 ‘부동산시장 불법행위 대응반’(21일 신설)과 한국감정원의 ‘실거래 상설 조사팀’은 주요 과열지역에 대해 이상 거래 및 불법 행위를 집중 점검한다.
이밖에 조정대상지역의 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달계획서 제출이 의무화된다. 현행은 투기과열지구 3억원 이상 주택이지만 앞으로는 투기과열지구·조정대상지역 3억원 이상 주택, 비규제지역은 6억원 이상 주택이 해당된다.
◆집값 떨어질까, 그래도 오를까… 시장 전망은?
정부가 다시 한 번 규제 카드를 꺼내자 시장에서는 의견이 분분하다. 계속된 규제로 결국 집값이 잡힐 것이란 전망과 함께 일각에서는 규제 지역의 옆 동네로 과열 양상이 계속해서 퍼져 나갈 것이란 우려도 내놓는다.
전문가들은 이번 대책에 대해 대체로 아쉬운 부분이 있다고 지적한다. 최근 집값 상승의 근본적인 원인인 공급대책이 이뤄지지 않는 이상 다른 지역으로의 풍선효과 등 또 다른 부작용을 막을 수 없다는 것.
양지영 R&C연구소장은 “여전히 시장에 유동자금이 풍부하고 갈 곳이 없는 데다 부동산은 언제가 오른다는 학습효과와 더불어 사라지지 않는다는 안전자산이라는 인식이 짙다”고 분석했다.
이어 “특히 최근 집값 상승의 근본적인 원인인 공급대책이 이뤄지지 않는 이상 다른 지역으로의 풍선효과 등 또 다른 부작용을 막을 수 없을 것”이라며 “집값이 오르는 지역에 대한 두더지 잡기식의 규제는 단기적인 집값 안정화에만 기여할 뿐 장기적인 안정화 대책은 아니다”라고 지적했다.
함영진 직방 빅데이터랩장도 비슷한 생각. 그는 매물이 걷어 들여지며 단기적으로 급등하던 호가가 숨을 고르는 등 상승률이 둔화되거나 거래량이 감소하는 등 수요자 관망 움직임이 예상되지만 가격 조정양상까지 이어지기는 제한적일 것으로 본다. 함 랩장은 “이미 조정지역으로 규제가 가해졌던 수원시 팔달, 용인시 수지, 구리시 등이나 투기과열지구였던 광명시 일대의 가격상승이 연 초부터 꾸준했던 점을 감안하면 비규제지역에서 규제지역으로 전환한다고 급격히 수요가 얼어붙기 쉽지 않을 것”이라고 비관했다.
