서울에서 얼마 남지 않은 황금 입지로 꼽히는 용산구 이태원동 옛 유엔군사령부 부지 개발 사업이 본격화된다. 환경영향평가를 2년 반 만에 통과하면서 연내 착공에 나선다. 용산민족공원, 용산정비창, 한남재정비촉진구역 등 굵직한 개발 사업과 맞물려 일대 부동산시장에서 가격 상승 기대가 커지고 있다.
유엔사 부지 개발 연내 착공
17일 서울시와 용산구에 따르면 ‘유엔사 터 복합개발 사업’을 위한 환경영향평가 심의가 지난달 말 통과됐다. 이 사업의 시행사인 일레븐건설이 2018년 10월 환경영향평가를 첫 접수한 이후 2년 반 만이다. 환경영향평가는 개발 계획이 주변 환경에 미치는 영향을 미리 예측해 보완하도록 하는 것으로, 도시개발 사업을 위한 필수 절차다.
유엔사 부지 개발은 이태원동 22의 34 일대 5만1753㎡를 복합 개발하는 사업이다. 지하 7층~지상 20층 아파트 5개 동 425가구, 오피스텔 2개 동 796실, 호텔·사무실·복합시설 1개 동이 들어설 예정이다. 서울시는 주변 환경에 미치는 영향 등을 고려해 최초 안에서 1503실이었던 오피스텔 공급 규모를 796실로 줄이고, 공공보행통로변 인공지반녹지 등 녹지 공간을 추가로 확보하도록 했다. 이에 따라 39.38%였던 녹지율이 49.29%로 늘어난다. 공공보행통로의 조망을 확보하기 위해 브리지도 삭제했다.
정비업계에선 유엔사 부지가 개발되면 일대 랜드마크로서 역할을 할 것이라고 기대한다. 일레븐건설은 약 2조원을 투입해 일본 도쿄의 대표적 복합단지인 롯폰기힐스와 같은 도심 랜드마크로 만든다는 구상이다. 지하철 6호선 녹사평역에서 반포대교 방향으로 500m가량 떨어진 이 부지는 용산공원을 지척에 두고 있다. 대형 재개발 사업지인 한남재정비구역과 이태원 상권, 한강공원 등과도 가까운 요지로 평가받는다.
일레븐건설은 건축심의 등 인허가 절차를 거쳐 이르면 연내 착공에 나설 계획이다. 선분양과 후분양, 임대후분양 등 여러 가지 가능성을 모두 열어놓고 검토 중인 것으로 알려졌다. 지난해부터 민간택지에도 분양가 상한제가 시행되면서 수익성 계산이 복잡해졌기 때문이다. 부동산 개발업계 관계자는 “인허가 때문에 사업 기간이 이미 상당히 길어져 분양을 마냥 미루기 어려워진 상황”이라며 “종합부동산세 부담으로 임대 후 분양을 선택하기도 쉽지 않을 것”으로 예상했다.
선분양이나 후분양을 할 경우 분양가는 시세의 50~60% 수준으로 예상된다. 인근 고급 아파트인 ‘한남더힐’과 ‘나인원한남’ 시세는 3.3㎡당 9000만원에 달한다.
용산 정비창도 내년께 분양
유엔사 부지는 주한미군이 용산공원 주변에 보유하고 있던 네 개 부지 중 외인아파트 부지(현 나인원한남)에 이어 두 번째로 개발이 진행되는 곳이다. 일레븐건설은 2017년 이 땅을 감정가 8000억여원의 1.3배가 넘는 1조552억원에 사들였다. 남아 있는 두 개 부지 가운데 캠프킴 부지는 지난해 ‘8·4 대책’에서 3100가구를 정부 주도 개발로 공급하겠다고 발표했다. 아직 개발 방향이 정해지지 않은 수송부 부지와 함께 고밀복합 개발이 이뤄질 가능성이 높아 시장의 관심이 크다.
용산공원을 중심으로 다른 굵직한 개발 사업도 가시화되고 있다. 용산정비창에선 이르면 2022년 하반기 3000가구가 사전청약 형식으로 공급된다. 지난해 4월 국토교통부의 부동산 대책에서 개발 방향이 정해진 이곳은 총 1만 가구에 달하는 ‘미니 신도시’를 낀 국제업무지구로 개발될 예정이다.
민간에선 서울 재개발 중 ‘최대어’로 불리는 한남재정비촉진구역 사업이 속도를 내고 있다. 가장 속도가 빠른 3구역이 연내 정비 사업의 마지막 단계인 관리처분계획인가를 신청할 계획이다. 한남2구역은 지난해 말 사업시행계획인가 신청을 마쳤다. 4구역과 5구역은 건축심의를 준비 중이다. 한남뉴타운에서 유일하게 해제된 구역이던 옛 한남1구역도 공공재개발을 통해 정상화를 추진하고 있다.
한 부동산 전문가는 “한강과 붙은 용산은 이전부터 강남을 따라잡을 수 있는 입지라는 평가를 받아왔다”며 “유엔사 부지를 시작으로 개발이 진행될수록 부동산시장이 들썩일 가능성이 높다”고 했다.
