1990년대 초 준공된 산본·분당·평촌 등 1기 신도시에서 리모델링 바람이 불고 있다. 기존 용적률이 높아 재건축을 추진하기에는 사업성이 떨어지자 리모델링으로 선회하는 곳이 늘고 있다. 리모델링이 재건축에 비해 정부 규제가 상대적으로 덜하다는 점도 부각됐다.
부동산 전문가들은 “1기 신도시의 노후화를 풀 해법으로 리모델링이 떠오르고 있다”며 “다만 한계도 뚜렷해 대세가 되기는 힘들 것”이라고 말했다.
산본신도시 리모델링 ‘바람’
군포시는 지난달 31일 군포시 금정동 율곡주공3단지 리모델링 조합 설립 인가를 공고했다. 1994년 준공된 이 단지는 수평·별동 증축을 통해 21개 동, 2042가구에서 21개 동, 2348가구로 바뀌게 된다. 용적률은 기존 216%에서 300%로 높아진다. 조합 관계자는 “전용면적 60㎡ 이하 소형이 대부분이고 기존 용적률이 높아 재건축 대신 리모델링을 추진하기로 했다”며 “이달 말 시공사 입찰 공고를 내고 3월쯤 업체를 선정할 계획”이라고 말했다.
실거래가도 상승세를 타고 있다. 이 단지 전용 58㎡는 지난달 16일 3억9000만원에 신고가를 경신했다. 지난해 5월에는 3억5000만원대에 거래된 주택형이다. 금정동 A공인 관계자는 “지난달 이 단지에서만 총 24건이 거래됐을 정도로 거래가 활발한 편”이라며 “리모델링 기대로 산본신도시 집값이 움직이고 있다”고 말했다.
산본신도시에서는 다른 리모델링 단지도 많다. 산본동 우륵아파트(1312가구)는 지난해 9월 산본신도시에서 처음으로 리모델링 조합 설립 인가를 받았다. 금정동 퇴계주공3단지, 산본동 개나리주공13단지 등도 주민 동의 등 리모델링 절차를 밟고 있다. 군포시 관계자는 “지난해 초부터 리모델링 활성화를 위해 진행하고 있는 ‘리모델링 기본계획 수립을 위한 연구용역’이 오는 4월쯤 마무리될 예정”이라고 밝혔다.
내력벽 철거 허용 여부가 변수
준공 30년을 앞두고 있는 1기 신도시를 중심으로 리모델링을 추진하는 단지가 점차 늘어나고 있다. 1기 신도시는 △성남 분당 △고양 일산 △군포 산본 △부천 중동 △안양 평촌 등 다섯 곳으로 구성됐다.
특히 1기 신도시는 용적률이 200% 안팎인 단지가 많은 편이다. 통상 기존 용적률이 200% 이상이면 재건축을 해도 수익성이 떨어진다는 평가를 받는다. 1기 신도시에서 재건축 대신 리모델링이 떠오르고 있는 배경이다. 분당 한솔마을주공5단지(1156가구), 분당 무지개마을3단지(964가구), 평촌 목련2단지(994가구) 등이 리모델링을 추진하고 있는 것으로 알려졌다.
안전진단 강화 등의 영향으로 재건축을 추진하기가 쉽지 않다는 점도 영향을 미쳤다. 리모델링은 주민 동의율이 66.7% 이상이면 사업을 추진할 수 있다. 재건축(75% 이상 동의)보다 수월하다. 추진 가능 연한도 준공 후 15년으로 재건축(30년)의 절반이다.
현대건설, GS건설 등 대형 건설사도 리모델링 시장에 앞다퉈 뛰어들고 있다. 건설 업계 관계자는 “몇몇 대형사가 리모델링 전담 조직을 신설하는 등 수주를 준비하고 있다”며 “재건축 사업이 규제로 중단되다시피 하자 리모델링 사업이라도 따내려는 것”이라고 설명했다.
단 내력벽 철거 허용 여부는 1기 신도시 리모델링 활성화의 주요 변수로 꼽힌다. 내력벽은 건축물에서 구조물 하중을 견디기 위해 만든 벽이다. 내력벽 철거가 허용돼야 평면을 다양화해 사업성을 높일 수 있다. 하지만 하중을 견디는 벽이 사라져 안전성 문제가 생길 수 있다는 우려의 목소리도 있다. 국토교통부는 내력벽 철거 허용 여부 관련 연구용역 결과를 연내 발표할 예정이다.
박용석 한국건설산업연구원 연구위원은 “1기 신도시 중 재건축이 어려운 단지들이 리모델링을 대안으로 고려하고 있다”며 “다만 리모델링은 재건축만큼의 개발 이익은 기대하기 힘들다는 게 약점”이라고 했다.
