계약갱신청구권제와 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법 시행의 여파로 전셋값이 급등하면서 수도권 아파트의 전세가율(매맷값 대비 전셋값 비율)이 2개월 연속 상승했다.
전셋값의 상승으로 전셋값과 매맷값의 격차가 줄어들면서 전세를 끼고 집을 사거나 입주 가능한 매물을 사들여 새로 전세를 놓는 '갭투자'가 고개를 들고 있다.
◇ 전셋값 불안에 실수요자들 갭투자 매매로 눈길
15일 KB국민은행 부동산 리브온의 월간 KB주택가격동향 자료에 따르면 지난달 서울 아파트 전세가율은 54.2%로, 8월( 53.3%)과 9월(53.6%)에 이어 2개월 연속으로 상승했다. 상승 폭도 9월 0.3%포인트에서 10월 0.6%포인트로 확대했다.
서울 아파트 전세가율이 2개월 연속 상승한 것은 2016년 6월 이후 처음이다.
서울 아파트 전세가율은 2016년 6월 75.1%에서 올해 8월 53.3%까지 하락세였다. 이 기간 전세가율이 이따금 상승 반전하기도 했으나 2개월 연속으로 상승한 것은 4년 4개월 만이다.
지난달 서울 25개 구 가운데 전세가율이 전달 대비 떨어진 곳은 중랑구(60.6%→59.8%) 한 곳뿐이었다.
전세가율이 가장 높은 곳은 종로구((63.0%)였으며 가장 낮은 곳은 용산구(46.2%)였다.
서울·경기·인천을 포함한 수도권 아파트의 전세가율도 2개월 연속 상승해 지난달 65.5%에 이르렀다.
이는 지난 7월 31일 시행된 새 임대차법으로 전셋값이 폭등한 영향이 크다. 이처럼 전세가율이 높아지면 갭투자를 통한 매매가 상대적으로 쉬워진다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "전세가율 상승과 갭투자 증가는 상관관계가 있다"면서 "타인자본(전셋값)이 늘어나면 이를 레버리지로 활용해 매매 초기에 자기자본 투입을 줄일 수 있기 때문"이라고 설명했다.
서울 강북구 미아동 'SK북한산시티' 전용면적 59.98㎡ 19층은 지난 9월 26일 6억5천800만원에 매매되고 약 한 달 뒤인 지난달 27일 새 집주인과 세입자 사이에 4억2천만원에 전세 계약이 체결됐다. 새 집주인은 사실상 2억3천800만원에 이 아파트를 매입한 셈이다.
이 단지 같은 주택형은 지난 7월만 하더라도 매매 5억7천만∼6억7천만원, 전세 2억8천300만∼3억5천만원에 계약이 이뤄졌다. 매매가와 전세가의 차이가 최소 2억8천700만원 벌어져 있었으나 전셋값 급등 사태 이후엔 그 격차가 5천만원가량 좁혀진 것이다.
이 단지 근처에서 영업하는 A부동산중개업소 대표는 "3억원 미만으로 갭투자를 하려는 손님은 줄줄이 있다"면서 "정부 부동산 규제로 다주택자가 갭투자에 나서는 경우는 거의 없고, 전셋값과 매맷값 급등으로 불안감을 느끼는 젊은 세대와 무주택 실수요자가 대부분"이라고 전했다.
경기도 남양주시 다산동 B중개업소 사장도 "현재 갭투자 수요층은 예비 신혼부부나 무주택 실수요자들"이라면서 "전셋값이 워낙 급등하다 보니 조금 비싸더라도 입주 가능한 매물을 사서 전세를 새로 놓는 경우가 많다"고 말했다.
◇ 부산 해운대구·김포·파주·천안 서북구에 갭투자 집중
갭투자 매매는 규제지역보다 비규제지역에 집중되고 있다.
이날 부동산 빅데이터업체 '아실'(아파트실거래가)에 따르면 최근 3개월간 갭투자 매매가 증가한 지역은 부산 해운대구(95건), 경기 김포시(94건), 경기 파주시(88건), 충남 천안시 서북구(83건) 등의 순으로 나타났다.
이들은 모두 비규제지역으로, 최근 투자 수요가 몰리며 집값이 과열 양상을 보이자 정부의 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 지정이 임박했다는 관측이 나오는 곳들이다.
부산 해운대구 좌동 '대우' 전용 84㎡ 13층은 지난달 19일 4억6천600만원에 팔린 뒤 새 집주인과 세입자가 이달 2일 3억5천만원에 전세 계약을 맺었다.
같은 주택형, 같은 층을 이보다 약 한 달 전에 4억4천500만원에 매입한 다른 집주인은 지난 2일 역시 전세 보증금 3억5천만원에 세입자를 들였다.
이처럼 이 아파트는 1억원 안팎을 융통하면 큰 어려움 없이 매입이 가능한 셈이다.
경기도 김포시 풍무동 '당곡마을 월드메르디앙' 전용 80.1687㎡ 2층은 9월 8일에 팔린 매매가와 그 다음 달 31일에 계약된 전셋값이 2억3천500만원으로 같았다.
이 단지 내에서 영업하는 C공인중개사는 "현재 시세는 매매가 3억5천만원, 전세가 2억5천만원으로 갭이 1억원 정도"라면서 "전셋값 상승이 장기화하면서 매매가를 밀어 올리는 분위기"라고 전했다.
현재 이들 지역은 주택담보대출비율(LTV)이 70%까지 가능하고, 2주택자도 취득세가 1∼3%에 불과하다.
박원갑 전문위원은 "비규제지역에서는 무주택자뿐 아니라 1주택자와 2주택자도 갭투자를 하는 경우가 적지 않을 것"이라며 "실수요에 더해 투자 수요까지 가세할 경우 집값 추가 상승이 불가피한 만큼, 지방 부동산 시장이 어려워 규제에서 제외해야 한다는 인식도 이제는 바꿀 필요가 있다"는 견해를 밝혔다.
규제지역으로 지정되면 LTV 한도가 대폭 축소하고 취득세율도 상향 조정될 뿐 아니라, 주택담보대출을 받아 집을 사면 6개월 안에 새집에 전입해야 한다.
또 집값과 상관없이 자금조달계획서를 내야 하며 투기과열지구에서 집을 살 때는 계획서에 대한 증빙서류까지 내야 한다.
