토허구역이 확대 지정된 이후 서울 아파트 거래량이 줄고, 상승 거래 비중도 감소했지만 송파구를 제외한 강남지역과 '마용성'(마포·용산·성동구) 등 인기지역은 오히려 상승 거래 비중이 확대된 것으로 조사됐다.
18일 서울부동산정보광장에 따르면 이날까지 신고된 서울 아파트 3월 거래량은 1만6건으로 1만건을 넘었다.
이는 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행을 2개월 연기하며 거래량이 급증했던 지난해 7월의 9천226건을 웃도는 것이자, 2020년 7월 1만1천154건을 기록한 이후 4년8개월 만에 가장 많은 것이다.
서울 아파트 시장은 2021년 하반기 금리 인상이 시작된 이후 거래량이 크게 감소해 두차례의 '빅스텝'이 단행된 2022년 하반기에는 월 거래량이 1천건에도 못미치는 등 거래 절벽이 심각했다.
이후에도 고금리와 전세사기 등의 후폭풍으로 거래 침체가 지속됐고, 대출 규제가 강화된 지난해 9월 이후에도 거래량이 3천건대에 머물렀다.
서울 아파트 거래량은 강남 토허구역이 해제된 지난 2월 6천562건으로 다시 늘어나기 시작해 지난 3월에는 거래량이 9천건을 넘었다.
이후 서울시가 지난 3월 24일부터 토허구역을 강남3구와 용산구로 확대 지정하자 4월 아파트 거래량은 18일 현재까지 신고건수가 3월의 절반 수준인 4천941건에 그치고 있다.
다만 4월 거래 신고기한이 이달 말까지인 것을 고려하면 4월 거래량도 2월과 비슷한 6천건대는 유지할 것으로 예상된다.
토허구역으로 지정된 강남3구와 용산구의 거래량은 4월 들어 거래량이 100건 내외로 급감했지만 '노도강'(노원·도봉·강북구)이나 '금관구'(금천·관악·구로구) 등 서울 외곽지역은 4월 거래량이 2월 거래량에 육박하거나 넘어선 상태다.
토허구역 확대 이후 일단 서울 아파트 상승 거래 비중은 감소했다.
부동산R114가 국토교통부의 서울 아파트 실거래가 신고 자료를 분석한 결과 지난달 24일 토허구역 확대 지정 이후 팔린 거래의 56%가 강남 토허구역 해제 기간(2월13일∼3월23일)의 거래가격보다 높은 상승 거래였다.
토허구역 해제 기간의 연초 대비 상승 거래 비중이 60%였던 것과 비교해 상승은 줄고 하락 거래는 늘어난 것이다.
다만 송파구를 제외한 강남·서초구는 토허제 확대 여파로 거래량이 급감한 상황에서도 상승 거래 비중이 증가했다.
강남구는 토허구역 해제 기간에 71%였던 상승 거래 비중이 토허제 확대 지정 이후 73%로 늘었고, 서초구는 토허 지정 후 상승 거래가 75%에 달했다.
거래 절벽 속에서도 재건축 추진 단지나 고가 아파트는 비싼 가격에 팔려나간 결과다.
실제 강남구 압구정동 현대아파트 일대는 시공사 선정 등 재건축 호재에 연일 신고가를 경신하고 있다.
신현대 11차 전용면적 183.41㎡는 지난달 말 99억5천만원에 계약돼 역대 최고가를 경신했고 한양1차 전용 78.05㎡는 지난달 중순 60억원에, 현대8차 111.5㎡와 163.67㎡는 지난달 말 각각 56억5천만원과 75억원에 거래되며 역대 최고가를 찍었다.
강남권에서 토허구역 해제 기간에 가격 오름폭이 컸던 송파구만 상승 거래가 77%에서 66%로 감소했다.
상승 거래는 강북 인기지역으로 확산하고 있다.
마포구는 강남 토허구역 해제 기간 동안 62%였던 상승 거래 비중이 토허구역 확대 이후에는 70%로 증가했다.
또 성동구는 같은 기간 59%에서 64%로, 용산구는 62%에서 67%로, 양천구는 60%에서 70%로 상승 거래 비중이 커지는 등 수요층이 두터운 비강남권 인기지역으로 풍선효과가 나타난 모습이다.
반면 노원구는 상승 거래 비중이 49%에서 48%로, 도봉구는 51%에서 48%로 각각 줄어드는 등 서울 외곽지역은 토허제 확대 후 하락 거래 비중이 더 커져 대조를 이뤘다.
금천구(26%), 종로구(33%), 중랑구(40%), 성북구(49%), 서대문구(49%) 등 강북 및 외곽지역은 최근 상승 비중이 절반에도 못 미쳤다.
부동산R114 윤지해 프롭테크리서치랩장은 "이달 들어 강남권 아파트값 상승폭이 다시 커지며 최근 토허제 확대 이후 주춤했던 시장이 다시 꿈틀대는 모습"이라며 "대선 이후 새 정부의 정책 변화에 따라 출렁할 가능성도 있지만 금리 인하 가능성과 공급 부족 여파로 서울 아파트값은 하반기에도 오름세가 이어질 수 있다"고 내다봤다.
