국토교통부가 지난달 29일 ‘소규모주택정비 관리지역’ 선도사업 후보지를 발표했다. 후보지 선정에 앞서 지방자치단체를 통해 사업 의향을 물은 결과 서울 40곳 등 수도권 48곳을 포함한 전국 55곳이 선도사업 신청서를 냈다. 국토부는 이 중 사업 여건, 지역 노후도 등을 고려한 뒤 해당 지자체와 논의를 거쳐 서울 11곳 등 전국 20곳을 후보지로 선정했다. 20곳이 예정대로 개발될 경우 예상되는 주택 공급량은 1만7000가구 규모다.
소규모로 주택을 정비하는 사업은 기존에도 ‘가로주택사업’ ‘자율주택사업’ 등 여러 제도가 운영되고 있다. 이번에 발표된 ‘소규모주택정비 관리지역’은 정부의 ‘2·4 공급대책’을 통해 새로 도입됐다. 기존 가로주택사업 등이 특정 지역의 ‘단위사업’이라면 소규모주택정비 관리지역은 이 같은 단위사업을 모두 포괄하는, 소규모에 특화된 도시정비계획이라고 보면 된다. 규모는 작지만 공공성을 담보로 지자체 지원 및 용적률 상향 등의 혜택이 주어지기 때문에 부동산업계에선 ‘미니 재개발’로 불리기도 한다. 그간 재개발이 하고 싶어도 기존 정비계획상 면적, 노후도 기준 등을 충족하지 못하거나 기타 사업성 부족 등으로 어려움을 겪고 있는 지역이 있다면 소규모주택정비에 관심을 가져볼 만하다.
■ 지자체가 관리지역 지정·고시하면 확정
소규모주택정비 관리지역은 ‘신축·노후 주택이 혼재돼 광역적 개발이 곤란한 저층 주거지로서 노후주택만 소규모로 정비할 필요가 있는 지역’이 그 대상이다. 이 같은 지역 중 10만㎡(약 3만평) 이내의 범위에서 지자체장이 관리계획 승인하면 사업을 할 수 있다.
소규모이긴 해도 엄연한 도시정비계획을 통한 사업이기 때문에 전반적인 절차는 재개발 등 기존 도시정비사업과 유사하다. 이번에 후보지로 선정된 지역에선 우선적으로 지역주민과 지자체 간 사업설명회 및 협의가 진행된다. 협의가 완료되면 기초지자체는 해당 지역의 관리계획(개발계획)을 만들어 광역지자체에 제출한다. 광역지자체는 해당 계획에 대해 주민공람 과정을 거친 뒤 자체 심의를 거쳐 계획을 승인하게 된다. 관리계획이 승인되면 해당 지역은 ‘정식’ 소규모주택정비 관리지역으로 지정돼 사업이 확정된다.
관리지역으로 지정되면 민관 공동으로 개발이 진행된다. 기존 가로·자율주택사업과의 가장 큰 차이점이다. 가로·자율주택의 경우 단순히 해당 지역의 주택만 다시 짓는 형태이고, 사업 자체도 주민 자율로 진행하는 데 반해 소규모주택정비에선 지자체가 도로·공원·공용주차장 등의 기반시설, 마을도서관·노인복지시설·어린이집 등 주민 공동이용시설을 설치하게 된다.
공공의 지원으로 기반시설이 마련되면 지역주민들은 가로·자율주택 등의 방식을 통해 주택을 다시 지으면 된다. 공공 참여로 여러 기반시설이 조성되기 때문에 단독으로 가로·자율주택사업을 진행할 때보다 주변 여건이 양호하다. 개발 후 증가된 용적률의 50%를 임대주택으로 기부채납하는 조건으로 제1·2종 주거지역의 경우 용도지역 상향 혜택도 주어진다.
관리지역 지정에 따른 특례로 가로·자율주택 관련 규제도 크게 완화된다. 예컨대 현행 가로주택사업에선 ‘4면이 6m 이상 도로(또는 도시계획도로)로 둘러싸인 구역’이어야 가능하지만 관리지역 내에선 이 같은 규제가 없다. 주민 전원 동의가 필요한 현행 규정도 관리지역 내에선 ‘토지 소유주 3분의 2 이상’ 동의 시 나머지 부지에 대한 매도청구권을 인정해 사업을 진행할 수 있도록 했다.
한국토지주택공사(LH)는 관리지역으로 확정된 곳에서 LH가 참여하는 가로·자율주택사업을 거점사업 형태로 진행할 예정이다. LH 관계자는 “거점사업으로 추진되는 사업의 경우 총사업비의 90%까지 저리융자(연 1.2%), 신축주택 매입 확약, 재정착 지원, 주거품질 관리 등의 다양한 혜택을 지원받을 수 있다”고 밝혔다.
■ 자체 개발보다 사업성 35%P 향상
국토부가 선도사업 후보지를 대상으로 임대주택 기부채납을 조건으로 한 용도지역 상향을 적용한 결과, 관리지역으로 지정될 경우 공급되는 주택 수는 지정 전보다 평균 1.6배 증가하는 것으로 나왔다. 용도지역 상향으로 사업성도 개선돼 지정 전보다 사업성이 평균 35%포인트 높아지는 것으로 분석됐다.
선도사업 후보지 중 한 곳인 서울 금천구 시흥3동 ‘시흥유통산업단지 동측’의 경우 전체 면적은 7만9706㎡, 용도지역은 제1·2종 주거가 혼재된 지역이다. 토지 소유주가 총 1088명인 이곳은 주택 노후도가 60.7%로 절반을 넘고, 이미 LH가 참여하는 가로주택정비사업(225가구 규모)이 일부 추진되고 있기도 하다.
지역 주변으로 시흥유통산업단지가 있어 배후 수요가 높은 편이라 주민들의 정비사업 추진 의지도 상당하다. 문제는 지역 내 도로가 대부분 6m 내외로 협소해 주차난이 심각하고 보행환경도 열악하다는 점이다. 지금처럼 일부 지역만 가로주택정비사업으로 정비할 경우 지역 내 격차 발생은 물론 주차난 등이 더 심각해질 우려가 있다. 향후 관리지역으로 지정되면 현재 추진 중인 가로주택정비사업은 거점사업으로 조성하고, 지자체가 도로 확충 및 공영주차장 설치 등 기반시설을 조성할 예정이다.
국토부는 이번에 후보지로 선정되지 못한 신청지역 35곳에 대해 지자체와 협의해 필요할 경우 여러 지원에 나설 계획이다. 신청을 못한 지역은 이달 중 정부가 실시할 예정인 2·4대책 관련 사업 통합공모에 사업신청을 하면 된다.
LH는 소규모주택정비 관리지역 사업 활성화를 위해 지자체가 계획 수립 시 참고할 수 있도록 ‘관리계획 가이드라인’을 만들어 제공할 계획이다. 관리지역 내 LH가 참여하는 공공 거점사업 발굴에도 나설 예정이다. 김백용 LH 도시재생본부장은 “소규모주택정비 관리지역은 수용 후 전면 철거하는 대규모 정비방식의 대안으로, 주민이 사업을 주도하면서 혜택을 체감할 수 있는 사업”이라고 밝혔다.
