‘변창흠표’ 서울 주택공급 확대를 위한 ‘판’이 깔렸다. 서울시는 다음달부터 7층 이하로 제한된 제2종 일반주거지역(7층 이하)에서도 가로주택정비사업을 통해 최고 15층까지 건물을 짓도록 허용할 방침이다. 정부는 서울 역세권 100곳의 용적률을 현행 200~250%에서 최대 700%까지 허용하면서 일조권 규제도 함께 완화해 역세권 고밀 개발을 위한 물꼬를 텄다.
가로주택정비사업, 최고 층수 7층->15층으로 모두 풀린다..공급효과 2배
19일 국토교통부와 서울시에 따르면 서울시는 최근 ‘소규모 주택정비사업(가로주택, 자율주택) 심의기준’을 마련해 제2종 일반주거지역(7층 이하)에서도 공공임대·공공기여 비율을 높이면 최고 15층까지 층수 규제를 완화했다.
서울시는 조례를 통해 가로주택정비사업은 7층을 원칙으로 공공임대를 20% 짓는 경우에만 최고 용적률 250%를 허용하고 층수를 15층까지 허용해 왔다. 문제는 가로주택정비사업이 주로 이뤄지는 서울시내 2종 일반주거지역은 △제2종일반주거지역(7층 이하) △제2종 일반주거지역 등 두 종류로 구분해 운영된다는 점이다.
서울시는 5층 이하 건축물이 밀집한 지역에서 스카이라인의 급격한 변화로 인한 도시경관 훼손 방지를 위해 제2종일반주거지역 내 7층 이하 지역을 지정한다. 서울시 관계자는 “층수 제한이 없는 제2종일반주거지역은 공공임대를 지어서 15층까지 높일 수 있지만 제2종일반주거지역(7층 이하)에서는 층수 규정이 있기 때문에 공공임대를 넣는다고 해도 법적상한 용적률 250%를 다 찾아서 건물을 짓기가 사실상 어려웠다”고 말했다.
앞으로는 제2종일반주거지역(7층 이하)에서 가로주택정비사업을 하는 경우도 공공임대와 공공기여 비율을 높이면 15층까지 건물을 지을 수 있도록 층수 규제가 완화된다. 용적률 상한은 공공임대가 10%면 225%, 공적임대(공공임대+공공지원임대) 20%면 250%다. 여기에 공공기여 비율을 높이면 최고 15층까지도 가능하다. 대지가 구릉지일 경우에는 공공기여 5%시 최고 13층까지, 평지일 경우에는 공공기여 10%시 최고 15층까지 건물을 올릴 수 있다. 공공기여는 ‘서울시 공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영 기준’을 준용한다.
현재 서울시내 가로주택사업 총 172개소 중 제2종일반주거(7층 이하)지역은 99개소로 57.6%에 달한다. 1종일반주거지역 1개소, 2종 일반주거지역 42개소, 3종 일반주거지역 25개소, 준주거지역 3개소, 준공업지역 2개소에 비해 압도적으로 많다. 최고 층수를 7층에서 15층으로 풀어주면 주택 공급도 약 2배 늘어날 것으로 기대되는 이유다. 서울시 관계자는 “임대 10% 이상 건설시 용적률 완화는 공공임대주택에 한해 다음달 19일부터 시행할 예정”이라고 말했다.
역세권 100곳, 용적률 200%→700%로 올리고 일조권 규제 완화
변창흠 국토부 장관이 2월 공급대책의 ‘핵심’으로 꼽은 역세권 고밀 개발을 위한 법적 기반도 마련됐다. 이날 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령’ 개정안이 국무회의를 통과해서다.
개정안의 핵심은 서울 지하철 인근의 일반 주거지역의 용적률을 종전 200~250%에서 700%까지 허용하는 것이다. 역세권 복합용도개발 지구단위계획을 수립하면서 일반주거지역을 준주거지역으로 ‘종상향’하는 경우 700%까지 용적률이 가능해 진다는 의미다. 서울 지하철역 307곳 가운데 일반 주거지역 100곳의 용적률이 지금보다 최대 3배 늘어날 수 있는 만큼 역세권 주택공급이 획기적으로 늘어날 것으로 기대된다.
높이 규제도 풀었다. 원래 건축법상 경계선과 주택 간 거리의 4배 이내, 아파트 동과 동 사이 거리의 2배 이내로 아파트 높이가 제한된다. 그런데 역세권복합개발은 각각 8배, 4배로 높이 규제가 2배로 풀려 고층 아파트를 세울 수 있다.
다만 완화한 규제가 적용되는 역세권 범위는 서울시가 운영기준을 따로 마련해야 한다. 지금까지는 승강장으로부터 250m 이내, 청년주택에 한해 내년까지 350m로 역세권이 묶여 있다. 변 장관은 역세권 범위를 반경 500m까지 확대하는 방안을 검토 중이라 공언했다. 역과 역 거리가 통상 1km 가량이라서 반경 500m로 넓히면 서울 면적의 절반이 역세권에 들어올 수 있다.
