서울 아파트 거래량이 대출 규제를 전후해 70%가량 줄었다. 관망세가 짙어졌지만 서울 강남권 일부 단지에서는 직전 거래보다 가격이 오른 신고가 거래가 이어지고 있다. 강남권에선 매수 심리도 2주째 상승하며 대출 규제 효과가 다한 게 아니냐는 분위기도 감지된다.
12일 서울부동산정보광장 집계를 보면 서울 아파트 거래량은 지난 6월 기준 1만1981건을 기록했다. 올해 들어 월 기준 가장 많은 수치다. 반면 7월 거래량은 3654건으로 70% 감소했다. 7월 거래 신고는 이달 말까지라 기간이 남았으나 대출 규제로 관망세가 심화했던 터라 신고 건수가 크게 늘어나지는 않을 것으로 보인다.
강남권 매수심리 반등 조짐
이재명 정부 출범을 전후해 매수 수요가 몰렸던 6월 초와 비교하면 서울 아파트 매물은 10% 가까이 줄었다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 매매 매물은 6월6일 기준 8만2307개에서 지난 6일 기준으로 7만5187개로 감소했다.
6·27 대출 규제를 시행한 지 6주 정도 지나면서 서울 아파트 매매가는 일부 지역을 중심으로 오름세가 반등하는 모양새다. KB부동산에 따르면 8월 첫 주 기준 매매가 변동률은 한 주 전보다 0.11% 올랐다. 28주 연속 상승세다. 송파구(0.31%), 동작구(0.24%), 강남구(0.23%), 서초구(0.19%), 용산구(0.17%) 순으로 상승률이 높았다. 부동산원이 발표한 '전국 주간 아파트 가격 동향'에서 8월 첫 주(4일 기준) 서울 아파트 매매가는 0.14% 올라 전주(0.12%)보다 오름폭이 확대됐다.
강남 권역 매수 심리는 조금씩 살아나는 분위기다. 부동산 심리를 나타내는 지표인 서울 매수우위지수는 강남 11개구의 경우 8월 첫 주 기준 56.8을 기록하며 전주 대비 0.9포인트 올랐다. 2주 연속 소폭 상승세를 나타냈다. 반면 강북 14개구는 42.7로 지난주보다 2.8포인트 하락했다.
강남3구에서는 초유의 대출 규제에도 불구하고 신고가 거래가 꾸준히 나온다. 재건축 단지인 잠실주공5단지 76㎡은 지난달 11일 41억7700만원에 거래되며 최고가를 갈아치웠다. 전용 82㎡도 45억2500만원에 손바뀜하며 신고가를 기록했다. 래미안 대치팰리스는 지난달 14일 전용 151㎡가 직전 거래 대비 1억5000만원 비싼 63억원에 거래됐다.
잠실 래미안아이파크 74㎡ 분양권은 직전 최고가 대비 2억1800만원 오른 31억원에 팔렸다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "대출규제에 적응한 것으로 접근하기보다는 토지거래허가구역은 실입주를 해야 하는 문제가 있어 대출규제 민감도가 떨어진 일부 지역에 한해, 매물이 적어 매도 우위인 시장에서 나타나는 현상이라고 봐야 한다"고 분석했다.
전·월세 불안, 금리, 공급대책…변수 산적
전·월세 가격이 치솟을 경우 매수 수요에 다시 불을 지필 수 있다는 전망도 나온다. 함영진 랩장은 "가을 이사철 전·월세 가격 변동률에 따라 매수 수요로 이전될 가능성도 있다"며 "대출 규제와 금리인하 지연, 정부의 공급대책 실효성, 미국 금리 인하 등이 변수"라고 말했다.
최근 4년간 공급 선행지표로 불리는 인허가, 착공, 준공 물량 감소가 누적된 점도 수요자를 불안하게 만드는 요소다. 주택산업엽구원에 따르면 예년 평균 대비 최근 4년간 누적된 공급 부족 물량은 수도권 기준 29만8000가구, 서울은 6만8000가구로 추산된다. 서울 민영주택 인허가 물량은 올해 기준 2만7000가구로 전년 대비 6000가구 감소, 착공 물량은 3만4000가구로 전년 대비 1만1000가구 증가한 3만4000가구로 집계됐다.
전문가들은 강남3구 등은 선호도가 높아 여전히 매도 우위인 시장인 만큼 '똘똘한 한 채' 현상이 지속되면서 상승세가 이어질 가능성이 높다고 본다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 "핵심단지는 여전히 매도자가 우위를 점하고 있고 현금 보유량이 많은 수요자에게는 오히려 매수 기회가 되기도 한다"며 "신고가가 계속 나오고 있다는 것은 지금 시장이 대출 규제만으로 꺼뜨릴 수 있는 분위기는 아니라고 봐야 한다"고 말했다.
양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "6·27 대출 규제와 비슷한 대책이 과거 나왔을 때 6개월가량 효과가 지속되다가 다시 반등했는데 이번에는 조금 더 빨리 회복하는 것으로 보인다"며 "과거보다 공급이 부족하고 현금 자산가가 많아지면서 주요 지역에서 상승세가 나타나는 것으로 매물 품귀로 호가가 시세가 되는 현상이 강해진 것"이라고 설명했다.
