정부가 16일 발표한 새 경제정책방향 가운데 주거안정 방안의 큰 축은 세 부담 경감과 실수요자 대출 규제 완화로 요약된다.
우선 부동산 세제 정상화 방안의 기본 원칙은 1세대 1주택자의 보유세 부담을 가격 급등 이전인 2020년 수준으로 환원하는 것이다.
정부는 1세대 1주택자에 한해 재산세 산정 과정에서 활용되는 공정시장가액비율(과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격의 비율)을 60%에서 45%로 낮추기로 했다.
여기에다 올해에만 1세대 1주택자의 종합부동산세(종부세) 산정에 3억원의 특별공제를 추가로 부여한다.
다시 말해 1세대 1주택자의 종부세 과세 기준선이 올해 한시적으로 기존 11억원에서 14억원으로 올라간다는 의미다.
정부는 또 이사 등으로 일시적 2주택자가 되거나 상속주택, 지방 저가 주택을 추가로 보유하게 된 1세대 1주택자는 종부세 과세 때 1세대 1주택자로 인정하는 세제 개편도 올해부터 적용한다고 발표했다.
이들에 대해서는 종부세 상 1세대 1주택자로서의 혜택을 유지하겠다는 것이다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "1주택자의 종부세와 재산세가 줄어 집 여러 채보다는 고가의 우량 주택 한 채 보유 심리가 더욱 세질 것"이라고 예측했다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "1세대 1주택자는 올해 종부세 14억원 공제에다 하향된 공정시장가액비율(60%)을 적용받게 되니 강남에 40억원짜리 주택을 보유해도 종부세를 내지 않을 수 있다"며 "이에 따라 '똘똘한 한 채'의 선호 현상이 더욱 심화될 것으로 보인다"고 분석했다.
정부는 지난달 30일 민생안정대책을 통해 1세대 1주택자의 세 부담을 중점적으로 완화한다는 원칙을 밝혔는데 이날 발표된 대책에는 다주택자도 일정 부분 수혜를 입는 방안이 포함됐다.
종부세에 적용하는 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 하향 조정하기로 했기 때문이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "종부세 공정시장가액 비율 하향을 통해 고가 1주택 보유자뿐 아니라 다주택자도 세 부담이 다소 경감될 전망"이라면서 "근로 소득이 없거나 낮아 보유세 납부에 어려움을 겪는 고령층과 이사·상속·노후 주택교체 목적의 일시적 갈아타기 수요자도 보유세 부담이 한결 낮아질 것"이라고 내다봤다.
아울러 이날 발표된 하반기 부동산 관련 대책에는 3분기(7∼9월) 대출규제 완화를 통한 생애최초주택구매자(생초자)의 주택담보대출비율(LTV) 상한을 지역·주택가격·소득에 상관없이 80%로 완화하는 내용도 담겼다.
현재 4억원인 대출 한도는 6억원으로 높아진다.
현재 투기지역·투기과열지구의 LTV 상한은 40%, 조정대상지역의 LTV 상한은 50%다.
생초자 가구는 여기에다 집값에 따라 10∼20%포인트가 가산된 우대 상한이 적용된다.
현재는 투기과열지구의 경우 집값이 9억원(조정대상지역은 8억원)을 넘거나 부부합산소득이 1억원을 넘으면 생초자라도 LTV 우대를 받을 수 없다.
하지만 앞으로는 생애 첫 주택을 살 때는 6억원 한도 내에서는 지역, 집값, 소득과 관계없이 LTV를 최대 80%까지 적용받을 수 있게 된다.
고소득 직장인 이모(41)씨는 "그간 소득 1억원 기준에 걸려 LTV 우대 상한을 적용받지 못했다. 치솟는 대출 금리가 부담이긴 하지만, 내 집 마련을 선택지로 놓고 고민할 수 있게 됐다"며 이번 조치를 긍정적으로 평가했다.
이 밖에 원리금 상환액이 소득의 40% 이내여야 한다는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 내달부터 총대출액 1억원 초과 대출자로 확대되지만, 정부는 이날 DSR 규제가 LTV 완화 효과를 지나치게 제약하지 않도록 보완책을 내놓기로 했다고 밝혔다.
정부는 3분기 중 DSR 산정시 적용할 수 있는 '장래 소득 반영방식'을 개선하고, DSR 적용 예외 상황의 대출한도도 확대키로 했다.
현재 연 소득 범위 내로 제한된 신용대출 한도 규제도 내달부터 폐지된다.
함 랩장은 "가을 이사철에 실수요자의 내 집 마련에 다소 도움이 될 것"이라면서도 "기준 금리 인상에 따른 이자 부담이 과거보다 커졌고, 집값이 고점이라는 인식과 주택 가격 정체로 주택 구매와 관련된 수요자의 매수 적극성이 낮아진 상황이라 이로 인한 거래 순증을 기대하기 제한적"이라고 진단했다.
금리 인상 우려가 생초자 대출 규제 경감 효과를 상당 부분 상쇄할 것이라는 얘기다.
다만 최근 빠르게 진행 중인 전세의 월세화와 함께 오는 8월 이후 전셋값 급등에 따른 높은 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)로 보증금 반환의 위험 고민이 커진 임차인 중 일부가 똘똘한 한 채 중심으로 제한적인 매수 움직임을 보일 여지는 있다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 "오는 8월부터 계약갱신청구권이 만료된 세입자 중 일부가 높아진 전셋값과 전세 물건 부족으로 임대차 거래 대신 주택 매매에 나설 수 있다"면서 "하지만 대출 이자 부담이 커지고 집값 상승 기대감이 낮아져 매수세는 제한적일 것으로 보인다"고 예상했다.
