공공재개발·재건축 사업신청지역이 모습을 드러내면서 2·4 공급대책이 본궤도에 진입했다는 일부 평가가 나온다. 이에 정부는 공공재개발·재건축 사업지가 앞으로 더욱 확산할 것이란 설명이지만 전문가들은 아직 계획수순에 머문 사업속도와 공급시점 등을 고려할 때 '착시 효과' 인지를 따져봐야 한다는 입장이다.
18일 국토교통부에 따르면 용두1-6구역과 신설1구역은 각각 서울주택도시공사(SH)와 한국토지주택공사(LH)를 공공재개발 사업 시행자로 지정해달라고 신청했다. 용두 1-6은 주민 70%가, 신설1은 주민 68%가 동의했다.
공공재개발 1차 후보지 8곳 가운데 용두·신설을 제외한 나머지 6곳도 올해 상반기 중에 주민 동의를 거쳐 시행자 지정을 완료한다. 장위9구역 등 정비구역이 아닌 2차 후보지 16개 구역에서는 사업을 희망하는 주민을 중심으로 사업준비위원회를 구성하고 예비 공공시행자와 양해각서를 체결할 계획이다.
정부는 공공재건축 역시 주민들의 여론이 호의적이라고 보고 있다.
김기용 국토부 주택정비과장은 "중곡아파트는 주민 77% 이상이 공공재건축 사업에 찬성하고 있고, 망우1구역은 일주일 전부터 시행자 지정을 위한 동의서를 징구하고 있는 등 사업이 생각보다 더 빠른 속도로 진행되고 있다"고 전했다.
정부는 신속한 공공재개발·재건축 진행 속도를 가속화해 신속한 주택공급을 중심에 두고 사업을 추진하겠다는 계획이다. 국토부 관계자는 "정비구역인 공공재개발·재건축 지역은 올 연말까지 정비계획을 확정하고, 정비구역이 아닌 후보지들도 연내에 정비계획안 수립 절차에 착수할 것"이라고 했다.
다만 전문가들은 공공재개발·재건축 사업 전망에 대해 유보적인 입장이다.
송승현 도시와경제 대표는 "동의율은 초반보다 막판에 얼마나 확보하는지가 더 중요하다"고 설명했다. 동의하는 사람들에 대한 집계가 마무리되고 반대하는 사람만 남으면 이후의 동의율 집계는 더뎌질 수밖에 없다는 뜻이다.
공공재개발·재건축에 추가로 참여하려는 지역이 많지 않을 것이라는 점도 '착시효과' 우려의 한 형태다. 공공재개발·재건축 추진으로 얻는 신규 공급물량도 줄 수 밖에 없고 그만큼 정책 효과도 반감되기 때문이다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "공공직접 시행에 대한 반발이 많고 또 오세훈 서울시장에 대한 (민간 재건축 확대) 기대감도 있다"며 "일정 물량은 공공재개발·재건축으로 갈 수 있지만 따라가려는 수요는 많지 않을 것"이라고 전망했다.
공공재개발에 비해 사업성이 낮을 수밖에 없는 공공재건축에 대한 걱정도 여전했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "(민간) 재건축이 가격하락으로 이어진다면 주민 여론이 공공재건축으로 기울 수도 있지만 서울의 주요 재건축 아파트는 지금까지 가격이 꾸준히 올랐다"고 분석했다.
결국 공공사업을 보다 순조롭게 진행하려면 인센티브를 부여해 주민 동의율을 끌어올릴 수밖에 없다는 조언이 나온다. 이 책임연구원은 "해당 사업지 주민들에게 왜 공공사업이 좋은 것인지를 가시적으로 보여줄 필요가 있다"며 "사업 참여 인센티브를 상향 조정하고 명확히 제시할 필요가 있다"고 조언했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 공공재건축에 대해 "아파트 브랜드를 따지거나 마감재 자율성을 높이려는 마음 때문에 공공의 핸들링을 받는 데 거부감이 있을 수밖에 없다"며 "기부체납의 범위를 줄이고 공공분양비율도 낮출 필요가 있다"고 했다.
