20일 금융당국이 오는 7월부터 시행할 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)의 세부 내용을 발표하면서 하반기 부동산시장에 미칠 영향에 관심이 쏠리고 있다.
전문가들은 대출 규제 강화로 주택 거래량이 줄겠지만, 집값에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 전망했다.
기준금리가 추가 인하될 가능성이 큰 데다, 새 정부 출범에 따른 기대감과 여전한 공급 부족 우려가 대출 규제 영향을 상쇄할 수 있기 때문이다.
대출 규제의 영향이 적은 서울 강남권 고가 아파트는 상승세를 지속하며 집값 양극화 정도가 더 커질 거란 예측도 나온다.
◇ "실수요자 자금 부담 커져…거래 감소 가능성"
부동산 전문가들은 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 자금 조달 능력이 상대적으로 부족한 실수요자들을 중심으로 거래 위축이 나타날 것으로 보고 있다.
대출 규제 강화를 피하려는 '막차 수요' 등이 반영돼 토지거래허가구역 확대 지정 이후인 4월에도 서울 아파트 거래량은 이날 기준을 5천건을 넘어섰다.
그러나 자금 여력이 있는 이들의 '똘똘한 한 채'가 중심이 된 서울 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동) 등에는 대출 규제가 별다른 영향을 주지 않을 것이란 전망이 우세하다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "강남권 등 서울 내 '상급지'는 이미 토지거래허가구역으로 묶여 갭투자가 불가능하며, 자기자본을 갖고 이동하는 수요가 대부분"이라며 "대출 규제가 이런 수요에 미치는 영향은 제한적"이라고 말했다.
양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석도 "자산가 중심 시장으로 재편된 서울 주요 지역은 대출 의존도가 낮기 때문에 스트레스 DSR 확대 영향이 크지 않다"며 선호 지역 집값은 오히려 오를 가능성이 있다고 내다봤다.
집값 급등을 주도하지 않는 실수요자들 받는 여파가 커지면 서울 강남권과 다른 지역의 아파트 가격 격차는 확대될 수 있다.
금리 인하 가능성과 새 정부 출범에 따른 기대감은 DSR 규제 효과를 일부 완화할 수 있는 요소다. 낮아진 이자 부담이 실수요자 거래를 떠받칠 수 있다는 것이다.
직방 빅데이터랩의 김은선 랩장은 "실제로 최근 관망 기조 속에서도 실거주 목적의 수요자들이 일부 움직이고 있다"며 "4월 서울 강남권과 중심부의 거래량은 감소했지만 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로) 등 중저가 단지가 밀집한 외곽 지역에선 일정 수준의 거래가 유지되는 모습"이라고 말했다.
◇ "지방은 추가 위축 방지하는 정도…실효성 부족"
지방 주택담보대출에 대한 3단계 DSR 적용 유예 조치에 대해서는 추가 위축을 방지 이상의 효과는 없을 거라는 평가가 나온다.
김은선 랩장은 "규제 유예에 따른 풍선효과 가능성도 제기되지만, 지방은 다수 지역의 경제 기반이 취약하고 외부 투자 수요를 견인할 수 있는 동력이 부족하다"며 "규제 유예 영향이 제한적일 것"이라고 판단했다.
함영진 랩장도 "국회와 대통령 집무실 이전 기대로 매매가격이 상승하는 세종시 등을 제외하고 지방은 미분양 적체와 수요 부족에 시달리는 모습"이라며 "이번 조치는 지방 부동산 시장의 추가 위축을 방지하는 정도"라고 말했다.
지금의 수도권-지방 차등 금리 정도로는 실효성이 떨어진다는 뜻이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "집을 살 생각이 없던 사람들에게 집을 살 생각을 만드는 정도가 아니라면 (수도권-지방 차등 규제가) 단기적으로는 시장 수요에 미치는 영향이 미미할 것"이라고 말했다.
3단계 스트레스 DSR 도입에도 집값은 횡보할 것이라는 전망이 우세하다.
주택 공급부족 우려가 여전한 데다 새 정부 출범 이후 부동산 정책 기조 변화, 규제 완화 등 시장에 영향을 줄 변수가 나타날 수 있기 때문이다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 올해 주택 가격이 '상고하중' 형태를 띨 것으로 전망하며 "새 정부 출범과 금리 인하에 대한 기대, 공급 부족 불안감이 있어 집값이 떨어기보다는 강보합이나 횡보 장세를 보일 것"이라고 말했다.
박 위원은 "하반기에는 금리 인하와 대출 규제 사이 시소게임 양상이 펼쳐질 것"이라고 전망했다.
