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외국인에 관대한 부동산 제도에 칼 빼든 정부…역차별 논란 잦아들 듯


정부가 21일 수도권(서울·경기·인천) 주요 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표하면서 부동산 규제로 내국인이 역차별받는다는 논란이 상당 부분 해소될 것으로 전망된다. 국토교통부는 이날 국세청·금융정보분석원(FIU)과 합동으로 서울시 전역, 경기도 23개 시·군, 인천 7개 구를 외국인 토허구역으로 지정하는 내용의 대책을 발표했다. 외국인이 이들 지역 내 토지 면적 6㎡ 이상의 주택(단독·다가구·연립·다세대주택 및 아파트)을 매수하려면 관할 지방자치단체로부터 허가받아야 하고, 허가받은 외국인은 허가일로부터 4개월 이내 입주 및 2년 실거주를 해야 한다. 이에 따라 그동안 규제 사각지대였던 외국인들의 투기 수요 유입과 시장 교란 행위가 일정 부분 차단될 것으로 기대된다. ◇ 2022년부터 외국인 주택거래 年 26% 이상 증가세 국토부에 따르면 수도권의 외국인 주택 거래는 2022년 4천568건, 2023년 6천363건, 지난해 7천296건으로 2022년 이래 연평균 약 26%의 증가율을 보였다. 올해 들어서도 지난달까지 4천431건으로 집계돼 3년 연속 증가세를 이어갈 것으로 관측됐다. 서울시의 경우 지난 3월 19일 강남권 3구(강남·서초·송파구)와 용산구의 아파트가 토허구역으로 지정된 이후 해당 지역 외국인 주택 거래는 감소세를 나타냈다. 그러나 서울시 전체적으로는 지난 5월 107건, 6월 124건, 7월 135건 등으로 다시 외국인 주택 거래량이 증가하는 양상을 보인다. 아울러 수도권에서 위탁관리지정 주택 거래도 지난해 295건에 달했다. 국내에 거소·주소를 두지 않는 비거주 외국인은 국내 주택을 매입하는 경우 위탁관리인을 지정해 신고해야 한다. 국토부 박준형 토지정책관은 "외국인의 수도권 주택 거래는 경기 62%, 인천 20%, 서울 18%로 경기·인천의 거래량도 상당하다"며 "위탁관리인 지정 주택 거래는 실거주 목적이 아닌 주택 매입으로, 투기 목적 거래일 가능성이 크다"고 설명했다. 또 국토부는 외국인 주택 거래에서 현금 조달 비율이 높은 고가주택 거래와 미성년자 거래 등 투기의 가능성이 높은 거래도 다수 포착했다. 외국인이 전액 현금으로 각각 서울 용산구와 서초구에 180억원, 73억원의 아파트를 매입한 사례 등이 대표적이다. 박 정책관은 "외국인이 거래액의 대부분을 현금으로 충당하면서 기존의 최고가를 갱신하는 계약을 체결하는 사례들이 다수 발견됐다"면서 "이런 거래들은 해외 자금을 조달해서 국내에 집값을 끌어올리는 것으로 의심된다"고 분석했다. ◇ 6·27대책으로 커진 내국인 역차별 논란 해소될 듯 정부가 이날 수도권 대부분을 외국인 토허구역으로 지정한 것은 초강력 부동산 금융 규제로 꼽히는 6·27대책 이후 내국인에 대한 역차별 논란이 더욱 커졌기 때문이다. 다주택자 중과세 등 여러 규제를 받는 내국인과 달리, 외국인은 이런 장벽 없이 국내 부동산을 취득하고 있다는 문제 제기는 이전부터 꾸준히 제기돼왔다. 그러나 수도권 주택담보대출 한도를 6억원 이내로 제한한 6·27 대책 이후 역차별 논란은 더욱 커졌다. 6·27 대책으로 수도권의 주택 거래가 급감했지만, 외국인은 규제 대상에서 빠져 외려 거래가 늘었기 때문이다. 외국인은 자국의 금융기관에서 대출받을 때 주택담보대출 비율(LTV), 총부채원리금 상환 비율(DSR) 등을 적용받지 않는다. 6·27대책에서 정한 한도 6억원 역시 적용받지 않았다. 또 외국인의 경우 해외 부동산 소유 여부를 알 수 없어 다주택자에게 부과하는 취득세·양도소득세 중과도 피할 수 있다. 투기과열지구나 토허구역으로 지정되지 않은 지역에서는 주택담보대출에 따른 실거주 의무도 지지 않는다. 그러나 이날 정부의 대책 발표로 외국인 투기 수요 유입과 시장 교란 행위가 대부분 차단될 것으로 전문가들은 예측했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "토지거래허가구역 지정으로 실거주 의무 2년을 채워야 하고, 자금 출처 조사 등에서도 세부적으로 허가를 받아야 한다"며 "투기 수요를 상당 부분 방지하고, 부동산 가격 안정에도 일정 부분 도움을 줄 수 있을 것"이라고 분석했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "대출이나 세제 측면에서 내국인에 비해 주택 매입 허들이 낮았던 외국인 주택 구매에 대한 형평을 맞춘 조치"라면서 "국제 통상 차원의 논란이 발생할 우려는 없을 것이라고 본다"고 말했다. 출처 : 연합뉴스 [기사보기] 등록일 : 2025-08-22

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