오피스텔 임대수익률이 꾸준히 오르면서 부동산 시장 침체 속 대안 투자처로 주목받고 있다. ‘전세의 월세화’와 1인 가구 임차 수요에 힘입어 월세 시장은 당분간 강세를 이어갈 것으로 보이나, 표면상 수익률만 보고 ‘묻지마 투자’에 나서는 것은 금물이라는 게 전문가들의 조언이다.
8일 이데일리가 찾은 서울 관악구 신림동의 한 공인중개사무소 앞, 광고판에는 오피스텔 월세 매물이 줄줄이 붙어 있었지만, 전세 매물은 10개 중 1개도 되지 않았다. 5~6평 원룸은 월세 60만원대, 12평 내외 1.5룸은 100만원을 넘는 수준에 거래되고 있었다. 일정한 수입이 없는 대학생, 사회 초년생에게는 부담스러운 금액인데도 새 주인을 금방 찾는다는 게 현장 중개사들의 전언이다.
신림동 A 공인중개관계자는 “전세사기 사태 이후 부모나 학생 모두 전세에 대한 불안감이 커지면서, 안심하고 계약할 수 있는 월세를 선호하는 분위기가 강하다”며 “요즘 청년들은 평수가 좀 좁더라도 깔끔하고 안전한 신축을 선호한다, 상태가 좋은 물건은 한 번 보고 곧바로 계약하기도 한다”고 덧붙였다.
IT·스타트업 기업 밀집 지역인 가산동도 사정은 비슷하다. 가산동 B 공인중개관계자는 “젊은 직장인에게 인근 구로, 광명의 신축 아파트는 너무 비싸고, 전세는 대출이자 부담 때문에 대부분 월세를 찾는다”며 “공실도 거의 나오지 않아 임대인들도 월세를 올리면 올렸지, 낮추려 하지는 않는다”고 귀띔했다.
이 같은 흐름은 서울에 국한되지 않는다. 한국부동산원이 발표한 ‘2025년 1분기 오피스텔 가격동향조사’에 따르면 올해 1분기 전국 오피스텔 월세는 전 분기 대비 0.49% 상승해 2021년 3분기 이후 3년 6개월 만에 가장 큰 폭의 상승세를 보였다. 수도권은 0.56% 올라 오름폭이 확대됐고, 지방도 -0.02%에서 0.20%로 반등했다. 임대수익률도 상승세다. 올해 1분기 전국 오피스텔 평균 수익률은 5.51%, 수도권은 5.4%, 지방은 5.93%를 기록했다. 대전(7.83%), 광주(6.46%), 세종(6.4%) 등 일부 지역은 6%를 훌쩍 넘겼다.
다만 전문가들은 이러한 수치만 보고 섣불리 투자에 나서는 것은 위험하다고 강조한다. 공실 발생, 환금성, 세금 구조까지 고려한 수익률 판단이 필요하다는 설명이다.
박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “오피스텔은 월세 수익이 들어온다 해도 되팔 때 시세 차익을 기대하기 어렵고, 매매 자체가 잘 이뤄지지 않는다”며 “향후 금리가 인하되면 전세 수요가 살아나면서 월세 수익률이 떨어질 가능성도 있다”고 분석했다.
아울러 임대수익률 상승을 실제 수익 상승으로 단정할 수 없다는 지적도 나온다. KB부동산 월간 통계에 따르면, 전국 오피스텔 매매가격은 2022년 10월부터 지난 4월까지 18개월 연속 하락했다. 임대수익률은 연간 임대 수입을 매매 가격으로 나눠 계산하기 때문에 매매 가격이 낮아진 것만으로도 임대수익률이 높아진 것처럼 보일 수 있다.
특히 비인기 입지나 노후한 오피스텔은 경쟁력이 떨어지고 공실 위험도 높아 주의가 필요하다. 박 수석전문위원은 “오피스텔 수익률은 세입자가 있을 때 기준으로 산정되기 때문에, 공실이 발생하면 수익률도 낮아진다”면서 “오피스텔은 일반 주택에 비해 취득세·재산세 등 세금 구조가 복잡하고, 다주택자로 분류될 가능성도 있어 부담이 커질 수 있다”고 설명했다.
그러면서 “오피스텔은 관리비가 높은 편이고 노후화되면 수리비 부담도 커져 실질 수익은 기대보다 더욱 낮을 수 있다”며 “수익률 상승만을 보고 매입하기보다는 실제 상품성과 공실률을 꼼꼼히 따져본 뒤 투자해야한다”고 조언했다.
