직장과 아이들 교육 문제로 서울 강남구 이사를 준비하던 A씨는 최근 보증금 4억에 월세 150만원을 주고 준전세 계약을 맺었다. 대출을 받아 전세를 구할까 고민했지만 금리가 이미 많이 오른 탓에 4%대로 잡고 이자 계산을 해봐도 매달 나가는 돈은 큰 차이가 없었다. A씨는 "월세는 괜히 땅바닥에 돈을 버리는 것 같은 기분이 든다며 주변에선 말렸지만 선택지가 많지 않았다"며 "월세 물량이 좀 더 다양한데다, 금리 재산정을 감안해도 나쁘지 않은 선택"이라고 말했다.
서울 임대차 거래 중 아파트 준(準)전세 거래가 늘고 있다. 수억원대 보증금에다 매달 적게는 수십만원, 많게는 100만원 이상의 월세까지 내는 세입자가 많아졌다는 의미다. 반면 전세는 꾸준히 감소 추세로 '전세의 월세화', 특히 준전세 시장으로 옮겨가는 임차인들이 늘고 있는 것으로 보인다.
24일 서울부동산정보광장에 따르면 올 5~7월 서울 아파트 준전세 거래량은 총 9376건으로 집계됐다. 이는 1년 전 같은 기간(8926건)과 비교하면 5% 가량 늘어난 규모다. 반면 전세 거래는 총 3만3469건에서 2만9245건으로 12.6% 감소했다.
7월만 놓고보면 흐름이 더 명확해진다. 7월 준전세 거래는 총 3020건으로, 신고기한이 한 달이라는 점을 감안하면 집계가 덜 끝났지만 지난해 같은 기간(2745건) 보다 거래량이 더 늘었다. 반면 전세 거래는 1만1009건에서 9392건으로 줄었다. 거래량이 더 늘어난 것은 월세 전체 거래 중에서도 아파트 준전세가 유일하다.
월세를 낀 임대차 거래는 보증금 규모와 월세 비중에 따라 월세(12개월 미만), 준월세(12개월~240개월), 준전세(240개월 초과)로 나뉜다. 월세가 100만원이라면 보증금이 2억4000만원을 넘을 경우 준전세 거래로 분류된다. 이 같은 준전세 거래는 강남 3구(강남구·서초구·송파구)에서 특히 두드러졌다. 강남3구의 준전세 거래량은 7월 기준 736건으로, 전체의 24%에 해당한다.
준전세 거래 증가는 가격에도 영향을 미치고 있다. 한국부동산원의 월별 주택가격동향에 따르면 7월 서울 전월세가격지수가 오른 것은 준전세가 유일했다. 주택종합 기준 준전세가격지수 변동률은 6월 -0.02%에서 7월 0.04%로 상승전환했다. 반면 서울 아파트 전세가격지수는 같은 기간 -0.04%에서 -0.11%로 하락폭이 확대됐고, 월세·준월세 역시 마이너스 상승률을 유지했다.
준전세 거래가 늘어난 것은 기준금리 인상으로 전세대출금리가 급등하면서 대출이자 부담도 월세 못지 않게 늘었기 때문이라는 분석이 지배적이다. 전세대출금리는 5%까지 치솟고 있는 반면 전월세 전환율은 서울시 조사에 따르면 아파트의 경우 올 2분기 기준 평균 3.9%로 집계됐다. 오르는 보증금을 대출로 충당해 대출이자를 매달 갚는 것 보다 월세로 돌리는 것이 싸다는 얘기다. 임대인 입장에서도 보유세 부담을 줄일 수 있기 때문에 당연히 반긴다.
지금의 현상은 전세 수요가 준전세로 옮겨간 것으로도 해석할 수 있다. 서울 아파트 전세거래량은 5월까지 1만건을 유지하다 6월 들어 9000건대로 하락했다. 지난해 같은 기간 오히려 증가 추세였던 것과 대조되는데, 6월은 전세계약갱신권 청구가 만료된 가구들이 신규 계약을 찾는 시기와도 겹친다. 결국 전세로 살던 이들이 기존 보증금에 월세를 일부 얹혀 준전세로 집을 구한 것으로도 풀이할 수 있다. 채상욱 포컴마스 대표는 "금리상승으로 전세대출 이자비 지출이 월세 전환료보다 더 높아지면서 나오는 전세 기피와 월세 선호로 봐야 한다"며 "임차인 입장에서는 낮은 주거비로의 합리적 이동"이라고 말했다.
