서울에서 추진 중인 정비사업 중 첫 삽을 뜬 사업지가 10곳 중 1곳에 불과한 것으로 조사됐다. 2026년까지 공급 절벽이 예상되지만 서울 민간 분양의 80~90%를 책임지는 정비사업조차 물량 부족을 부채질하고 있는 실정이다.
20일 서울시의 1분기 정비사업 현황에 따르면 서울에서 추진 중인 정비사업지 442곳 가운데 착공 단계를 밟은 사업지는 14%인 62곳에 그쳤다.
서울에서 수백 곳이 정비구역으로 지정됐지만 정작 공사를 시작한 곳은 10곳 중 1곳에 불과하다. 주택사업에서 착공 후 준공까지 3년 이상 소요된다는 점을 고려하면 정비사업 10건 중 9건은 앞으로 최소 3년간 공급 물량에 도움이 되지 못하는 사업이라는 이야기다.
착공 사업지에서 나오는 공급 물량도 미미하다. 착공사업지 62곳 가운데 오피스 등 비주거시설을 제외한 주택 공급량은 5만 1028가구(임대 6799가구)다. 전체 정비사업지의 공급 가구 수 38만 1526가구의 13%를 차지한다.
내년까지 서울은 물론 전국적으로 공급 부족이 우려되는 상황이다. 올해 3월 한국부동산원과 부동산R114가 공동 발표한 2025~2026년 공동주택 입주 예정 물량 정보에 따르면 내년 공동주택 입주 예정 물량이 19만 733가구로 올해(27만 4360가구)보다 31%가량 감소한다. 서울은 올해 4만 6710가구에서 내년 2만 4462가구로 2만 가구 이상 급감한다. 지난해 말 기준 주택 건설 실적, 입주자모집공고 등을 활용해 산정한 예상치인 만큼 최근 공사비 갈등에 따른 사업기간 연장 등을 고려하면 물량이 더 줄어들 수 있다. 실제로 지난해 10월에는 서울 공급량이 4만 8184가구로 전망됐으나 3월에는 예상치가 1471가구 줄었다.
빈 땅이 없어 공공 분양이 어려운 서울에서 정비사업은 분양 물량 80~90%를 책임지는 핵심 공급원이다. 부동산시장 분석업체인 부동산인포에 따르면 지난해 서울에서 민간 분양된 38개 단지 중 29개가 정비사업지였다. 총 분양 가구 2만 6228가구 중 85.5%인 2만 2426가구가 정비사업에서 나왔다. 사업별로 △재건축 1만 2398가구 △재개발 9772가구 △가로주택 256가구다.
하지만 정비사업 지연 여파는 벌써 나타나고 있다. 올해 1~4월 사이 서울에서 분양한 단지는 2곳에 그쳐 지난해 9곳(소규모 재건축 포함) 대비 급감했다. 부동산인포 관계자는 “서울 아파트 분양이 줄어든 이유는 재건축, 재개발 등 정비사업이 여러 가지 이유로 지연되며 분양이 늦어졌기 때문”이라고 설명했다.
문제는 앞으로 이러한 현상이 장기화할 수 있다는 점이다. 재개발·재건축 등 정비사업 추진 지역 자체는 많지만 당장 공급에 숨통을 틔워줄 정비사업은 많지 않기 때문이다. 착공 직전 단계인 관리처분계획 인가를 통과한 64개 사업지 중 20개는 아직 이주가 끝나지 않았거나 시작조차 못 했다.
공사비 갈등에 공사가 멈추거나 소송 등으로 준공 시기가 지연되는 사례가 속출하는 점도 우려를 키우는 요인이다. 지난해부터 입주를 코앞에 두고 신반포4지구 재건축, 대조1구역·미아3구역·안암2구역·역촌 1구역 재개발, 이촌동 현대아파트 리모델링 사업에서 공사비 분쟁이 벌어졌고, 서울시와 관할 구청 중재에 사업이 이어졌다. 현재 천호1구역, 노량진6구역 등에서도 갈등을 겪고 있다.
서울시가 2021년 도입한 신속통합기획(신통기획)도 정비 사업 추진에 큰 영향을 미치지 못하고 있다. 신통기획은 서울시가 정비계획 수립단계에서 가이드라인을 제시해 정비구역 지정기간을 5년에서 2년으로 줄여주는 제도다. 정비구역 지정기간 단축 효과는 있지만 앞으로 준공까지 최소 8~10년은 더 걸리고 신통기획 찬반 갈등도 심각해 당장 공급 확대에 도움이 되지 못한다.
이에 따라 진전을 보이는 정비사업을 찾기 어려워지면서 공급 부족이 장기화하는 것 아니냐는 우려가 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “과거에는 2~3억 원을 내면 주택형을 넓혀 갔지만 지금은 같은 주택형이여도 5~7억 원을 분담금으로 내야 할 정도로 공사비가 올랐다”며 “공사비 인상, 수익성 문제 때문에 정비사업을 통한 주택 공급 확대는 장기적으로 어려움을 겪을 것”이라고 말했다.
