올해 들어 월세가 낀 임대차 거래가 급증하면서 연간 역대 최다를 기록한 지난해 같은 기간보다 많아진 것으로 나타났다.
특히 고강도 대출 규제에다 금리 인상 압박까지 강해지자 전세보다 월세를 선호하는 세입자가 늘어나면서 서울에서 1천만원 이상 월세를 내는 가구도 작년 대비 2배 넘게 증가했다.
◇ 1∼5월 월세 낀 거래 처음 3만건 넘어…작년 동기보다 24% 증가
임대차 계약은 전세와 월세가 낀 월세·준월세·준전세로 분류된다.
월세는 보증금이 월세의 12개월치 이하인 임대차 거래, 준월세는 보증금이 월세의 12∼240개월 치인 거래, 준전세는 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 거래를 뜻한다.
12일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1∼5월 서울에서 월세가 낀 아파트 임대차 거래량은 이날까지 신고된 건수를 기준으로 3만4천540건으로 집계됐다.
이는 2011년 관련 통계 집계가 시작된 이래 1∼5월 기준으로 가장 많은 것으로, 3만건을 넘은 것은 올해가 처음이다.
종전 최다였던 지난해 같은 기간 전체 거래량(2만7천928건)보다도 이미 23.7% 많은 수준이다.
아파트 전·월세 거래량은 정해진 법정 기한 없이 세입자의 확정일자 신고를 토대로 집계되기 때문에 올해 5월까지의 월세 낀 거래량은 더욱 늘어날 가능성이 크다.
서울 25개 구 가운데 강서구와 금천구를 제외한 23개 구에서는 이미 지난해 같은 기간의 거래량을 추월했다.
서울 임대차 거래에서 월세 낀 계약이 차지하는 비율도 35.0%에서 39.2%로 치솟으며 역대 최고를 기록했다. 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 준전세의 비중은 20.8%에 달해 처음으로 20%대에 진입했다.
지난해 서울에서 월세가 낀 아파트 임대차 전체 거래량은 7만7천492건에 달해 연간 기준으로 가장 많았다.
2020년 7월 말 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법이 시행된 이후 전셋값이 급등하면서 이를 감당하지 못한 세입자들이 월세 시장으로 대거 유입됐기 때문이다.
부동산 업계는 올해 월세 전환 시계가 더욱 빨라지며 지난해 거래량을 넘어설 것으로 전망한다.
2년 계약갱신청구권제와 5% 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법이 오는 7월 31일로 시행 2년을 맞으면서 서울아파트 신규 전세 재계약을 기준으로 보증금 상승분이 평균 1억원을 훌쩍 넘을 것으로 예견되기 때문이다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "서울에서 전월세상한제로 2년 재계약한 아파트가 신규 계약으로 전환되면 평균 1억원 중반대의 전셋값 인상이 예상된다"며 "이런 세입자의 경우 같은 집에서 계속 전세살이를 하려면 전세자금대출을 받을 수밖에 없는데 최근 은행권의 평균 전세대출 금리가 연 3.8∼3.9%인 점을 고려할 때 한 달에 45만∼50만원의 추가 부담이 더해져 가처분소득이 줄어들게 된다"고 설명했다.
◇ 1천만원 이상 월세 계약 서울아파트 올들어 50가구
새 임대차법에 더해 고강도 대출 규제 강화와 금리 인상까지 뒤따르면서 전세 대신 월세를 원하는 세입자도 점점 늘고 있다.
대출을 받기가 어려워진 데다 대출 이자마저 비싸지다 보니 차라리 집주인에게 월세를 내는 편이 낫다고 여기는 것이다.
서울 마포구 아현동에서 영업하는 한 공인중개사는 "금리가 계속 높아지면서 전세대출 이자보다 월세가 더 낮은 상황"이라며 "요새는 전세보다도 반전세가 오히려 더 빨리 나가는 편"이라고 소개했다.
