올 한해 부동산 시장은 집값과 전셋값 상승세가 좀처럼 진정되지 않아 갈피를 잡지 못했다. 이를 해결하기 위한 수요 억제책인 6·17대책, 7·10대책 등이 나왔지만 이렇다 할 효과는 내지 못하고 있다.
민간택지 분양가상한제 실시, 특별공급 확대(신혼·생애최초)로 기대감이 높아져 아파트 '청약 광풍', '로또 분양' 열풍도 불었다. 세입자 보호를 한층 강화한 주택임대차보호법이 시행됐지만 전세시장 불안을 더욱 키웠다는 비판을 받고 있다.
직방은 30일 이 같은 내용을 포함한 '2020년 부동산 10대 뉴스'를 선정해 공개했다. 올해 부동산 10대 뉴스는 ▲코로나19 팬데믹 ▲저금리 유동성 확대 ▲20·30세대 아파트 주수요층으로 등극 ▲연이은 강력한 부동산대책 ▲전세시장 불안과 주택임대차보호법(임대차3법) 개정 ▲아파트 청약 광풍, 로또 분양 ▲상가건물 임대차보호법 개정 ▲부동산 허위·과장광고 제재 위한 공인중개사법 개정 ▲부동산 공시가격 현실화 로드맵 ▲자금조달계획서 강화 등이 꼽혔다.
전세계를 혼란으로 몰아넣은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 사회적 거리두기와 원격근무가 늘어났다. 많은 자영업자들이 매출 타격을 입어 폐업하는 상황이 벌어졌고 상가 공실도 늘어나 상업용부동산은 올해 침체 분위기다.
아파트 분양시장은 견본주택의 모바일이나 온라인 공개가 대세로 자리 잡고 있다. 또 IT기술을 활용한 프롭테크 산업이 인공지능(AI)과 빅데이터를 활용한 가격예측, 가치평가, 도시 설계와 시공·감리 등 다양한 분야에서 활용되도록 검토되고 있다.
서울 지역은 올해 1월 30.39%였던 30대 아파트 매매 비중이 10월 38.5%로 8.1%포인트 증가했다. 같은 기간 20대 이하 역시 3.8%에서 5%로 늘었다. 2030세대가 주택구매에 적극적인 모습이었던 반면 40대는 28.9%에서 26.1%로, 50대는 18.4%에서 15.1%로 매매 비중이 축소됐다. 인천, 경기, 대전, 대구, 울산, 부산, 강원, 경남 등도 2030의 아파트 구매가 가속화됐다.
직방은 "좀처럼 진정되지 않는 주택매매가격과 하반기 가속화된 전·월세 상승 우려 속에 청약가점이 낮아 분양시장의 내집 마련이 쉽지 않은 젊은 세대가 아파트 구매 행렬에 뛰어들었다"고 분석했다.
패닉바잉 막는 규제법안 멈추지 않아
30대의 패닉바잉이 멈추지 않던 6~8월 정부의 전방위적인 고강도 규제가 연이어 발표됐다. 6·17대책에선 수도권 대부분을 조정대상지역으로 묶는 등 규제지역을 대폭 확대하고 법인의 부동산 거래에 대한 세금을 강화했다.
규제지역의 주택 구입자 중 주택담보대출을 받는 경우 가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무를 부과했다. 7·10대책은 다주택자의 양도소득세 중과세율 인상, 종합부동산세 최고세율 6.0% 강화, 다주택자 취득세율 인상 등의 내용을 담았다.
이후 8~9월 주택 거래량은 전월보다 절반으로 감소하는 등 수요자의 숨 고르기는 이어지고 있지만 가격 강보합은 여전하고 주택 거래량은 10월 들어 다소 늘어났다.
임대차3법은 임대차 거래신고 의무제, 임대차 갱신권한 부여, 임대료 인상률 상한 규제가 강화돼 7월31일 의결됐다. 1회 이내 계약갱신요구권을 통해 주택 임대차 보장기간을 최대 4년으로 확대했고 계약갱신청구에 따른 차임 등은 이전 계약보다 증액할 경우 최대 5% 상한을 초과하지 않도록 했다. 9월29일부터 월세이율 상한이 4%에서 2.5%로 하향조정 됐고 2021년 6월부터 주택임대차 거래신고도 의무화된다.
아파트 청약 광풍과 로또 분양도 뜨거웠다. 지난 24일 기준 전국 아파트 1순위 청약경쟁률은 28.5대1로 지난해(14.4대1)보다 두배 가까이 올랐다. 지난해 1순위 청약자는 223만명, 올해는 358만명으로 135만명이 증가했다. 청약가점 커트라인인 1순위 평균 최저가점은 전국이 47.4점, 서울은 58.4점을 기록했다.
7월28일 민간택지 분양가상한제 시행과 수도권·지방 도시지역 등 전매제한 강화, 특별공급 확대, 신혼부부 특별공급 소득기준 완화 등도 청약 열기를 더하고 있다.
국토교통부와 행정안전부는 지난달 29일 주택 공시가격을 시세의 90%까지 높이는 '공시가격 현실화 로드맵'을 발표했다. 공동주택은 10년, 단독주택은 15년, 토지는 8년에 걸쳐 공시가격을 시세 대비 90%로 높인다.
직방은 "보유세 부담이 점차 커지는 구조이고 2021년 규제지역 다주택자 양도세 중과세율이 늘어나 다주택자의 주택 추가구매를 제지하는 효과를 기대할 만하다"며 "중저가 지역의 키 맞추기로 주택 거래량이 감소해도 주택가격이 조정되지 않는 현상이 지속돼 당분간 주택가격이 보합세를 유지할 전망"이라고 내다봤다.
또 "만약 내년까지 전세가격 불안이 지속된다면 보유세 부담의 임차인 전가에 따른 전세가 상승과 보증부 월세 현상의 고통이 임차인에게 전이될 우려가 있다"며 "고가주택 및 은퇴한 고령층의 조세부담에 대한 불만도 쉽게 진정되지 않을 수 있다"고 지적했다.
