정부의 주택담보대출 규제와 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 움츠러들었던 서울 부동산 시장이 개발 호재로 다시 기지개를 켜는 것 아니냐는 관측이 조심스럽게 나오고 있다.
보유세 과세 기준일(6월1일)이 지나면서 강남권 절세 급매물이 모두 소화되고, 잠실·용산·목동 등에 개발 호재가 잇따르면서 아파트값도 반등하는 분위기다.
정부가 부동산 시장을 주시하며 강력한 규제 기조를 유지하고 있어 본격적인 반등은 어려울 것이라는 전망과 함께 개발 호재에 금리 인하, 풍부한 유동성이 더해지면서 서울 아파트값이 꾸준히 우상향할 것이라는 전망이 엇갈린다.
◇ 절세 급매물 다 나가…GBC·마이스 개발 호재에 반등 조짐
7일 부동산114에 따르면 6월 둘째 주 서울 아파트값은 전주 대비 0.03% 올라 2주 연속 상승했다. 지난주(0.01%)보다 상승폭도 커졌다.
한국감정원 조사 기준으로도 서울 아파트값은 9주 연속 하락세를 멈추고 보합으로 전환하며 바닥을 다지는 모습을 보였다.
강남권(동남부 지역)에서 초고가 아파트 거래가 늘고 비강남권에서도 9억원 이하 거래 증가와 가격 상승이 계속되면서 전체 서울 아파트값이 상승한 것으로 보인다.
최근 서초구 반포동 반포자이 전용 84㎡는 27억원에 거래가 이뤄져 지난달 2일과 13일 고층이 각각 25억8천만원과 25억3천만원에 팔린 이후 1억2천∼1억7천만원 값이 뛰었다.
반포동 반포리체 전용면적 84㎡는 최근 24억원에 거래됐다. 2월 24억2천만원에 마지막 거래가 이뤄진 지 3개월 만에 매매가 이뤄진 것이다.
강남권 대표 재건축 추진 단지인 송파구 잠실동 잠실 주공5단지도 최근 전용 82㎡가 22억8천만원에 거래된 것으로 전해졌다. 이는 아파트값이 가장 많이 올랐던 작년 말 수준에 근접한 것이라고 현지 중개업소는 전했다.
한국감정원 관계자는 "6월1일 보유세 부과 기준일이 지나면서 강남·서초·송파구 등 강남권 초고가 아파트 절세 급매물이 들어간 상황"이라며 "기준일 이후 굳이 집을 급하게 내놓을 이유가 없어진 집주인들이 매물을 거둬들이며 호가가 오른 상황"이라고 말했다.
잠실 주변은 서울시가 5일 '잠실 스포츠·마이스(MICE) 민간투자사업'에 대한 적격성 조사 완료 소식을 발표하면서 개발 기대감이 커졌다.
여기에 최근 현대자동차그룹이 강남구 삼성동 옛 한국전력[015760] 부지에 계획 중인 신사옥 글로벌비즈니스센터(GBC) 착공 허가를 받으면서 강남권 대규모 개발에 대한 기대감이 증폭됐다.
잠실동 한 중개업소 대표는 "잠실 마이스 사업 추진이 속도를 낸다고 하니 인근 아파트 주인들의 문의 전화가 오고 있다"며 "앞으로 이 지역이 더 좋아지지 않겠느냐며 매물을 거둬들이는 상황"이라고 말했다.
삼성동 한 중개업소 대표는 "GBC 주변 아파트는 거래가 많진 않지만 개발 계획 초기인 6년 전부터 계속 개발 기대감으로 가격이 오르고 유지되는 상황"이라며 "아파트뿐 아니라 인근의 중소형 빌딩이나 상가주택, 오피스 관련 문의도 꾸준한 편"이라고 말했다.
정부는 잠실·삼성동 일대의 부동산 시장 과열을 경계하면서 불법 거래에 대한 실거래 기획조사에 착수했다. 서울시도 시장 동향을 면밀히 모니터링하면서 과열 양상이 포착되면 토지거래허가구역 지정 등 즉각 대응할 방침이다.
이런 분위기 속에 서울 아파트 거래량도 감소세를 멈추고 상승으로 전환했다.
서울부동산정보광장에 따르면 이날까지 신고된 5월 서울 아파트 거래량은 3천430건으로 4월(3천19건)보다 13.6%(411건) 늘었다. 실거래 신고 기간이 계약체결 후 30일 이어서 5월 거래량은 더 늘어날 전망이다.
서울 아파트 거래는 작년 10월(1만1천570건)과 11월(1만1천484건) 폭발적으로 증가했다가 12·16대책 이후 12월(9천600건)과 1월(6천472건) 급감했다. 2월(8천274건)엔 반등했으나 3월 4천412건으로 다시 반 토막이 났고, 4월에는 더 줄었다.
강남권 거래만 보면 4월 146건이었던 강남구에서는 이날까지 5월 거래량이 183건에 이르며 송파구는 132건에서 179건으로, 서초구는 92건에서 122건으로 늘었다.
◇ 정비창 부지 개발 용산도 '들썩'…목동 재건축 기대감에 호가 상승
용산은 철도정비창 부지에 미니신도시급 아파트를 짓겠다는 정부 발표 이후 시장이 들썩이고 있다.
시장 과열을 우려해 정부가 정비창 부지 인근을 토지거래허가구역으로 묶으면서 허가구역에 들어간 지역은 '거래절벽' 상황을 겪고 있고, 허가구역 지정을 피한 지역은 풍선효과로 호가가 뛰고 매물이 없어졌다.
