정부가 도심에 젊은층이 선호하는 전월세 주택을 최대한 확보하기 위해 '중대형 주거용 오피스텔' 카드를 꺼내 들었다.
당장 아파트 외에 도심에 구할 수 있는 집이란 게 선호도가 떨어지는 빌라밖에 없는 상황에서 주거용 오피스텔을 늘려 주택공급 확대 효과를 본다는 노림수이지만, 주거용 오피스텔에 대해선 탈세 논란 등 해묵은 문제가 많다.
국토교통부가 15일 발표한 '도심 주택공급 확대 및 아파트 공급속도 제고방안'에는 오피스텔에 바닥난방을 허용하는 전용면적 상한을 85㎡에서 120㎡로 확대하는 내용이 포함됐다.
오피스텔에 바닥난방을 할 수 있게 한다는 것은 오피스텔을 집처럼, 즉 주거용으로 쓰는 것을 허용한다는 뜻이다.
오피스텔은 주택은 아니지만 주택으로 사용될 수 있어 '준주택'으로 분류된다.
공급된 이후 주민이 전입신고를 하고 살면 거주용이 되고, 사무실 등으로 사용되면 업무용이 된다.
하지만 관건은 바닥난방이다. 사람이 살려면 바닥에 온기가 돌아야 하기 때문이다.
현재로선 전용면적 85㎡ 이하까지만 오피스텔의 바닥난방을 허용하고 있는데, 이를 120㎡까지 푼다는 것이다.
이렇게 되면 30평대 중대형 주거용 오피스텔이 나올 수 있다. 오피스텔은 발코니가 없어 실거주 면적이 같은 평형에서도 일반 아파트보다 좁은데, 전용 120㎡까지 바닥난방을 허용하면 그럴싸한 중대형 주거형 오피스텔이 공급될 수 있다.
주거용 오피스텔 공급 확대는 도심에 신속히 주택공급을 늘려야 하는 정부가 쉽게 접근할 수 있는 수단이다.
아파트를 공급하려면 도심 공공주택 복합사업이나 재개발 재건축을 통해야 하지만 사업 속도를 아무리 올려도 한계가 있다. 빌라나 연립 등은 수요가 많지 않아 주택 공급 확대 효과가 제한적이다.
하지만 오피스텔은 젊은층이 선호하는 준주택이다. 기존의 비어있는 업무용 오피스텔의 용도변경으로 빠르게 주거용으로 전환할 수 있다.
오피스텔은 공급될 때 건축물분양법의 적용을 받기에 분양 때 청약통장이 없어도 된다. 당연히 분양가 규제도 없고 주택에 적용되는 청약 관련 규제도 받지 않는다.
정부는 과거부터 필요에 따라 오피스텔 규제를 풀었다 조이기를 반복해 왔다.
오피스텔은 2000년대 초반까지 바닥난방이 전면 허용됐지만 2004년 6월 바닥난방이 전면 금지됐었다. 그러다 전세난이 가중하자 2006년 말 전용면적 50㎡ 이하, 2009년 1월부터는 60㎡ 이하 소형 오피스텔의 바닥난방을 허용했고 2009년 8월 85㎡까지 허용 대상을 확대했다.
하지만 지금까지 정부가 주거용 오피스텔의 확대를 미뤄온 것은 오피스텔과 관련한 논란이 많기 때문이다.
오피스텔은 분양가 규제를 받지 않아 인기 지역에선 고분양가 논란을 불러일으킬 수 있다.
또 업무용 오피스텔은 주택이 아니기에 종합부동산세와 다주택자 양도소득세 중과 대상에서 빠져 실제로는 주거용으로 쓰면서도 당국에는 업무용으로 신고해 탈세하는 사례는 고질적인 문제로 지적됐다.
지금도 오피스텔 소유자가 세입자에게 전입신고를 하지 않는 조건을 달고 임대를 하는 경우가 적지 않다. 전입신고가 돼 있으면 과세당국의 레이더에 걸릴 수 있기 때문이다.
세입자가 전입신고도 하지 않은 상황에서 임대차보호법의 도움을 기대하기 어려운 것이 사실이다.
이에 대해 국토부 관계자는 "지금은 전월세신고제가 도입돼 신고가 의무화돼 있고 각종 공과금 납부 등 임대차 관련 데이터를 확인하는 것이 쉬워져 탈세를 잡아낼 수단이 많아졌다"고 말했다.
하지만 주거용 오피스텔을 사실상 전면적으로 허용하는 것은 도시계획적인 측면에서도 문제를 만들 수 있다. 도시를 주거지역과 상업지역, 공업지역 등으로 나누고 일터와 집터를 구분한 것은 좋은 정주환경을 조성하기 위한 오래된 선택이었다.
업무용 공간과 집이 마구 뒤섞여 버린 곳이 좋은 주거환경이라고 하긴 어렵다.
이와 함께 국토부는 도시형생활주택 중 원룸형의 건설기준을 완화하기로 했다.
도시형생활주택은 전용면적 85㎡, 300가구 미만 공동주택으로서 주택으로 분류되지만 오피스텔과 마찬가지로 청약통장이 없어도 분양받을 수 있다.
하지만 인동 간격이나 주차장 설치 규정 등 건축기준이 아파트에 비해 느슨해 주변 주거환경을 저해한다는 지적을 받아왔다.
오피스텔과 마찬가지로 분양가 규제를 받지 않아 고급 주택가에선 고분양가 논란을 불러일으킬 수 있고 청약 관련 규제도 없다.
실제로 최근 건설업자들이 강남권에서 틈새시장을 노려 고가의 도시형생활주택을 분양하는 사례가 잇따르고 있다.
정부의 정책 실효성에 대한 의문도 제기된다.
국토부는 원룸형 도시형생활주택의 면적을 최대 60㎡까지 늘리고 침실을 3개까지 만들 수 있도록 했는데, 가뜩이나 좁은 집에서 어떻게 방을 3개나 쪼개서 넣느냐는 것이다.
이에 대해 국토부 관계자는 "전용 60㎡에서 작지만 방을 여러개 만들면 청년층이 함께 이용할 수 있는 공유주택으로 활용할 수 있다"고 말했다.
도시형생활주택 역시 앞선 정부에서 전월세 대책의 일환으로 규제를 푼 바 있다.
정부는 2009년 1~2인 가구의 전월세 불안을 해소하기 위해 도시형 생활주택을 도입했다가 이듬해 가구수 기준을 150가구 미만에서 300가구 미만으로 확대하는 등 규제를 완화한 바 있다.
