오세훈 서울시장이 26일 재개발 관련 6대 규제 완화 방안을 발표했다. 2025년까지 24만호 주택공급 목표를 달성하기 위해 재개발 활성화를 본격적으로 추진하려는 것이다.
오 시장이 내놓은 6대 방안은 ▲ 주거정비지수제 폐지 ▲ 공공기획 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축 ▲ 주민동의율 민주적 절차 강화와 확인 단계 간소화 ▲ 재개발 해제구역 중 노후지역 신규 구역 지정 ▲ 2종 7층 일반주거지역 규제 완화로 사업성 개선 ▲ 재개발구역 지정 공모 등이다.
◇ 재개발 막던 '대못' 주거정비지수제 폐지
오 시장은 그동안 재개발 사업의 가장 큰 걸림돌로 꼽히던 주거정비지수제를 폐지하기로 했다고 밝혔다.
박원순 전 시장 재직 당시인 2015년 도입된 이 제도는 주민동의율과 노후도 등을 부문별로 상세히 점수화해 100점 만점에 70점 이상이 돼야 사업 신청을 할 수 있도록 한 것이다. 이 제도가 생긴 후 서울시에서 재개발 구역 신규 지정이 단 1건도 이뤄지지 않았다.
주거정비지수제 폐지에 따라 앞으로는 법적 요건만 충족하면 재개발 구역 지정이 가능해진다. 필수항목(노후도 동수 2/3 이상·구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고 선택항목(노후도 연면적 2/3 이상·주택접도율 40%·과소필지 40%·호수밀도 60세대/ha) 중 1개 이상을 충족하면 된다.
오 시장은 "현재 재개발이 필요한 노후 저층주거지 중 법적 요건이 충족되는 구역이 전체의 약 50%에 달하지만, 주거정비지수제를 적용하면 재개발 가능 지역은 14%로 대폭 줄어들게 된다"고 폐지 이유를 설명했다.
◇ 시 주도 공공기획 도입…구역 지정 절차 간소화
이번에 도입하기로 한 공공기획은 사전 타당성 조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 것이라고 오 시장은 설명했다.
이를 통해 기존 자치구가 맡아 42개월 정도 걸리던 절차(사전 타당성 조사·기초생활권 계획 수립·정비계획 수립)를 1/3 수준인 14개월로 줄이고, 주민 제안·사전 검토(6개월→4개월), 법정 절차(12개월→6개월)도 단축했다. 이에 따라 통상 5년가량 걸리던 정비구역 지정 기간이 2년 이내로 줄어든다.
또 공공기획 도입으로 사전 타당성 조사 단계가 통합·폐지되는 만큼, 주민동의율 확인 절차가 종전 3단계에서 2단계로 줄어든다.
다만, 주민 제안 단계에서의 동의율은 기존 10%에서 30%로 높여 초기 단계 주민 간 갈등을 최소화하기로 했다. 정비계획 지정 단계의 주민동의율(2/3 이상)도 그대로 유지한다.
재개발 해제구역 중 노후화·슬럼화돼 주거환경 개선이 필요한 지역은 주민 합의가 있으면 신규 구역으로 지정하기로 했다. 시는 실태조사 결과 해제지역 총 316곳 중 절반이 넘는 170여곳(약 54%)이 여전히 건물 노후화가 심각하고 법적 요건을 충족해 구역 지정이 가능할 것으로 보고 있다.
◇ 7층 높이 제한 풀고 용적률 확대…투기 방지대책 병행
2종 일반 주거지역 중 난개발 우려 등을 이유로 7층 높이에 제한을 받았던 지역은 정비구역으로 지정되면 규제를 풀기로 했다.
해당 지역은 정비계획 수립 시 2종 일반 주거지역 수준으로 용적률(기준 용적률 190%·허용 용적률 200%)을 적용받고 25층까지 지을 수 있어 사업성이 크게 개선된다.
특히 2종 일반 주거지역은 서울 전체 주거지역(325㎢)의 약 43%(140㎢)를 차지하고 있으며, 이 중 7층 규제 지역은 약 61%(85㎢)에 달해 이번 규제 완화가 이뤄지면 상당한 공급 확대 효과가 있을 것으로 시는 예상했다.
오 시장은 이 같은 층고 규제 완화가 시의회 조례 개정이 필요한 사안이라는 지적에 대해서는 낙관적 의견으로 답했다.
그는 "해당 지역은 서울시 전역에 골고루 분포돼 시의원님들께도 상당히 많은 민원이 그동안 쌓였을 것"이라며 "따라서 의회에서 찬반양론은 있을 수 있어도 무난하게 공감대가 형성될 수 있는 사안이고, 발표 전 충분히 시의회와 교감한 상태에서 마련된 안"이라고 했다.
시는 또 구역 지정 활성화를 위해 매년 '재개발 구역 지정 공모'를 시행해 연 25개 이상 구역을 발굴키로 했다.
투기 방지 대책도 병행한다. 재개발구역 지정을 위한 후보지를 공모할 때는 공모일을 주택 분양권리가 결정되는 '권리산정기준일'로 고시해 이후 투기 세력의 다세대 신축 등 '지분 쪼개기'를 원천 차단키로 했다.
후보지 선정 후에는 비경제적인 신축행위를 제한하는 건축허가 제한과 실소유자만 거래할 수 있도록 하는 토지거래허가구역 지정 등 조치를 취할 예정이다.
◇ 2025년까지 재개발 13만호·재건축 11만호 공급
서울시는 2015년 이전 재개발 구역으로 지정된 사업으로 2025년까지 연평균 1만2천호가 공급될 수 있지만, 그 이후에는 입주물량이 연평균 4천호로 급감하게 된다고 분석했다.
이번에 내놓은 6대 규제 완화책은 이 같은 '공급절벽'을 해소하기 위한 것이다. 이를 통한 재개발 활성화로 연평균 2만6천호씩 5년간 총 13만호를 공급하고, 추후 재건축 정상화 방안으로 11만호를 더해 2025년까지 총 24만호를 공급할 계획이다.
오 시장은 "많은 전문가가 진단하듯 주택가격 급등의 핵심 원인은 수요보다 턱없이 부족한 주택공급"이라며 "서울시는 재개발부터 정상화해 최근 10년간 주택공급 기회 감소를 만회해 나가겠다"고 강조했다.
그는 "재건축 시장은 제가 취임한 이후 기대감이 커지면서 일부 단지에서 시장 교란 행위가 감지되고 있다"며 "상대적으로 집값 자극이 덜하고, 열악한 주거환경을 개선하는 데 효과가 있는 재개발 사업 규제 완화책을 가동해 신속하게 주택공급을 추진하고자 한다"고 덧붙였다.