그러면서 "연말 기준금리가 연 2% 중반까지 올라갈 것으로 전망되면서 월세 선호 현상은 올해 내내 지속될 것으로 보인다"고 덧붙였다.
특히 이는 월세를 선호하는 집주인과도 이해관계가 맞아떨어지는 대목이다.
다주택자의 경우 보유세 부담을 월세로 충당하려는 움직임이 맞물리면서 임대차 시장의 중심축이 전세에서 월세로 옮겨가는 구조 변화는 더욱 빨라질 것이라는 관측이 나온다.
김인만 부동산경제연구소장은 "요즘은 '돈이 있어도 월세를 살 수 있다'는 인식이 확산하면서 월세에 대한 거부감이 거의 사라졌다"며 "당장 목돈이 필요하지 않은 집주인은 원래 월세를 선호했지만, 세입자들도 월세를 선호하기 시작했다는 것은 이전과 사회 분위기가 많이 달라진 점"이라고 설명했다.
월세에 대한 거부감이 완화되면서 올해 들어 현재까지 서울에서 보증금을 제외하고 월세만 1천만원 이상인 계약이 역대 최다인 50건으로 집계됐다.
1∼5월 기준 순수월세 1천만원 이상 계약 건수는 2015년 1건, 2016·2017년 각 2건, 2018년 3건, 2019년 6건, 2020년 7건에서 지난해 19건으로 늘어났고 올해도 급증세를 이어가고 있다.
강남구 청담동 PH129(더펜트하우스청담) 전용면적 273.96㎡의 경우 지난 3월 21일 월세 4천만원(보증금 4억원)에 거래가 성사돼 역대 최고가 월세 계약 기록을 세웠다.
지표상 전·월세 가격 불안은 지속되고 있다.
KB국민은행 주택가격동향 월간 시계열 통계에 따르면 지난달 전세가격전망지수는 100.7로 올해 들어 처음으로 기준선(100)을 넘으며 월간 최고치를 나타냈다. 현장 중개업소들을 대상으로 조사하는 이 지수는 100을 초과할수록 전셋값 상승을 전망하는 응답이 많았다는 뜻이다.
지난달 서울의 KB아파트 월세지수 또한 102.3으로 월간 역대 최고치에 이르렀다. KB아파트월세지수는 전용면적 95.86㎡ 이하 중형 아파트의 월세 추이를 조사해 산출한다.
◇ 부동산 시장 전반적으로 가속화되는 전세의 월세화
전세의 월세화 현상은 비단 아파트를 비롯한 주택 시장뿐 아니라 부동산 시장 전반에 걸쳐 가속화되고 있다.
대법원 등기정보광장에 따르면 지난달 전국적으로 확정일자를 받은 임대차 계약 34만7천734건 중 월세 거래는 20만867건으로 전체 임대차 계약의 57.8%를 차지했다.
전국 단위의 관련 통계 자료가 온전히 공개되기 시작한 2014년 이래 월별 월세 계약 비율은 지난 4월(50.1%) 처음으로 전세보다 높아졌으며 이어 지난달에는 상승폭이 더 확대되며 2개월 연속으로 전세를 웃돌았다.
전국의 월세 계약 비중은 올해 1∼5월 45.9%→48.8%→49.5%→50.1%→57.8%를 기록하며 4개월 연속 오름세를 나타냈다.
특히 전국 부동산 시장의 바로미터라고 할 수 있는 서울의 월세 계약 비중은 올해 1월 49.4%, 2월 52.5%, 3월 52.7%, 4월 51.4%, 5월 57.4%로 집계됐다. 이미 지난 2월부터 4개월째 월세 계약이 전세 계약보다 많은 현상이 고착화된 셈이다.
부동산 업계의 한 관계자는 "높아진 부동산 가격과 대출 규제 등으로 자금 마련이 쉽지 않자 전세 대신 월세 시장으로 수요가 대거 유입된 결과"라며 "이 추세대로라면 전 세계에서 유일한 한국의 전세 제도가 사라질 수도 있을 것"이라고 말했다.
