정부가 6.17 부동산 대책을 통해 밝힌 서울 강남구 삼성동·대치동·청담동 및 송파구 잠실동 등 4개 지역에 대한 토지거래허가구역 지정 효력이 23일부터 발효된다.
국토교통부 등에 따르면 이날부터 해당 4개 법정동에서 주거지역은 18㎡, 상업지역은 20㎡를 각각 초과하는 토지를 거래할 경우 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 효력 발효기간은 2021년 6월22일까지 1년이다. 특히 이들 지역에서 주거용 토지를 구매할 경우 반드시 2년간 자가 거주해야 한다. 거래 유형별로 허가구역 지정에 따른 각종 규제 적용 여부가 조금씩 다를 수 있다. 다음은 국토부가 밝힌 거래유형별 Q&A.
▲임대차 계약기간이 남아 있는 주택을 구매할 경우
=주거용 토지의 경우 2년 간 ‘자기 거주용’으로 이용해야 하므로, 해당 주택에 임대차 계약기간이 남아 있는 경우에는 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없다. 다만, 허가를 받더라도 실제로 토지를 취득(소유권 이전)하기까지는 일정기간(통상 2~3개월)이 소요되므로, 토지 취득시점이 도래하기 이전까지 임대차 계약기간이 종료되는 경우라면 예외적으로 허가신청이 가능하다.
▲상가 취득 후 일부 임대를 하려는 경우
=건축법 시행령에 따른 제1·2종 근린생활시설의 경우, 취득 후 직접 이용보다는 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많음을 감안해 건축물을 취득해 실제로 이용하는 한편 해당 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 ‘자기경영’ 원칙의 예외를 인정하고 있다. 허가권자의 판단에 따라 여타 부분에 대한 임대 제공이 가능하다. 다만, 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대를 하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리되어 있어야 하며, 신청인은 허가 신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성·제출해야 한다.
▲주택을 취득 후 일부 임대하려는 경우
=상가 취득 사례와 마찬가지로 취득자가 실제 이용을 하는 동시에 사용하지 않는 일부 공간에 대해선 건축물 임대가 가능하다. 다만, 이용실태 조사 등을 통해 이용의무 준수 여부를 철저히 단속해 나갈 계획.
▲부부·가족 등이 지분을 나눠 부동산 취득 시 허가 여부
=본래 2인 이상이 지분을 공유하고 있는 공유지 거래의 경우, 지분별로 허가대상면적 여부를 판단하는 것이 원칙. 하지만 부부나 가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우에는 동일인의 취득으로 간주해 취득한 공유지분 면적 전체를 합산한 뒤 허가대상면적 여부를 판단한다.
▲기존 주택 보유자가 신규주택을 취득하는 경우
=주택을 이미 보유한 경우에도 신규주택 취득 목적으로 토지거래계약허가를 신청할 수 있다. 이 경우 허가를 신청하면서 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득해야 하는 사유를 구체적·객관적으로 소명해야 한다. 특히 허가구역이 속한 시(특별시·광역시 포함), 군 또는 인접한 시·군에 거주하는 매수자로서 주택을 보유한 경우에는 위의 소명 외에 기존 주택의 처리계획서(매매·임대 등)를 제출해야 한다. 예컨대 경기도 성남에 주택이 있는 구매자가 잠실동에서 주택을 사려면 기존 주택 처리계획서도 내야 한다.
▲분양을 처음 받은 주택을 임대하려는 경우
=주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우 등은 허가 대상에서 제외된다. 향후 허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 분양자의 경우 허가에 따르는 2년 간 실거주 의무를 부과받지 않으며, 자유로운 전세계약 체결이 가능하다.
▲오피스텔 거래 시 허가를 받아야하는지 여부
=오피스텔도 대지지분면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과하는 경우라면 토지거래계약허가를 받아야 한다. 허가 신청 시 오피스텔의 이용목적(주거용, 경영용 등)을 토지이용계획서에 명시하여야 하며, 허가받은 이후에는 2년 간 자기거주 또는 자기경영 의무를 이행해야 한다.
