지난해 4분기 오피스 매매시장 거래금액이 4조4000억원으로 2분기 연속 4조원을 초과했다. 3분기 거래금액을 더한 하반기 총 거래금액은 9조5000억원으로 상반기 대비 2.3배 증가했다.
매매시장 성장세가 컸던 2010년부터 2019년까지 10년 동안 연간 평균 거래금액이 8조4000억원이었던 것과 비교해도 두드러진 실적을 보였다.
6일 신영에셋에 따르면 지난해 4분기 거래가 완료된 중대형 오피스빌딩(서울 및 분당 소재 거래면적 3300㎡ 이상) 거래금액은 4조3748억원으로 집계됐다. 분기 거래금액이 4조원을 넘은 것은 2015년 3분기와 2019년 2분기, 2020년 3분기, 2020년 4분기 4번에 불과했다.
지난해 연간 거래금액은 2019년의 11조9673억원보다 14% 증가한 13조6753억원을 기록했다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산에도 오피스 매매시장 거래가 급증한 이유는 리테일과 호텔, 해외 부동산 등 대체투자 상품의 불확실성이 증가했기 때문이다. 오피스빌딩을 매입 후 수익을 늘리기 쉬운 주거용 오피스텔이나 임대주택 등으로 용도 전환하는 '컨버전 트렌드'도 매수 유인으로 분석됐다.
지난해 컨버전 트렌드를 보면 강남 권역, 도심권역(부림빌딩, 광일빌딩 등), 여의도 권역, KT 강동지사 등으로 확산됐다. 여의도는 지난해 파크원과 KB국민은행 여의도통합사옥 등 48만㎡ 규모의 오피스빌딩이 신규 공급돼 3분기 공실률이 15%대까지 폭등했음에도 IFC 3개동(One, Two, Three IFC)이 거래된 2016년에 이어 사상 두 번째로 많은 2조4000억원 규모의 거래가 이뤄졌다.
여의도 권역 거래가 급증한 것은 컨버전 트렌드의 영향으로 볼 수 있다. 4분기에 거래 완료된 동여의도 유수홀딩스빌딩(생활형 숙박시설 컨버전)과 신동해빌딩, 나이스2사옥(임대주택 컨버전) 등이 대표적인 사례. 다만 오피스시장 성장 가능성이 크고 공급자 우위시장을 형성한 분당·판교 권역은 현재 용도로도 충분한 수익확보가 가능해 컨버전 사례가 없는 것으로 확인됐다.
지난해 하반기 거래 규모가 큰 프라임급 오피스빌딩의 선매각 성공 사례도 이어졌다. 3분기 도심 권역 SG타워(9393억원)와 디타워 돈의문(6563억원)에 이어 11월 여의도 파크원 타워2(9500억원)가 거래 완료됐다. 12월에는 성수 디타워 아크로 포레스트 업무동(6000억원)이 거래됐다.
주거상품으로의 컨버전 트렌드는 올해도 계속될 것으로 예상된다. 중국 관광객 급증으로 호텔 컨버전 사례가 늘었던 2011년과 홍대입구를 중심으로 밸류애드 사례가 집중된 2015년, 공유오피스가 본격적으로 확장됐던 2017년 컨버전 사례와 기간을 감안할 때 통상 컨버전 사례 집중시기는 2~3년 가량이다.
최재견 신영 부동산리서치센터 센터장은 "컨버전 트렌드와 오피스빌딩을 대상으로 한 공모리츠시장 성장으로 올해도 오피스 거래가 성장세를 지속할 것"이라며 "연간 11조원 이상의 거래가 예상된다"고 전망했다.
