구축 아파트를 중심으로 ‘재건축을 하면 돈이 된다’는 인식이 점차 약해지고 있는 것으로 조사됐다. 특히 문재인 정부 들어 구축과 일반아파트 각 매매가격차가 크게 줄어들었다. 재건축 ·재개발 시장 안정화를 위한 정부의 정책이 영향을 미친 것으로 해석된다.
다만 재건축 규제완화를 주요 부동산 정책으로 내세운 차기 정부에서는 또다시 구축이 신축아파트에 비해 높은 가격을 형성하게 될 것으로 보인다.
부동산정보서비스 ㈜직방은 2011~2022년 4월 4일까지 전국의 아파트(매매·전세) 거래 1035만3156건을 분석한 결과, 서울지역의 구축 아파트는 2022년 현재 매매시장에서 일반 아파트에 비해 평균 4%가량 높은 가격을 형성하고 있는 것으로 나타났다고 18일 밝혔다. 2011년 구축아파트가 일반 아파트 대비 30% 가량 높은 가격을 형성한 것에 비해 가격차가 크게 줄어든 셈이다. 직방은 입주연차 5년 미만은 ‘신축아파트’로, 입주연차 5년~29년은 ‘일반아파트’로, 입주연차 30년 이상은 ‘구축아파트’로 분류해 이같은 분석결과를 내놓았다.
2022년 현재 30년 이상 구축아파트는 매매시장에서 일반아파트에 비해 4%가량 높은 가격을 형성하는 것으로 조사됐다. 직방은 “매매시장에서 구축과 일반 아파트 가격차이는 2017년 18%를 기록한 이후 계속 줄어들고 있다”고 설명했다.
2011년 구축은 일반아파트보다 30% 높은 가격을 형성했으나 2012년 23%, 2013년 21%로 점차 줄어들다 2014~2016년 16%까지 낮아졌다. 2017년 18%로 올랐다가 2018년 6%로 급격히 떨어진 이후 2019년 4%, 2020년 1%까지 점차 줄어들었다. 지난해 7%까지 높아졌지만 올해 다시 4%대로 떨어져 구축과 일반 아파트 간 매매가가 크게 나지 않는 것으로 조사됐다. 다만 이번 결과는 서울 전역 아파트 평균값으로, 특정 지역으로 좁히면 격차는 여전히 크다.
직방은 문재인 정부가 재건축시장 불안형성을 막기 위해 재건축초과이익환수제, 조합원지위양도제한, 안전진단강화 등 정책을 펼친 결과 준공 30년 이상 재건축대상 아파트에 대한 선호도가 크게 줄어든 결과로 해석했다. 한편 2022년 현재 서울에서 일반아파트 대비 신축아파트 매매가격은 38% 높은 것으로 나타나 최근 10년간 30~40%수준을 꾸준히 유지했다.
전국 아파트를 범위를 넓히면 여전히 서울, 경기도, 전북 부산 등 4곳은 2022년 현재 일반아파트 대비 구축아파트가 유의미하게 높은 가격을 형성했다. 반면 대구, 제주는 구축과 일반 아파트 간 유의미한 차이가 없었다. 나머지 시도는 구축아파트의 가격이 일반아파트보다 더 낮았다. 직방 관계자는 “현재 서울, 경기 등 지역의 매매시장에서 포착되는 구축아파트 선호현상은 해당 지역의 향후 재건축 사업 기대심리가 매매에 반영된 것으로 해석된다”면서 “재건축 기대심리가 미약한 전남, 광주, 대전 등 지역은 주택 노후화로 인한 불호현상이 가격에 반영돼 구축이 일반아파트보다 낮은 가격을 형성한 것으로 보인다”고 밝혔다.
전세시장에서의 ‘신축 선호현상’은 뚜렷했다. 전세시장에서 신축아파트 가격은 2010년대 초반까지는 일반아파트 대비 10~20%가량 높았지만 2017년 이후부터는 30%이상 차이를 보였다. 2017년 신축아파트 전세가격은 일반아파트에 비해 33% 높게 형성했으며, 2018~2019년 39%까지 벌어졌으며, 2020년에는 42%까지 올랐다. 지난해와 올해는 각각 41%, 33%이상 높은 가격을 형성했다. 직방은 “재건축 기대심리가 없는 전세에서 30년 이상 아파트는 노후주택에 불과하기 때문”이라고 해석했다.
