올해 상반기 서울 아파트 전·월세 거래량이 역대 최고치를 기록했다. 특히 금리 인상에 따른 자금 조달 부담 증가로 지난해와 비교해 중저가 거래 비중이 증가한 것으로 나타났다. 금리 인상 기조가 장기화할 가능성이 커 전·월세시장에서도 저가 매물에 수요가 쏠릴 것으로 보인다.
◆‘전세의 월세화’ 심화… 월세 역대 최다 = 19일 직방이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과 올 상반기 서울 아파트 전·월세 거래량은 총 11만6014건으로 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이후 최고치를 기록했다. 특히 월세 거래는 2017년 하반기 이후 꾸준히 증가하며 2020년 상반기 2만8043건에서 지난해 하반기 4만4973건을 기록, 4만건을 돌파했고 올 상반기에도 4만7588건으로 집계돼 역대 최다 수준을 보였다. 다만 하반기 들어서는 거래량이 주춤하며 지난 13일 기준 1만3021건에 머물렀다.
서울 아파트 전·월세 거래 증가는 거래절벽과 가격하락이 맞물리면서 나타난 현상으로, 매매물건이 전세나 월세물건으로 움직인 것으로 분석된다. 집주인 입장에서는 급매물로 팔기보다는 차라리 임대를 선택하고 임차인 입장에서는 가격하락 우려에 전·월세라는 현실적인 선택을 한다는 것이다.
한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수는 "급매물로 시장에 내놓아도 거래가 잘 안 이뤄지자 집주인들이 전세로 돌리고 있다"며 "여기에 금리인상이 가팔라지면서 전세대출이자 부담액보다 월세 부담액이 적기 때문에 전세와 월세가 동반 증가하는 현상이 나타나고 있다"고 설명했다.
◆금리 오르자 2억~6억원대 중저가 인기= 금리 인상 기조가 뚜렷해지면서 전·월세 거래의 양상도 바뀌었다. 올 들어 중저가 중심으로 거래가 이뤄지고 있다. 실제 올 상반기 서울 전세가격대별 거래량 비중은 △6억원 초과 거래가 30.9% △4억원 초과~6억원 이하 거래가 29.5% △2억원 초과~4억원 이하 거래가 29.3% △2억원 이하 거래가 10.3% 등의 순으로 나타났다. 지난해 하반기 6억원 초과 거래 비중은 33.2%였으나 올해 들어선 이 비중이 줄었고, 2억원 초과~6억원 이하 거래 비중이 56.4%에서 58.8%로 확대됐다.
월세 거래에서도 고가 임대차 거래가 줄고 있는 양상이다. 올해 상반기 서울지역 월세 환산보증금의 가격대별 거래 비중은 △6억원 초과 29.3% △2억원 초과~4억원 이하 25.4%, △2억원 이하 25.3% △4억원 초과~6억원 이하 19.9% 등의 순이었다. 작년 하반기와 비교해 6억원 초과 거래 비중이 감소(31.0%→29.3%)하고 2억원 초과~6억원 이하 거래 비중(39.4%→45.3%)이 증가했다. 올 하반기에는 2억원 이하 거래가 28.5%로 가장 큰 비중을 차지했으며 6억원 초과 거래는 28.7%로 소폭 줄었다.
◆월세 가격 내렸다? 반전세 늘어 착시= 서울 월세 가격대별 거래량 비중은 올해 상반기 △50만원 이하 37.4% △50만원 초과~100만원 이하 거래가 30.9% △100만원 초과~200만원 이하 거래가 21.7% △200만원 초과~300만원 이하 거래가 5.8% △300만원 초과 거래가 4.2% 등으로 나타났다. 하반기 들어 50만원 이하 거래(42.1%)가 크게 늘고 다른 가격대의 거래 비중은 조금씩 줄어들었다. 특히 100만원 이하 월세 거래가 지난해 하반기와 올 상반기에는 70%를 밑돌았으나 올해 하반기엔 다시 70%를 넘어섰다. 이는 전세 세입자 중 전세보증금 상승분을 월세로 전환해 거래하는 사례가 포함돼 월세 가격이 다소 하향 조정된 것으로 보인다.
함영진 빅데이터랩장은 "전세가격 하락이나 금융비용 부담 등으로 기존 계약갱신 사례도 늘면서 중저가 중심으로 거래가 이뤄지고 있다"며 "대출을 이용해 거래가격을 추가로 부담하기보다는 금융비용을 줄일 수 있거나 가계 내 수용 가능한 가격 범위 내 거래를 선택하기 때문으로 보인다"고 설명했다.
