아파트 가격 인상에 따른 주택시장 풍선효과가 커지고 있다. 천정부지 아파트 전셋값에 밀려난 서민 주거층이 오피스텔과 연립빌라 등 대체주택 전세시장으로 밀려나면서 거래가 급증하고 전셋가율이 우상향하고 있다는 분석이다. 전문가들은 최근 아파트 전세시장 안정 지표가 높은 가격에 의한 시장참여자 축소 등 복합적인 착시현상을 띄고 있다고 지적했다.
주거상품 따라 전세시장 분위기 천차만별
26일 부동산 업계에 따르면 최근 주택시장은 상품별 양극화가 이어지고 있다. 아파트보다 가격이 낮은 오피스텔 등 대체주택 시장은 거래가 이어지고 전세가율이 고공행진 중인 반면 오를 대로 오른 아파트 시장은 거래절벽과 보합세를 이어가고 있다.
먼저 오피스텔 시장은 실수요자가 쏠리면서 높은 매매가 대비 전세가격 비율(전세가율)을 나타내고 있다. KB부동산에 따르면 전국 오피스텔 전세가율은 전월대비 0.1%포인트(p) 상승한 83.6%를 기록하며 최고치를 경신했다. 서울 전세가율은 역시 최고치인 83.1%를 유지하고 있다. 연립 빌라의 전세가율도 역대급에 가까워졌다. 5월 기준 서울 연립빌라 전세가율은 69.6%로 2017년 10월 역대치를 기록했던 71.5%에 근접하게 유지되고 있다. 전세가율이 높다는 것은 실제 임차수요 확대가 이어지고 있다는 뜻이다.
반면 아파트 전세시장은 사뭇 다른 모습이다. 전국 아파트 전세가율은 지난 2017년 4월 75.7% 최고점을 찍고 꾸준히 내려 지난 5월 66.3%로 내려갔다. 서울 아파트 전세가율은 지난 2016년 6월 75.1%를 기록한 뒤 내리막을 걸으며 지난 5월 54.7%로 집계됐다. 거래절벽도 이어지고 있다.
달아오른 오피스텔, 빌라시장과 달리 아파트 전세시장이 차분한 이유는 가격 접근성 때문으로 지목된다. 실제 4년간 서울 아파트 평균전세가격 인상폭은 서민 주거비 임계치를 웃돌고 있다. 서울아파트 평균전세가격은 2018년 5월 기준 4억 5009만원에서 2022년 5월 기준 6억 7709만원으로 4년 사이 2억 2700만원 올랐다. 반면 서울 오피스텔 평균전세가격은 같은 기준 4789만원(1억 8517만원→2억 3306만원) 상승에 그쳤다.
최근 아파트 전세가격 폭등으로 주거비 부담을 느낀 실수요자들이 오피스텔과 빌라 등으로 넘어가면서 실질적인 전세난이 아파트 대체주택시장에서 벌어지고 있다는 분석이다.
갭투자 문턱 낮아져…집값 하락 시 깡통전세 우려
전문가들은 전세가와 매매가의 좁은 가격차이가 갭투자 문턱을 낮출 수 있다고 전망했다. 또 집값 하락기엔 오피스텔 등 아파트 대체주택의 가격하락이 먼저 나타날 수 있다고 지적하며 깡통주택’에 대비해야 한다고 강조했다. 깡통주택이란 자기자본 없이 보증금으로 취득한 주택의 가치가 내려가 집을 팔더라도 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 주택을 말한다.
실제 전세가격이 매매가격과 같거나 역전한 사례도 나오고 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 강서구 가양동 마곡지웰에스테이트 전용면적 17㎡는 지난달 22일 1억 1200만원에 매매 거래됐지만 같은 달 동일면적이 1억 2400만원에 전세계약을 맺었다. 서울 성수동 뉴타운 전용면적 30㎡는 지난 1월 2억원에 매매됐는데, 3월에 같은 금액으로 전세계약이 체결됐다.
공정주택포럼 공동대표인 서진형 경인여대 교수는 “아파트 매매가와 전세가가 크게 뛰면서 대체제인 오피스텔로 쏠리는 형국으로 보인다”며 “전세가율이 높은 오피스텔을 임차할 때 보증보험 가입을 통해 안전장치를 마련하고 임대인의 재정 상태를 파악해 재산권 행사시 본인 스스로 주의 의무를 기울여야 할 것”이라고 강조했다.
