오는 8월 임대차 3법 시행 2년을 맞아 전세대란이 우려되는 가운데 대통령직인수위원회에서 임대차법의 대대적인 손질을 예고했다. 전문가들은 전면 폐지보다는 단계적 개편을 제시하고 있다. 법을 바꿔야 하는 사안과 당장 시행할 수 있는 부분을 나눠 바뀐 제도가 시장에 안착할 수 있도록 해야 한다는 지적도 나온다.
◆임대차법 시행 후 전세가격 15% 급등= 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 골자인 주택임대차보호법 개정안은 2020년 7월31일 시행됐다. 취지는 보증금 걱정을 덜어주고 주거 안정을 도모하려는 것이었다. 하지만 법은 의외의 결과를 낳았다. 전셋값 급등, 이중가격 형성, 전세난 등이다. 집주인들은 ‘5%룰’로 임대료 인상폭이 묶이자 4년치 상승분을 미리 반영해 시장에 내놨고 결과적으로 전세가격이 급등했다. 기존 매물은 갱신권 사용으로 잠기며 시장에 매물이 사라지고 그나마 있는 매물은 가격 부담이 커진 것이다.
문제는 시행 2년이 되는 오는 8월이다. 갱신기간을 채우고 5% 상한룰 적용을 받지 않는 신규 매물이 시장에 쏟아지면 전셋값은 또 한번 요동칠 가능성이 크다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "전월세 물건들의 회전율이 2년에서 4년으로 바뀌고 5%룰이 시장에 경직성을 유발하면서 물건은 돌지 않고 가격만 되레 올리는 부작용을 낳았다"고 지적했다.
◆5%룰·2+2 기준 유연하게 바꿔야= 전문가들은 임대차법의 전면 폐지나 개편보다는 단계적 조정으로 시장의 혼란을 최소화해야 한다고 말한다. 전월세상한제와 계약갱신청구권 자체는 그대로 두되 법에 적용되는 세부 기준만 시장 상황에 맞게 조율하자는 의견이다. 정재호 한국부동산학회장(목원대 교수)은 "통상 초·중·고 진학시기에 맞춰 이사를 많이 다닌다는 점을 감안해 2+2를 2년 아닌 3년으로 확대하는 것도 방법"이라고 제언했다. 윤 연구원은 "1+1+1, 2+1, 3+3 등으로 선택지를 넓혀 시장 경직성을 해소해야 한다"고 조언했다. 윤 연구원은 또 "20억~30억원에 달하는 고가 전세에 사는 임차인이 과연 보호받을 대상인지는 의문"이라며 가격별로 임대차법을 차등 적용해야 한다고 했다.
인상폭을 제한하지 말고 인상할 수 있는 범위를 넓혀주거나 기준금리, 물가상승률 등과 연동한 인상률을 권고해야 한다는 의견도 제기됐다. 김덕례 주택산업연구원 연구실장은 "전세는 기본적으로 계약 기간이 2년이므로 시장 변화를 어떻게 담을 것인지에 대한 고민이 필요하다"고 말했다. 윤 연구원은 "윤석열 대통령 당선인이 추구하는 민간 자율화 방향처럼 일률적으로 5%를 적용하지 말고 1~10% 수준으로 가이드를 줘 자율적으로 정할 수 있도록 해야 한다"면서도 "정부 권고수준인 5% 이내로 인상하는 집주인에게는 세제 인센티브를 부여하는 투트랙으로 가야 한다"고 했다.
반면 시행한 지 얼마 안 된 시점에 폐지하는 게 오히려 더 낫다는 의견도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "계약갱신청구권의 경우 기준이 모호하다 보니 시장에 분쟁을 유발하고 있다"며 "보완책을 만들면 향후 시장 혼란을 한층 더 가중시킬 수 있고 법만 더 복잡해지는 셈"이라고 말했다. 김덕례 실장은 "법을 바꾸지 않고 당장 할 수 있는 제도와 법을 고쳐야만 할 수 있는 사안을 구분해 접근해야 한다"며 "섣부르게 기준을 바꾸면 시장에 혼란만 주므로 시간이 걸리더라도 시장에 지속적으로 적용할 수 있는 보안 방안이 마련돼야 한다"고 말했다.
