전문가들은 우선 부동산 시장 전체가 받는 영향은 크지 않을 것으로 보고 있다. 코로나19로 인한 경제 부진, 강남을 중심으로 한 고강도 대출 규제의 영향이 금리 인하 영향보다 크다는 분석이다. 전문가들의 우려는 강남 집값이 아니라 오히려 규제 강도가 상대적으로 약한 지역이나 중저가 아파트, 오피스텔 등에 향하고 있다.
◇ 풍선효과 더 키우나 = 서진형 경인여대 경영학과 교수는 “경기가 활성화 됐을 때는 유동 자금들이 부동산으로 움직이는데, 지금은 코로나로 인해 경제 사정이 안 좋은 데다 시중 자금의 이동이 거의 없는 상황”이라며 “부동산 시장으로 대규모 자금이 흐를 가능성보다는 규제정책으로 인한 풍선효과가 나타나서 일부 자금들이 중저가 아파트나 오피스텔 상업용 흘러갈 것”이라고 짚었다.
금리 인하에 가장 취약한 고리는 서울 시내 6억 원 이하 주택이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “15억 원 이상 아파트가 많은 강남권의 경우 이미 대출 규제가 시행돼 있어 수요층 자체가 대출을 받아 집을 사는 소비자가 아니기 때문에 금리 인하 영향이 나타나지 않을 것”이라며 “이는 반대로 금리 인하가 수요에 영향을 미치는 9억 원 이하 아파트는 예의주시해야 한다는 의미”라고 말했다. 9억 원 이하 아파트의 경우 LTV 제한 외 대출 규제가 따로 없어 급매물이 나오거나 저가 매물이 나오면 대출을 받아서 사려는 움직임이 일어날 가능성이 크다는 지적이다.
임미화 전주대 부동산 학과 교수는 “금리 인하로 인해 비 강남권으로 자금이 흘러 들어갈 수 있는데 이는 결국 저가 아파트 가격 상승요인이 될 가능성이 크다”며 “현재 주택 시장은 6억 원, 9억 원, 15억 원 등 금액대별 허들이 존재하는데, 이번 금리 인하로 인해 늘어난 유동성이 저렴한 가격대의 허들부터 넘어뜨려 6억 원은 물론 9억 원대 아파트 비율도 줄어들 수 있다”고 전망했다. 지역별로는 남양주나 수원 호매실 등 GTX 같은 사회간접자본(SOC)투자가 이뤄지는 곳 중심으로 유동성이 증가할 수 있다는 전망이 나왔다. 임 교수는 “부동산 투자 심리가 발생하는 지역을 중심으로 영향을 받게 되는데, 현재로서는 SOC 투자가 강한 남양주나 수원 등이 대상이 될 수 있다”고 했다.
◇ 시장 영향 없다 의견도 = 반면 금리 인하가 부동산 시장 전체에 거의 영향을 주지 않을 것이라는 시각도 있다. 임병철 부동산114 리서치센터장은 “기준금리가 사상 최저로 낮아졌다고 하지만 그 전에도 기준금리가 높은 건 아니었는 데다 코로나와 정부 규제 정책 이어지고 있다”며 “이미 금리가 저렴한 상태에서 그 기조가 이어지는 것이기 때문에 오피스텔 투자세가 확 불어나긴 어렵다”고 했다.
변수는 추가 유동성이다. 임 교수는 “현재 주식시장에 들어간 자금들이 엑시트(exit) 타이밍을 보고 있을 텐데, 이 시장의 차익 실현 자금이 부동산 시장으로 넘어올 수 있다”며 “여기에다 3기 신도시 등 택지개발사업에서 풀리는 토지보상금이 부동산 시장에 흘러들어온다면, 이번 금리 인하에 더해 부동산 시장이 더욱 자극 받을 수 있다”고 지적했다.
이에 한국은행이 연말 또는 내년 초 께 금리 인상을 단행할 것이라는 전망도 나왔다. 권대중 교수는 “자금들이 산업 현장으로 흘러가지 않고 주식이나 부동산에 머무른다면 주택 가격 상승 등의 부작용이 발생한다”며 “연말 등 실물경기가 반등하는 신호가 오는 즉시 기준금리를 올리지 않으면 유동성 자금을 거둬들일 방법이 없을 것”이라고 전했다.
