정부가 21일 발표한 임대차 시장 안정화 대책은 임차인 부담 경감과 임대주택 공급 확대로 요약된다. 대출 규제와 금리 인상 등으로 어려움을 겪는 임차인에 대한 지원과 인센티브 확대를 통해 시장 안정을 꾀하겠다는 것이다.
이번 대책에서 가장 눈에 띄는 제도는 상생임대인 지원책이다. 임대료를 직전 계약에 비해 5% 이내로 인상한 이른바 ‘상생임대인’에게는 양도세 비과세 요건을 완화하기로 했다. 지금은 상생임대인이 2년 이상 임대한 주택에 대해 양도세 특례를 받으려면 1년은 거주해야 한다. 만약 2017년 8월3일 이후 조정대상지역 주택을 취득한 경우라면 2년을 거주해야 한다. 하지만 이를 완전히 없애겠다는 뜻이다.
1주택자 장기보유특별공제 2년 거주요건도 면제돼 상생임대인은 해당 주택에 별도로 거주하지 않고도 보유기간에 따라 최대 80% 특별공제를 받을 수 있게 된다.
상생임대인 범위도 확대된다. 그동안은 기준시가 9억원 이하 1가구 1주택자만 상생임대인 자격을 얻을 수 있었지만, 앞으로는 1주택자가 될 계획이 있는 다주택자도 혜택을 받을 수 있다. 상생임대 계약을 체결하는 시점에 다주택자라 하더라도 주택을 양도하는 시점에 1가구 1주택자가 된다면 특례가 적용되는 것이다. 당초 상생임대인 제도는 올해 말 종료될 예정이었지만 이번 대책으로 2024년 12월31일까지 2년간 더 연장된다.
임차인 지원도 확대된다. 향후 1년간 갱신 계약이 만료되는 임차인에 대해서는 전세대출 보증금과 대출한도를 늘려준다. 수도권은 보증금 3억원에서 4억5000만원으로, 지방은 2억원에서 2억5000만원으로 늘어난다. 대출한도는 수도권 1억2000만원에서 1억8000만원, 지방은 8000만원에서 1억2000만원으로 확대된다. 변경된 보증금·대출한도는 다음달 주택도시기금 기금운용계획 변경을 거쳐 오는 8월1일부터 적용한다. 내년 8월 이후에 계약이 만료되는 임차인에 대해서는 전세시장 동향을 고려해 추후 적용 여부를 결정하기로 했다.
임차인 부담을 낮춰주기 위해 정부는 무주택 세대주가 부담하는 월세액에 대한 세액공제율을 현행 최고 12%에서 최고 15%까지 올리기로 했다. 총급여액 5500만원 이하 무주택 세대주의 월세 세액공제율은 현행 12%에서 15%로 올린다. 또 5500만~7000만원인 무주택 세대주는 10%에서 12%로 상향 조정된다.
예컨대 2018년 8월 전용 84㎡ 아파트에 3억원 전세로 거주하던 임차인(총급여 5500만원)이 올해 8월 같은 아파트에 반전세(보증금 3억원·월세 30만원)로 신규 계약을 할 경우 연간 월세 부담액 360만원 중 54만원을 월세 세액공제로 절감할 수 있다. 다만 법 개정이 필요한 만큼 국회 문턱을 넘어야 한다.
전세·월세 보증금 대출에 대한 소득공제도 확대했다.
전세 및 월세보증금 대출 원리금 상환액은 현재 연 300만원 한도로 40% 소득공제가 가능한데, 앞으로는 공제한도가 연 400만원으로 늘어난다. 정부는 올해 전·월세 대출 상환액부터 적용할 방침이다. 전·월세 대출에 대한 소득공제 확대 역시 법 개정을 거쳐야 가능하다.
전·월세 매물 확대를 위해 대출·분양가상한제 관련 각종 실거주 의무도 완화했다.
현재 분양가상한제 적용을 받는 아파트는 시세 대비 분양가 수준에 따라 ‘최초 입주 가능일’로부터 최대 5년간 실거주하도록 했는데, 앞으로는 해당 주택의 양도·상속·증여 이전까지만 실거주 의무기간을 지키면 된다. 규제지역 주택 구입을 위해 주택담보대출(주담대)을 받을 경우 기존 주택 처분 기한이 6개월에서 2년으로 늘어난다. 또 신규 주택 전입 기한은 폐지했다.
김수상 국토교통부 주택토지실장은 “새 아파트에 집주인이 들어와 거주할 필요 없이 전세를 놓아도 된다는 의미”라며 “올해 하반기와 내년 초쯤 (임대)물량이 많이 나올 것”이라고 했다.
정부는 이와 함께 민간 건설임대 법인사업자가 임대기간 10년을 채운 뒤 9억원 이하 주택을 양도하면 법인세 20% 추가 과세를 하지 않기로 했다.
