초고가 아파트의 대표 주자인 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리 전용면적 84.95㎡는 지난달 7일 60억원에 팔린 것으로 거래 신고가 됐다.
이 주택형에서는 역대 최고가이며 직전 6월 13일 거래가격 59억원보다 1억원 높은 금액이다.
주택담보대출을 6억원을 제한한 '6·27 대책' 이후 불과 열흘도 안 돼 이 주택형 최고가에 거래가 이뤄진 셈이다.
초강력 대출 규제의 약발이 다한 것일까.
◇ 토허구역 거래 허가에 15일…약정부터 계약까지 3주 이상 시차 생겨
오세훈 서울시장은 연초 강남·송파 일대 토지거래허가구역을 풀었다가 아파트값이 크게 오르자 한 달여만인 지난 3월 24일 강남·서초·송파구와 용산구 등 4개 구의 아파트 전체를 토지거래허가구역으로 확대 지정했다.
이들 4개 구를 포함해 토허구역에서 아파트를 매수하려면 실거주를 전제로 구청의 허가를 받아야 하는 데 이때 소요되는 기간이 15일이다.
토허구역내 주택 매수자들은 미리 거래 약정을 맺은 뒤 구청에 허가 신청을 하고, 허가가 떨어진 뒤에 정식 계약서를 쓴다.
거래가 불허될 가능성도 있기 때문에 구청의 토지거래 허가증이 발급되기 전까지는 정식 계약을 하지 못한다.
이 때문에 자동으로 거래 약정일로부터 계약까지 최소 보름 이상의 시차가 생긴다.
허가 이후 계약서 작성 기한은 따로 없지만 허가일로부터 4개월 이내에 잔금 납부와 입주가 이행돼야 하는 만큼 매수, 매도자가 이 기간을 역산해 계약일을 잡는 게 보통이다.
송파구 잠실동의 한 공인중개사는 "거래 주체 사정에 따라 다르지만 대체로 허가가 떨어지고 일주일∼열흘 내에 정식 계약을 많이 하는 편"이라며 "최초 약정일로부터 정식 계약일까지 시차는 최소 3주, 거래 신고까지는 통상 한 달 정도 걸린다고 보면 된다"고 말했다.
이러한 시차는 약정일과 계약일이 다른 결과로 이어지면서 시장에 혼란을 주고 있다.
고가주택이 몰린 강남 3구와 용산구에서는 6·27 대책 시행 후에도 한동안 신고가 거래가 줄을 이었다.
반포 래미안원베일리 전용 116.95㎡는 올해 초 67억원에 팔린 뒤 거래가 전혀 없다가 7월 2일에 23층이 92억원에 팔린 것으로 신고됐다. 직전 거래가보다 무려 25억원이나 높은 역대 최고가다.
이후 7월 15일에 8층 저층은 81억원, 19일에는 33층이 91억원에 계약이 됐다.
송파구 잠실 일대도 마찬가지다. 잠실 리센츠 전용 59㎡는 대출 규제가 시행된 7월 2일 30억원에 계약됐다. 대출 규제 전인 6월 24일 거래가(27억9천만원)보다 2억원 이상 높은 금액이다.
전용 84㎡는 7월 11일 33억원에 계약서를 썼고, 14일에는 역대 최고가인 34억4천만원에 계약됐다.
언뜻 보면 대출 규제의 약발이 먹히지 않고 신고가 거래가 줄을 잇는 것처럼 보인다.
그러나 이는 토허제의 '거래 약정-허가-계약'까지 걸리는 시차 때문에 발생하는 착시다.
서초구 반포동의 한 중개사무소 대표는 "7월 초중반에 계약됐다고 신고된 것들의 대부분은 대출 규제 전에 약정을 맺고, 거래 허가를 받느라 실제 계약이 늦게 이뤄진 것들이 대부분"이라며 "대출 규제 후에는 매수 문의도, 거래도 거의 없다"고 말했다.
실제 연합뉴스가 대출 규제 시행 이후 이달 20일까지 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 서울 아파트 거래 내역을 분석해봤다.
그 결과 강남 3구와 용산구 4개 구의 거래 1천95건(계약해제·공공기관 매수 제외) 가운데 토지거래허가 시차가 있었을 것으로 예상되는 6월 28일부터 7월 20일까지의 계약이 총 888건으로 조사 기간 전체 거래의 81.1%에 달했다.
이는 여의도·목동 등 일부 토허구역이 포함돼 있지만 구 전체가 토허구역은 아닌 나머지 21개 구(4천133건)의 동일 기간 계약 비중이 61.4%(2천537건)인 것과 비교해 20%포인트가량 높은 수치다.
토허구역 중 송파구는 대출 규제 후 지난달 20일까지 계약 비중의 전체의 87%에 달해 가장 높았고, 강남구 80%, 용산구 78.3%, 서초구는 74.3%를 각각 차지했다.
그러나 이들 4개 구의 거래는 7월 21일 이후 급감해 지난 20일까지 신고된 물량이 전체의 18.9%에 불과하다.
