계약갱신청구권과 전월세상한제 등 임대차법 시행 이후 전세난이 심화되면서 전세를 구하지 못한 세입자가 월세 시장으로 밀려나는 현상이 이어지고 있다.
특히 올해 하반기 부동산 보유세 등 세금 인상에 부담을 느낀 집주인들이 전셋값을 올리거나 월세로 전환하려는 움직임이 더욱 커질 수 있어 가격 상승에 대한 불안감도 커지고 있다.
전문가들은 내년 중순까지는 전월세 시장의 불안한 흐름이 유지될 것으로 전망했다. 특히 서울의 경우 반포주공 1단지 등에서 재건축에 따른 대규모 이주가 예정돼 있어 전월세 시장의 변수가 될 수 있다고 내다봤다.
임대차법 9개월 간 월세거래 5.8% 늘어나
이를 증명하듯 지난해 7월 임대차법이 시행된 이후 월세 거래량이 크게 증가한 것으로 나타났다.
12일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 8월부터 올해 4월까지 9개월간 서울의 아파트 전월세 거래는 총 12만2398건 이었다. 이 중 반전세를 포함한 월세는 4만1903건으로 전체의 34.2%를 차지했다.
임대차법 시행 전 9개월(2019년 11월~2020년 7월)간 월세 거래가 28.4% 였던 것에 비하면 5.8%p 상승하고, 전세 비율은 그 만큼 줄어들었다.
특히 서울에서는 1~2인 가구가 크게 증가하면서 월세 세입자가 전세 세입자 보다 많아지는 역전 현상이 일어났다.
‘2020년 서울서베이 도시정책지표조사’에 따르면 서울의 주택점유형태는 자가 42.1%, 월세 31.3%, 전세 26.2% 순으로 나타났다. 5년 전에는 전세 비중(32.9%)이 월세 비중(26.0%) 보다 더 높았는데 역전된 것이다.
월세 가격도 크게 올랐다. KB아파트 4월 월세지수는 105.5로 2015년 12월 관련 통계 작성 이래 최고치를 기록했다. 임대차법 시행 후 9개월 간 5.07% 상승한 수치다.
“내년 중순까지는 전월세 시장 불안정”
문제는 전월세 시장 안정을 위해서는 결국 공급이 뒷받침 돼야 하지만 서울의 경우 올해 2분기 공급이 절대적으로 부족하다.
부동산 정보 플랫폼 ‘직방’에 따르면 이번 달 서울의 아파트 입주물량은 단 한 가구도 없고, 올해 2분기 서울 아파트 입주물량은 지난 1분기 1만4000가구의 절반에도 못 미치는 6560가구에 불과하다.
정부는 지난해 11월 전월세 시장 안정화를 위해 1~2년 내에 입주할 수 있는 단기주택공급방안을 내놨지만 이 역시 속도가 나지 않고 있다.
민간사업자가 건축하는 주택을 한국토지주택공사(LH)가 매입해 공급하는 ‘신축매입약정’의 경우 올해 서울의 약정체결 목표가 9000가구인데 실제 약정체결 계약이 이뤄진 건은 4월 말 기준 125가구에 그친다. 목표량의 1.3% 수준이다.
또 세금 인상에 부담감을 느낀 임대인들이 전셋값을 올리거나 월세로 전환하려는 움직임이 이어질 가능성도 높다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “월세 거래가 늘어난 것은 결국 전월세상한제 등으로 인한 전세의 월세화 현상과 물량 부족이 원인”이라며 “세금이 늘어나면서 전세로 버티기 쉽지 않은 임대인들이 이를 월세로 충당하려는 움직임이 합쳐졌다”고 말했다.
심 교수는 “정부의 단기공급대책은 어차피 물량 자체가 적다”며 “중장기 공급 물량이 나오면 안정을 기대해볼 수 있겠지만 내년 중순까지는 지금과 비슷한 상황이 유지될 것”이라고 내다봤다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “올해 2분기 입주물량이 줄어들었다가 3~4분기에 다시 늘어나기 때문에 상황이 개선될 지 여부를 지켜봐야 할 것”이라면서도 “근본적으로 저금리 하에서의 월세화 현상은 불가피한 부분도 있다”고 말했다.
또 “올해 서울의 입주시장의 특징이 강남 권역의 입주가 많아서 상대적으로 불안도가 낮았는데 하반기에 반포주공 1단지 등 재건축에 따른 대규모 이주가 예정돼 있다”며 “이주가 시작되면 인근의 서초, 반포, 잠원, 동작구 등의 가격 불안 요소로 작용할 지 여부도 지켜봐야 한다”고 덧붙였다.
