일단 처음 집을 살 때만 주택담보인정비율(LTV)이 완화되며, 총부채원리금상환비율(DSR)도 실수요자에게만 규제가 풀린다. 사실상 DSR을 그대로 유지하면서 LTV만 소폭 조정한 것으로 앞으로 청년층 등 실수요자를 어떻게 구제할지가 쟁점이 될 전망이다.
인수위는 3일 이런 내용을 골자로 하는 부동산 정책 정상화 방안을 110대 국정과제 가운데 하나로 제시했다. 윤석열 당선인의 공약대로 문재인 정부의 부동산 대출 규제를 일부 풀기로 한 것이다.
윤 당선인은 대선 과정에서 '부동산 정상화' 정책의 하나로서 생애 최초 주택구매 가구의 주택담보대출비율(LTV) 상한을 80%로 높여 청년·신혼부부 등의 내 집 마련 기회를 늘리겠다고 공약한 바 있다.
이와 관련, 인수위는 "DSR 안착 상황 등을 고려해 생애최초 주택구입 가구의 LTV 최대 상한의 완화(60∼70%→80%)를 우선해 추진하겠다"고 밝혔다.
생애최초 주택을 구입하는 실수요자를 대상으로 LTV가 완화돼 가계부채 증가 속도에 제한적으로 영향을 미치는 만큼 규제 완화에 나서겠다는 것이다. 현재 투기지역·투기과열지구의 LTV 상한은 40%, 조정대상지역의 LTV 상한은 50%다. 생애 최초 주택구입 가구는 여기에 최대 20%포인트 우대 상한이 적용된다.
현재 서울 10억원 아파트 구입시 연 소득 3000만원인 사람의 대출가능금액은 약 2억2490만원이다. 연소득이 6000만원이면 대출가능금액은 약 3억8000만원으로 늘어난다. 현재 LTV 규제(9억원까지 40%, 9억원 초과 20%)에 DSR 40%를 적용하고, 주택담보대출 금리 3.42%와 360개월 원리금 균등 상환 및 기존 신용대출 미보유 등을 가정한 결과다. 만약 추후 국정과제가 추진되면 연소득 3000만원, 6000만원인 대출 신청인이 생애 최초 주택 구입 대상으로 'LTV 80%'를 적용 받는다면 대출가능금액은 각각 약 2억2490만원, 약 4억4990만원이 될 것으로 추정된다. 연 소득 3000만원인 사람은 변화가 없으나 연 소득 6000만원인 사람은 대출가능금액은 약 6990만원 늘어난다.
LTV 규제 완화에도 일부 계층 대출에 변화가 없는 것은 'DSR' 때문이다. LTV는 주택 가격에 비례하며, DSR은 소득과 연동된다. 대출을 받을 때는 두 규제를 함께 적용받으므로 LTV 상한이 높아져 대출가능금액이 늘어난다고 해도 소득이 낮을 경우 빌릴 수 있는 돈이 크게 달라지지 않는다. 'LTV 완화, DSR 유지' 정책이 고소득층에만 유리할 수 있다는 우려가 꾸준히 나온 이유다.
인수위는 다만, 나머지 가구의 LTV 규제 합리화 방안에 대해선 "주택시장 상황, DSR 안착 여건 등을 고려해 합리화를 추진하겠다"고 밝혔다.
인수위는 부동산 세제의 '정상화'도 국정과제로 제시했다. 다주택자에 대한 징벌적 과세 기조를 철회하고, 지나치게 높은 세금 부담도 납세자의 능력에 맞게 적정한 수준으로 조정하겠다는 방침이다.
종합부동산세의 경우 공시가격과 공정시장가액비율 조정을 통해 부담을 완화하는 방안을 검토한다. 최근 부동산 가격이 급등한 가운데 문재인 정부의 공시가격 현실화 계획으로 세금 부담이 급격히 올라갔다는 지적에 따른 조치다. 이를 위해 공시가 현실화 계획 보완 방안을 마련하고 종부세 과세표준을 산출할 때 적용하는 공정시장가액비율을 지난해 수준인 95%에서 동결하는 방안을 검토키로 했다.
특히 1세대 1주택을 보유한 고령자에 대해서는 주택을 매각하거나 상속할 때까지 종부세 납부를 미뤄주는 납부 유예 제도를 도입한다. 중장기적으로는 종부세와 재산세를 통합하는 방안을 검토한다.
다주택자에 대한 양도소득세 중과는 원점으로 돌리는 방안을 추진할 계획이다. 현행 소득세법은 2주택자에 대해서는 양도세 기본세율(6∼45%)에 20%포인트를, 3주택자에는 30%포인트를 중과한다. 이는 다주택자가 규제지역에서 집을 팔 경우 양도 차익의 최고 75%를 세금으로 내야 한다는 의미인데, 여기에 지방세를 포함하면 세금은 82.5%까지 올라간다.
인수위는 다주택자에 대한 양도세 중과를 새 정부가 출범하는 이달 10일부터 1년 동안 한시 유예하겠다는 방침을 발표한 바 있다. 이후 부동산 세제를 종합 개편하는 과정에서 중과세 정책 자체를 원점에서 재검토하겠다는 게 윤석열 정부의 계획이다.
현재 보유 주택 수에 따라 8%·12%의 중과세율이 적용되는 취득세 누진 과세도 완화한다. 그동안 다주택자의 주택 취득·보유·양도 부담이 한꺼번에 높아지면서 주택 매물이 풀리지 않는다는 지적이 제기된 만큼, 세금 부담을 낮춰 부동산 시장 안정을 도모하겠다는 취지로 풀이된다.
아울러 생애 최초로 취득한 주택에 대해서는 취득세 감면을 확대한다. 서민 주거 지원을 위해 월세 세액공제율을 상향하고, 전세자금 대출 등 주택 임차 자금 상환액에 대한 소득공제 한도도 확대한다.
