오래된 단독주택과 상가가 밀집한 서울 강북구 미아동 강북5구역. 이달 15일 공공이 주도하는 재개발 후보지로 선정된 이후 매물을 찾기 어려워졌다. 인근 공인중개사는 “지난해 공공재개발 추진 소식에 이미 호가가 1억 원가량 올랐는데 선정 이후엔 집주인들이 그나마 있던 매물을 모두 거둬들였다”고 전했다.
정부가 서울 공공재개발 후보지 8곳을 선정한 뒤 공공재개발 추진 지역 부동산을 매수하려는 사람들이 늘고 있다. 정부가 지난해 5·6대책에서 공공재개발 구상을 밝히면서 재개발에 대한 관심이 늘었다가 이번에 공공재개발 후보지가 선정되면서 실제 매수에 나서는 사람이 늘어난 것이다. 실제 이달 서울 다세대·연립주택 매매 건수는 2107건으로 같은 기간 아파트 매매 건수(1633건)보다 474건 많았다.
○ 재개발 관심 늘며 호가 상승
공공재개발 후보지 8곳 중 강남권과 가까워 주목받았던 동작구 ‘흑석2구역’에도 매수세가 늘었다. 흑석2구역 재개발추진위원회가 정부가 제시한 인센티브가 부족하다며 공공재개발 포기 가능성을 내비쳤지만 어떤 방식으로든 재개발 사업이 속도를 낼 것이라는 기대감은 여전하다. 이 지역의 한 공인중개사는 “입주권을 염두에 두고 실거주할 집을 찾는 젊은층까지 문의는 꾸준한데 매물이 없다 보니 가격 자체가 형성되지 않고 있다”고 말했다.
공공재개발 기대감에 인근 아파트 값도 오르고 있다. 영등포구 양평13, 14구역과 인접한 ‘상록수아파트’ 전용면적 59m² 호가는 6억5000만 원에 이른다. 원래 6억1000만 원에 내놓았던 집주인이 후보지 선정 이후 호가를 2000만 원씩 두 차례 올린 것이다. 길 건너 ‘삼성래미안아파트’ 호가도 많이 올랐다. 실제 거래가로 이어질지는 미지수다. 인근 공인중개사는 “며칠 전 매수자가 계약금을 보낸다고 하니 집주인이 호가를 높여 거래가 무산되기도 했다”고 전했다.
2차 후보지 선정을 기다리는 다른 공공재개발 추진 지역들도 비슷한 분위기다. 성북1구역 인근 공인중개사는 “대지 면적이 넓은 알짜 매물이 나오면 연락을 꼭 달라는 대기 인원만 20명이 넘는다”고 귀띔했다. 국토교통부와 서울시는 성북1구역, 한남1구역 등 공공재개발 신청 지역 47곳의 사업성을 검토해 이달 3월 중 추가 후보지를 발표한다.
○ 입주권 안 나오는 ‘물딱지’ 주의해야
공공재개발 지역은 토지거래허가구역이지만 실거주 목적의 주택 매수는 가능하다. 그럼에도 전문가들은 “‘묻지 마 투자’는 금물”이라고 입을 모은다. 가장 주의해야 하는 건 지분을 사고도 입주권이 나오지 않는 ‘물딱지’ 투자다. 지난해부터 공공재개발 추진 지역에서 기존 주택을 허물고 빌라를 짓는 ‘지분 쪼개기’가 급증하면서 물딱지 피해 우려가 커졌다. 정부는 공공재개발의 권리산정일은 정비구역 지정 여부를 떠나 사업 공모일(지난해 9월 21일)로 앞당기기로 했다. 지난해 9월 21일 이후 신축된 건물을 매수하면 입주권을 받지 못하고 시세보다 싼 감정평가 금액대로 팔아야 한다는 뜻이다.
주민 동의율 확보 등 공공재개발 사업에 넘어야 할 관문도 적지 않다. 재개발은 임대수익에 의존하는 상가 소유주의 동의를 이끌어 내기가 특히 만만치 않다. 윤지해 부동사114 수석연구원은 “서울시장 보궐선거로 정비사업 규제가 완화될 수 있다는 기대감이 커지고 있지만 재개발은 워낙 변수가 많다”며 “2000년대 뉴타운 사업이 추진된 이후 아직 착공도 못 한 단지가 적지 않다는 걸 명심해야 한다”고 말했다.
