서울 내 재건축 사업장에서 상가조합원과 일반조합원 간 개발이익을 둘러싼 소송과 분쟁이 크게 줄어들 전망이다. 서울시가 조합원 간 이익 배분에 대한 기준을 내년까지 마련하기로 했기 때문이다. 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌인 상가조합원과의 갈등이 줄어들면서 서울의 아파트 공급속도가 빨라질 것으로 전문가들은 예상했다.
깜깜이 권리배분 사라진다
3일 정비업계에 따르면 서울시는 관리처분계획인가에 관한 매뉴얼을 마련하기 위한 용역 발주에 들어갔다. 관리처분계획은 신축 건물을 어떤 조합원에게 얼마에 배정할지 정하는 절차다. 상가조합원과 일반조합원, 중대형 주택 보유자와 소형주택 보유자 등 이해관계가 다른 조합원 간에 이익 배분을 어떻게 할지에 대한 기준을 정하는 게 골자다. 전문성 등을 고려해 한국감정원 등 외부기관에 용역을 맡길 가능성이 높은 것으로 알려졌다.
서울시는 약 1년6개월의 용역기간을 거쳐 내년 하반기께 각 사업장이 매뉴얼에 따라 관리처분계획을 세울 수 있도록 할 예정이다. 서울시 관계자는 “현행 관리처분계획은 재개발에 초점을 맞추고 있어 재건축 사업장에 단순 적용하기엔 한계가 있었다”며 “상가와 관련된 개발이익 배분뿐 아니라 주택 규모와 유형에 따른 실태를 조사해보고 가장 합리적인 기준을 제시할 것”이라고 말했다.
정비사업 전문가들은 정비사업을 원활하게 하기 위해 상가에 대한 감정평가, 상가조합원의 조합원 분양자격 기준이 명확해질 필요가 있다고 지적했다. 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “대부분의 상가가 감정평가를 상대적으로 낮게 받기 때문에 재건축에 반대할 때가 많다”며 “주택 및 상가 공급 기준을 정해 아파트 입주권을 부여하는 방안, 상가와 아파트가 독립적으로 사업수익을 정산할 수 있는 표준안 마련 등이 필요하다”고 말했다. 정비업계에서는 사업 초기단계부터 협의할 수 있도록 사전협의체 구성을 제도화해야 한다는 의견도 나오고 있다.
“재건축 기간 단축될 것”
관리처분계획 수립은 재건축 사업에서 가장 중요하면서도 분쟁이 많은 단계다. 현행법에는 ‘권리배분을 합리적이고 균형 있게 하라’고만 돼 있어 사업장별 배분 편차가 크고 갈등이 잦았다. 상대적으로 수가 적은 상가조합원과 주택형 소유자들이 불리한 대우를 받는 사례가 많다.
상가조합원 등과의 이익배분에 대한 갈등은 재건축 사업 진행을 가로막는 최대 장애물로 꼽힌다. 사업이 수년간 지체되거나 아예 중단된 곳도 상당수다.
분양가 상한제 시행 전 일반분양을 추진하는 개포주공1단지는 상가개발이익을 놓고 합의점을 찾지 못해 어려움을 겪었다. 지난해 분양가 상한제 시행이 발표되고, 서울시까지 중재에 나서면서 일반조합원과 상가조합원 간 극적 합의를 했다. 다만 아직 총회의 문턱은 넘지 못했다. 서초구 신반포12차는 상가 측이 조합원 지위 배분기준을 문제삼아 제기한 소송에서 패소하면서 지난해 12월 조합 설립이 취소됐다. 과천주공 7-1구역의 경우 5년 동안 11번에 달하는 소송으로 사업이 지체됐다.
주택산업연구원에 따르면 2003년부터 지난해까지 재건축 사업장에서 주택·상가 소송은 73건에 달했다. 정비업계 관계자는 “목동 등 상가가 많은 단지로선 시한폭탄이나 다름없다”며 “아예 상가를 떼고 재건축하려는 사업장이 늘고 있지만 이 경우도 리스크가 크다”고 말했다. 서울시 관계자는 “기준이 마련되면 분쟁이 줄어들 뿐 아니라 인허가 양식 통일 등에 따른 인허가 속도 개선 등도 기대할 수 있다”며 “서울 내 주택공급도 원활해질 것”이라고 말했다.
