서울 아파트 분양권이 3월을 기점으로 사라지게 되자 입주한 지 2년 된 아파트로 관심이 옮아가고 있다. 양도세 강화로 비과세 요건을 맞추기 위해 2년 이상 거주한 1주택자 매물이 대거 나올 것으로 예상되기 때문이다.
3일 부동산 업계에 따르면 입주한 지 2년 되는 아파트로 수요자들 관심이 집중되고 있다. 최근 정부 규제로 거주 요건이 강화되면서 입주한 지 적어도 2년은 지난 다음에야 매물이 나오기 때문이다. 서울 분양권 거래는 3월 이후 중단될 예정이다. 분양권에는 웃돈(프리미엄)이 붙지만 새 아파트에 입주할 수 있는 데다 로열동과 로열층을 고를 수 있다는 이점이 있다. 하지만 정부가 2017년 6·19 대책에서 서울 전역의 전매 제한 기간을 소유권 이전 등기 시까지로 강화하면서 분양권 거래는 사라지게 됐다. 신축 아파트에 대한 수요가 입주 2년 아파트로 넘어가는 셈이다. 거주 기간 2년이 지난 양도세 비과세 매물이 나오고 있다. 정부는 2017년 8·2 대책을 통해 조정대상지역 내 1가구 1주택 양도세 비과세 요건에 2년 거주 요건을 추가했다. 여기에 정부가 2018년 9·13 대책에서도 양도하는 주택에 2년 이상 거주한 때에만 1주택자 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용해주는 등 거주 요건을 한층 강화했다.
하지만 입주 2년 아파트조차 전세와 매매 물건이 예상만큼 나오지 않는 분위기다. 최근 이어진 강력한 규제에다 코로나19 확산으로 외부 활동이 뜸해지면서 기존 전세 계약을 연장하는 `눌러앉기` 현상이 심화되고 있어서다. 집주인도 매물로 내놓는 대신 대부분은 관망세다. 동작구 중개업소 관계자는 "다음달이면 입주한 지 2년이 돼 매매나 전세 물건이 꽤 나올 것으로 예상했는데 생각만큼 안 나오고 있다"며 "전세는 대부분 연장 계약을 하는 분위기이고, 매매도 집주인이 굳이 조정된 가격에서 팔려고 하지 않는다"고 말했다.
한편 내년부터 거주 요건이 더욱 세분화된다. 지난해 12·16 대책으로 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 장기보유특별공제가 보유 기간별 4%(최대 40%)와 거주 기간별 4%(최대 40%)로 세분화됐다. 예를 들어 만 6년을 보유(24%)하고 만 3년을 거주(12%)했다면 36%의 장기보유특별공제를 받는다. 만약 거주는 하지 않고 만 6년 보유만 했다면 12%의 장기보유특별공제가 적용된다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "내년부터 거주 요건이 더욱 세분화돼 집주인이 언제쯤 집을 팔면 좋을지 고민이 많아질 것"이라고 말했다.
