계약갱신청구권(갱신권), 전월세 상한제 등 임대차 3법 시행 여파로 아파트 전셋값이 급등한 가운데 상대적으로 월세보다 전세 세입자들의 보증금(월세는 환산보증금 기준) 인상 폭이 컸던 것으로 나타났다.
또 통상 임대료가 높은 중대형 아파트일수록 갱신권 사용 비중은 작았고, 보증금 인상 폭은 높았다.
◇ "전세는 돌려받는 돈?"…월세간 계약보다 전세간 계약이 인상 폭 커
15일 연합뉴스가 부동산R114와 함께 전월세 신고제가 시행된 지난해 6월 1일부터 올해 3월 말까지 신고된 서울 아파트 전월세 계약 17만3천700건 중 갱신계약(재계약)으로 신고된 4만9천523건의 종전 및 갱신 계약 내역을 분석한 결과 이와 같이 조사됐다.
신규 계약은 종전 계약 금액을 알 수 없지만, 작년 6월 전월세신고제 시행 이후 신고된 갱신계약은 종전 보증금과 월세 등 임대조건이 공개된다.
분석 대상 중 종전 월세 계약에서 갱신계약도 월세로 이뤄진 경우는 총 9천805건으로, 이중 갱신권을 사용하지 않은 4천220건의 환산보증금은 종전 5억2천88만원에서 갱신 5억9천221만원으로 13.7%(7천133만원) 오른 것으로 집계됐다.
이때 월세는 보증금 규모에 따라 천차만별임을 감안해 월세를 모두 전세 보증금으로 환산했으며, 전월세전환율은 지난해 6월부터 올해 2월까지 한국부동산원의 서울 아파트 평균치인 4.1%를 적용했다.
월세간(월세→월세, 대부분 보증부 월세) 계약에서 갱신권을 사용한 경우(5천585건)는 보증금이 종전 5억4천141만원에서 갱신 계약을 통해 5억5천883만원으로 3.2%(1천742만원) 올라 상승률이 갱신권 미사용 월세 재계약의 4분의 1을 밑돌았다.
갱신권을 쓰면 직전 계약보다 임대료를 5% 이상 올릴 수 없는 전월세 상한제가 의무적으로 적용되기 때문이다.
이에 비해 전세에서 전세로 재계약이 이뤄진 3만7천492건 중 갱신권을 사용하지 않은 1만59건의 평균 보증금은 종전 4억7천799만원에서 재계약 후 5억6천369만원으로 17.9%(8천570만원) 뛰었다.
월세간 계약보다 상승 폭이 4.2%포인트 높은 것이다.
전세간(전세→전세) 거래에서 갱신권을 사용한 2만7천433건의 평균 보증금은 종전 4억9천758만원에서 5억2천79만원으로 4.7%(2천321만원) 올라 역시 월세간 계약보다 상승 폭이 컸다.
계약 만기 후 보증금을 돌려받는 전세 계약의 경우 임차인이나 임대인이 이자 형태로 내는 월세보다는 가격 인상이 상대적으로 수월했을 것이라는 게 업계의 분석이다.
◇ 갱신권 사용 비중은 중대형보다 소형이 높아
주택형별로는 중소형보다 중대형의 갱신권 사용 비중이 낮은 것으로 조사됐다.
조사 기간 내 재계약이 이뤄진 4만9천523건 중 전용면적 60㎡ 이하의 거래는 1만9천49건, 전용 60㎡ 초과∼85㎡ 이하 2만1천931건, 전용 85㎡ 초과는 8천543건이었다.
이중 전용 85㎡ 초과의 갱신 사용 비중은 63.6%로 가장 낮았다. 반대로 전용 60㎡ 이하의 갱신권 사용 비중은 70.8%로 가장 높았다. 가장 거래량이 많은 전용 60㎡ 초과∼85㎡ 이하는 67.5%가 갱신권을 썼다.
일반적으로 보증금이 높은 대형일수록 갱신권 사용 비중이 높을 것이라는 예상을 깨고 소형일수록 갱신권이 더 많이 활용된 것이다.
부동산R114 여경희 수석연구원은 "통상 4인 가구 이상 거주하는 중대형 아파트의 경우 집주인이 갱신권 사용을 거부하고 높은 임대료 인상을 요구해도 자녀 학업이나 직장 등의 문제로 이사가 어려워 갱신권을 사용하지 못했거나 세입자가 향후 전셋값이 더 오를 것을 고려해 일단 집주인 요구대로 보증금 등 임대료를 올려준 뒤 갱신권 사용을 다음으로 미뤘을 수도 있다"고 말했다. 중대형 거주자일수록 상대적으로 보증금 인상 대응 여건이 나았을 것이라는 해석도 나온다.
중대형의 갱신권 사용 비율이 낮다 보니 임차보증금(월세는 연 4.1%로 환산)은 인상 폭이 더 컸다.
갱신권을 사용한 경우는 전월세 상한제 영향으로 조사 기간 내 계약에서 평균 인상률이 4.2%로 제한됐으나, 갱신권을 사용하지 않은 경우는 평균 보증금이 종전 4억8천705만원에서 갱신 시 5억7천580만원으로 18.2% 상승했다.
이중 전용 85㎡ 초과 중대형 세입자는 종전 7억7천295만원에서 9억3천459만원으로 21.0%(1억6천254만원) 임차보증금을 올려준 것으로 나타났다.
전용 60㎡ 초과∼85㎡ 이하 세입자가 종전 4억9천795만원에서 5억8천890만원으로 18.3%(9천95만원) 올려줬고, 전용 60㎡ 이하의 경우 3억1천317만원에서 3억5천783만원으로 14.3%(4천466만원) 인상한 것보다 높은 수준이다.