일례로 허가구역으로 지정된 이촌동 중산1차시범아파트는 거래가 이뤄지지 않고 문의도 뚝 끊겼다는 게 현지 중개업소 얘기다.
반면, 허가구역 밖 아파트는 호가가 5천만∼1억원가량 오르며 값이 뛰고 있다.
이촌동 한 중개업소 대표는 "최근 이촌동 시범아파트 전용 59㎡가 6억6천만원에 계약됐다. 6억원에 내놔도 안 팔리던 물건이 나간 것"이라며 "지금은 호가가 6억8천만원 이상으로 올랐고, 전용 69㎡는 기존 7억원에서 현재 7억8천만원까지 호가가 올랐다"고 말했다.
재개발 지분을 확보하기 위한 거래도 문의는 있으나 팔려는 사람이 없는 상황이다.
허가구역으로 묶이면 대지면적 18㎡ 이하의 주택이나 20㎡ 이하의 상가는 허가 대상에서 제외되는데 이미 매물이 다 소진되고 물건이 없다고 한다.
이촌동 중개업소 대표는 "이촌1구역 일부 지역은 호가가 1억원가량 올랐다. 정비창 계획 발표 전에 6억5천만원 정도 부르던 대지지분 13.2㎡ 물건이 지금은 7억5천만원에도 내놓지 않고 있다. 이촌1구역의 경우 대지지분 18㎡ 이하가 70% 수준인 것으로 안다"고 말했다.
목동 아파트값도 재건축 기대감에 상승세다.
정비업계에 따르면 목동 신시가지 5단지는 이달 5일 양천구청의 1차 정밀안전진단 결과 조건부 재건축이 가능한 D등급을 받았다. 목동 신시가지 아파트 2만6천여가구 가운데 6단지(1천368가구), 9단지(2천30가구)에 이어 세 번째다. 공공기관의 2차 안전진단까지 통과하면 재건축 추진이 가능하다. 9단지의 경우 조만간 2차 안전진단 결과가 나온다.
재건축에 속도가 붙을 것이라는 기대감에 목동 신시가지 단지 아파트값도 올라 5단지 전용 95㎡ 저층이 지난달 17억3천만원에 매매돼 작년 10월 비슷한 조건의 물건보다 3천만원 올랐다. 시세는 17억5천∼20억원을 형성하고 있다는 게 현지 중개업소 얘기다.
6단지 전용 48㎡는 지난달 10억1천700만원에 거래가 이뤄져 4월에 매매가격인 9억4천∼10억원보다 상승했고, 현재 호가는 11억원 선이다.
목동의 한 중개업소 대표는 "전용 95㎡를 17억5천만원에 내놓은 집주인이 안전진단 결과 나오면서 호가를 올리려 한다. 워낙 물건이 없는 지역인데 안전진단 이슈로 그마저도 다 거둬들였다. 다음주 6단지가 2차 안전진단에서 통과로 발표가 나면 목동 신시가지 모든 단지가 가격이 상승할 거로 보인다"고 말했다.
◇ 9억원 미만 '풍선효과'…'오를까? 내릴까?' 전문가 전망도 엇갈려
고가 주택에 대한 대출 규제로 서울의 9억원 미만 아파트값도 꾸준히 오르고 있다.
최근 수년간 강남권 아파트값 폭등세에 놀란 실수요자들이 대출을 받아서라도 내 집 마련을 서두르고 있고, 투자자들이 몰리면서 서울 전체 아파트값이 9억원 선으로 평준화되는 모습까지 보인다.
한국감정원 조사에서 지난주 서울에서 가장 많이 오른 것으로 나타난 구로구의 경우 구로동 신도림롯데아파트 84㎡가 지난달 말 8억1천500만원에 팔려 작년 11월(7억500만원) 이후 반년 사이 1억1천만원이 뛰었다.
금천구 독산동 금천롯데개슬골드파크 1차 전용 84㎡는 지난달 9억6천500만원에 거래됐고, 현재 10억∼11억원으로 호가가 오른 상태다.
구로동 한 중개업소 대표는 "이쪽도 역세권 신축 아파트 위주로 가격이 많이 올랐고, 정부가 9억원 이상 아파트에 대출 규제를 맞추면서 그 이하 가격이던 아파트들도 덩달아 9억원 선까지 쫓아가는 현상이 나타나고 있다. 이제 저평가된 물건 찾기도 힘든 상황"이라고 말했다.
소형 재건축 아파트값도 상승세를 보인다.
노원구 하계동 청솔아파트의 경우 전용 59㎡가 지난달 4억5천500만원에 거래돼 올해 3월 4억3천400만원에서 2천100만원 올랐다.
하계동 한 중개업소 대표는 "이 지역 아파트값은 서울에서 여전히 저렴한 편"이라며 "하지만 장기적으로는 동부간선도로 지하화 등 주거 여건이 개선될 것이라는 기대감이 있다"고 말했다.
전문가들은 앞으로 서울 집값이 정부의 강력한 부동산 규제 기조와 거대 여당의 규제 입법 추진, 코로나19로 인한 경기 침체 분위기 등으로 당분간 크게 반등하지는 않을 것으로 전망한다.
다만, 최근 강남의 대규모 개발 계획에 불이 지피고 금리 인하와 시중에 풀린 풍부한 유동성 등 환경으로 다시 서울 아파트값이 상승할 가능성도 있다는 전망도 나온다.
특히 서울의 경우 수도권에서 진입을 노리는 대기수요가 항상 존재하기 때문에 집값이 하락하는 경우라도 하락 폭이 크지 않을 것이라고 입을 모았다.
