2020년은 부동산 시장에 있어서 기록적인 한 해였다. 지난 6~7월 역대 최대 규모의 주택매매거래를 시작으로 새 임대차보호법 시행, 2030세대의 ‘영끌’ 논란, 전세난과 지방까지 확산된 집값 폭등 등으로 다사다난했다. 부동산 시장이 요동치자 정부는 각종 대책과 규제를 쏟아냈다. 그 결과 다가오는 2021년엔 유난히 새로 적용되는 부동산 관련 제도가 많다.
특히 강화된 보유세 관련 규정이 내년부터 적용되기 때문에 집주인이라면 제도를 숙지하는 게 좋다. 세입자에게도 큰 영향을 줄 전·월세신고제 시행도 앞두고 있다. 신혼부부 등 무주택자를 대상으로 한 특별청약, 3기 신도시 등 대상 사전청약도 진행될 예정이다. 무주택자라면 내 집 마련의 기회를 엿볼 수 있다.
■ 종부세율 등 보유·거래세 인상
내년 1월1일부터 종합부동산세율이 최고 6%까지 인상된다. 특히 3주택 이상, 혹은 조정대상지역 내 2주택 이상 소유한 다주택자들의 세부담이 늘게 된다. 2주택 이하 소유 시 세율은 과세표준 구간별로 0.6%에서 3.0% 사이지만, 3주택 이상이거나 조정대상지역 2주택자는 1.2%에서 최대 6.0%까지 세율이 올라간다. 예컨대 조정대상지역에 두 채를 가지고 있고, 주택 합산가액이 시세로 30억원이라면 종부세가 올해 1467만원에서 내년엔 3787만원으로 오른다. 다주택 보유 법인 대상 세율도 최고 6%까지 오른다. 부동산 업계에서는 내년 종부세 과세기준일인 6월1일 전 절세 목적 등으로 다주택자들이 주택을 일부 처분할 가능성이 있다고 본다.
종부세 부담이 줄어드는 경우도 있다. 2021년 과세기준일(6월1일) 기준 만 60세 이상인 1가구 1주택자(부부 공동명의 포함)가 주택을 5년 이상 장기 보유했다면 연령·보유 공제 등이 적용돼 종부세의 최대 80%(현행 최대 70%)까지 공제받을 수 있다. 현행 최고 70%에서 10%포인트 상향 조정되기 때문에 1주택을 소유한 은퇴자의 종부세 부담은 감소한다.
주택을 공동명의로 보유한 부부는 내년부터 종부세를 낼 때 적용받을 공제 방식을 선택할 수 있다. 현재처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수도 있고, 1주택자와 같이 9억원을 공제받은 후 고령자·장기보유 공제를 적용받을 수도 있다. 1주택자 방식의 공제를 적용받으려면 내년 9월16일부터 9월30일까지 관할 세무서에게 신청해야 한다. 직방 관계자는 “공시가격 12억원까지는 각각 6억원씩 공제를 받는 현재 방식이 유리하다”며 “12억원이 넘는 경우 보유 기간이 길어지고 연령이 높아질수록 1가구 1주택자 공제를 택하는 것이 유리하다”고 밝혔다.
1월부터는 1주택자가 9억원 초과 주택을 양도할 때 적용되는 ‘장기보유특별공제’에 거주기간 요건도 추가된다. 현재는 보유기간에 따라 연 8%씩 공제되지만, 내년부터는 보유기간 연 4%·거주기간 연 4%로 분리해 최대 각각 40%까지 공제받을 수 있다. 보유기간이 길어도 실거주기간이 짧다면 세부담이 늘 수 있다. 법인의 주택 양도 시 본 법인세율(10~25%)에 추가 과세되는 세율은 현행 10%에서 20%로 인상된다.
■신혼부부·생애최초 특별공급 기준 완화
무주택자 대상 특별공급(특공) 소득요건이 완화된다. 현재 도시근로자 월평균 소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 신혼부부 특공은 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화된다. 생애최초 특공 소득기준도 현행 100% 이하에서 130% 이하로(공공주택), 130%에서 160% 이하로(민영주택) 각각 완화된다. 단, 신혼·생애최초 특공 물량 중 70%는 소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 신청자에게 우선 공급되고, 나머지 30%는 완화된 기준을 적용받는 신청자 및 우선 공급 탈락자 중 추첨을 통해 공급되므로 소득이 낮을수록 당첨 확률이 높아진다.
7월부터는 3기 신도시 등을 대상으로 사전청약제가 시행된다. 7~8월 인천계양을 시작으로 9~10월 남양주 왕숙, 11~12월 고양창릉과 부천대장, 과천지구 등이 사전청약을 받는다. 거주요건의 경우 사전청약 당시 해당 지역에 거주 중이면 신청할 수 있지만 본 청약 시점까지 거주기간 요건을 충족해야 한다. 부동산114 관계자는 “사전청약에는 생애최초 특공 물량 등도 포함돼 있어 상대적으로 가점이 낮은 젊은 주택 수요자들도 혜택을 누릴 수 있을 것”이라고 밝혔다.
수도권 분양가상한제 적용 주택 입주자에게는 입주 후 일정 기간의 거주의무기간이 부여된다. 거주의무기간은 공공택지 분양주택의 경우 인근 시세의 80% 미만인 주택은 5년, 80~100% 미만인 주택은 3년이다. 민간택지 주택은 80% 미만인 주택이 3년, 80~100% 미만인 주택이 2년이다. 거주의무기간 중 이사를 하게 되면 한국토지주택공사(LH) 등에 주택을 우선 매각해야 한다. 2월19일부터는 전매행위 제한 위반(알선자 포함)에 대한 처벌이 강화돼 적발될 경우 10년간 청약자격이 제한된다.
재건축 아파트 실거주 요건도 내년부터 강화된다. 투기과열지구 내 재건축 아파트일 경우 분양 신청 공고일을 기준으로 실거주 2년을 충족해야 조합원 분양권을 받을 수 있다. 이때 ‘2년 실거주’는 연속 거주 여부와 관계없이 실거주 기간을 합산해 산정한다. 재건축의 ‘관문’으로 불리는 안전진단 기준도 강화된다. 1차 안전진단 기관 선정 주체가 현재 ‘시·군·구’에서 ‘시·도’로 격상된다. 허위 안전진단 보고서 작성 시 최대 2년 이하의 징역에 처하는 현재의 처벌 조항에 ‘보고서 부실 작성’ 시 과태료 2000만원, 허위·부실 작성 적발 시 안전진단 입찰 1년간 제한 등의 처벌이 추가된다.
아파트 신규 분양 시 규정도 강화돼 사업자는 실입주가 가능한 날로부터 2개월 전까지는 입주일을 입주예정자에게 통보해야 한다. 공동주택 사전방문에서 하자가 발견될 경우 사업자는 입주일 전까지 보수를 완료해야 한다.
6월부터는 전월세신고제가 시행된다. 계약일로부터 30일 이내에 계약 당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등 계약 사항을 의무적으로 신고해야 한다. 신고와 동시에 세입자에게 자동으로 확정일자가 부여된다. 계약상 변경이 있을 때에도 30일 이내에 지자체에 신고해야 한다. 전입신고를 할 수 없는 ‘비주택’은 신고 대상에서 제외된다. 경비원 대상 갑질을 방지하기 위해 개정된 공동주택관리법도 시행된다. 입주자·입주자대표회의·관리사무소장 등이 관련 법령을 위반한 지시를 하거나 명령하는 경우 ‘부당 간섭’에 해당돼 처벌받을 수 있다.