7월 하순과 8월 계약분은 아직 신고 기한이 남아 있어 점차 절대 거래 비중은 이보다 높아지겠지만, 동 기간 내 나머지 21개 구의 거래 비중이 38.6%로 40%에 육박하는 것을 감안하면 대출 규제 이후 상대적으로 강남·용산의 고가 아파트 거래가 크게 위축됐음을 알 수 있다.
강남구 압구정동의 한 공인중개사는 "재건축 호재로 매수가 활발했는데 대출 규제 이후 타지에서 집을 팔고 갈아타기 형태로 넘어오려는 수요들이 많이 줄었다"며 "매수 문의가 크게 줄었고, 상승 거래 사례도 없다"고 말했다.
◇ 토허제 시차, 통계 불신 논란 초래…"나무 말고 숲을 봐야"
문제는 이러한 시차가 거래량은 물론 아파트값 통계에도 영향을 준다는 점이다.
한국부동산원은 주간 아파트값 변동을 조사하면서 중개업소가 입력한 호가 외에 실제 계약된 실거래가를 반영하고 최종적으로 부동산원 조사자의 판단에 따라 적정가를 결정한다.
이 때 조사 시점에 파악되지 않은 계약은 실거래가 신고가 이뤄진 뒤 뒤늦게 시세에 반영되기도 한다. 실거래가 신고 기간은 30일로 계약 후 이론상 최장 30일의 시차가 생길 수도 있는 셈이다.
최근 한국부동산원이 발표한 서울 아파트값 주간 변동률은 6월 23일 조사에서 0.43% 올랐으나 6·27 대출 규제 직후인 30일 조사에선 0.40%, 7월 7일 조사에선 0.29%로 줄어드는 등 상승폭이 5주 연속 둔화했다.
그러다 이달 4일 조사에서 0.14%로 오름폭이 커졌고, 이후 11일 조사에선 0.10%로 상승폭이 다시 줄었다.
시장에선 이를 두고 "대출 규제의 약발이 끝난 게 아니냐", "추가 규제가 필요하다"는 등의 우려가 나오다가 오름폭이 다시 둔화하자 "갈짓자 통계, 못믿을 통계"라는 비판이 나왔다.
또다른 시세 조사기관인 KB국민은행 조사에선 서울 아파트값이 대출 규제 이후 6주 연속 둔화하다 지난주 조사에서 상승폭이 소폭 확대(0.11%→0.13%)되는 등 조사 기관마다 결과가 다르다.
전문가들은 실제로 최근 2주간 가격 상승폭이 커졌다가 줄었다기보다는 이러한 토허구역 내에서 뒤늦게 신고된 고가 거래가 통계에 영향을 미쳤을 가능성이 있다고 본다.
특히 지금처럼 거래량이 많지 않을 때는 몇 건의 거래가 시세에 영향을 준다.
대출 규제 후 거래가 줄었지만, 일부 급매물을 제외하곤 집주인들이 호가를 낮추지 않으면서 동호수가 좋거나 특수한 물건이 거래될 때는 직전 거래가 보다 높게 팔리는 경우가 있다.
문재인 정부의 주택 통계조작 논란은 당시 중개업소 호가 위주의 시세 조사 방식이 시장을 교란할 수 있다고 보고, 시장에서 '실제 거래 가능한 금액'을 시세로 반영하겠다며 조사 방식을 바꾸면서 비롯됐다.
당시에는 집주인 호가 위주의 높은 금액은 '거래 가능한 금액'이 아니라고 보고, 이보다 낮은 금액으로 시세를 산정한 것이다. 이후 부동산원은 실거래가를 주간 통계에 적극 반영하고 있다.
전문가들은 주간 변동률의 등락에 일희일비하지 말고 추세를 지켜봐야 한다고 말한다. '나무'가 아닌 '숲'을 보라는 것이다.
진미윤 명지대 부동산대학원 교수는 "주간 아파트값 통계는 통계 자체의 적정성 논란은 차치하더라도 각자 조사 방식이 다르고 중개업소와 조사자의 주관도 개입되기 때문에 기관마다 변동률이 다를 수밖에 없다"며 "주간 변동률 등락에 민감하게 반응할 것이 아니라 중장기 추세로 통계를 읽어야 한다"고 말했다.
현재 서울 아파트 시장은 여름 휴가철 이후 싼 급매물 위주로 거래가 이뤄지는 분위기다.
재건축을 추진 중인 서울 강남구 압구정 현대아파트는 이달 들어 직전 최고가 대비 3억∼5억원 이상 싼 가격에 매매 약정이 2∼3건 이뤄졌다는 게 현지 중개업소의 설명이다.
송파구 잠실 리센츠는 전용 27.68㎡는 최근 2건이 직전 거래가보다 5천∼9천만원 싼 가격에 거래가 성사됐다.
토지거래허가구역이 아닌 비강남권에서도 시세보다 싼 급매 위주로 거래가 된다.
마포구 아현동의 한 중개사무소 대표는 "이달 들어 마포래미안푸르지오 소형이 시세보다 1억원 낮은 금액에 팔렸는데 그렇다고 아직 집주인이 호가를 낮추는 분위기는 아니다"라며 "집주인들의 버티기가 얼마나 지속될 지는 조만간 발표될 공급 대책이나 공시가격·보유세 변화 등 추가 대책을 지켜봐야 할 것 같다"고 말했다.
