서울 아파트값 상승폭이 둔화하면서도 한켠에선 신고가가 연이어 기록되는 등 주택시장은 다시한번 변곡점을 맞고 있다. 전문가들은 전세대출 규제 여부 등 추가 부동산 대책에 따라 흐름이 달라질 수 있을 것으로 내다보면서도 선호지역의 경우 주택 공급이 적어 구조적으로 하락전환을 기대하기에는 어려울 것이란 진단을 내리고 있다.
2일 업계에 따르면 서울 아파트값은 8월 마지막주(지난달 25일 기준) 0.08% 상승했다. 전 주에 0.09% 오른 것을 고려하면 상승 폭이 0.01%포인트(p) 축소된 것이다.
6·27대책 발표 전 한 주 새 0.43% 상승했던 서울 아파트값은 지난 7월 첫 주 0.29% 오르면서 상승 폭이 0.1% 이상 줄었다가 이후 상승 폭이 0.04%p, 0.01%p 수준으로 점차 줄었다. 8월 1주(지난달 4일 기준)에는 0.14% 오르면서 전 주(0.12%)대비 상승 폭이 확대되기도 했다.
집값 상승세를 이끈 서울 선호 지역에서는 신고가가 터져나오고 있다. 서울 강남구 도곡동의 ''도곡렉슬'' 아파트 전용면적 114㎡는 지난달 23일 45억원(21층)에 매매 계약이 체결되며 신고가를 기록했다. 지난 5월 같은 주택형이 41억5000만원(14층)에 거래된 것을 고려하면 3억원 이상 높아진 가격이다. 성동구 ''서울숲아이파크리버포레1차'' 전용 59㎡는 지난 14일 28억5000만원(18층)에 신고가를 다시 썼다.
이에 강력한 대출 규제를 담은 6·27대책의 효과가 떨어지는 아니냐는 지적이 나오기도 한다. 애초 전문가들은 대책의 효과가 3~6개월 가량 지속될 것으로 예상한 바 있으나, 벌써부터 대책의 효과가 희석되는 양상을 보이고 있다는 것이다. ''현금 부자''를 중심으로 선호지역의 주택 거래가 이어지고 있기 때문이란 진단이다.
시장의 주요 변수는 정부가 준비 중인 주택 공급 대책이 꼽힌다. 공급 대책과 함께 전세대출 축소 방안 등이 추가로 담긴다면 주택시장이 다시 변곡점을 맞을 수 있기 때문이다.
김인만 김인만부동산경제연구소장은 "6·27대책 이후 주택시장이 서서히 적응을 해나가면서 서울 아파트값 상승폭 둔화의 속도가 느려지고 있으며 정부의 추가 주택 공급의 대책에 따라 시장의 분위기가 또 달라질 수 있다"고 진단했다.
김 소장은 "전세대출 규제가 주택 공급 대책에 포함된다면 9월 시장의 분위기는 혼란스러울 수 있으며, 서울 집값의 향배는 추석 이후에나 가닥을 잡을 것으로 보인다"면서 "2020년처럼 전체적인 상승장이 아니라 시장의 양극화가 뚜렷해져 한강벨트 지역 등 선호지역을 중심으로만 집값이 오르고 있어 당분간 수도권 외곽지역까지 집값 상승세가 번지지 않을 것"이라고 내다봤다.
이억원 금융위원장 후보자는 추가 대출 규제 방안을 언급했다. 국회 정무위원회 소속 추경호 국민의힘 의원실에 제출한 인사청문 서면답변을 통해 "6·27대책은 단기적으로 매우 효과적"이라며 "대출규제만으로는 정책 효과가 제한될 수 있다는 의견도 상당수 있는 만큼 임명시 각별한 관심을 갖고 추진하겠다"고 밝혔다.
그러면서 "총부채원리금상환비율(DSR) 적용 대상 확대는 그간 정부에서 일관되게 밝혀온 것"이라며 "전세대출, 신생아특례대출 등 정책대출에 대한 DSR 적용의 시기와 내용 등은 아직 확정되지 않았다. 주택시장과 가계대출 동향을 봐가며 필요시 준비된 방안을 즉각 시행하겠다"고 답했다.
6·27대책 시행 전부터 이미 서울 아파트 거주자의 평균 주택담보대출 평균액은 3억원 선으로 애초에 대책의 효과가 크지 않다는 지적도 있는만큼 이 후보자의 발언은 힘을 얻는다.
부동산R114 분석에 따르면 서울 지역 아파트 평균 주담대 약정액은 지난 5월 말 기준 2억9557만원이었다. 강남구 아파트의 대출 평균이 4억8362만원으로 25개 자치구 중 가장 높았지만 역시 대출 규제 기준 선인 6억원에는 미치지 못했다. 서초구와 용산구도 4억6541만원, 4억1038만원 수준이었다.
그럼에도 전문가들은 서울 주택 수요는 여전한데 주택 공급의 한계는 분명하기 때문에 아파트값 상승세가 또다시 부각될 수 있다고 진단한다.
아파트 값은 꾸준히 상승 중이다. KB부동산에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격이 지난 7월 처음으로 14억원을 돌파했다. 지난 4월 처음으로 13억원을 돌파한 이후 3개월 만에 전체적으로 1억원 높아진 셈이다.
이런 가운데 올해 하반기 서울의 공동주택 입주 물량은 1만8982가구에 그친다. 내년은 한 해 동안 2만8885가구, 내후년에는 1만417가구만 예정돼 있다. 입주물량이 갈수록 줄어들 수밖에 없는 환경이라는 얘기다.
노희순 주택산업연구원 연구위원은 "6·27대책으로 일시적으로 집값 상승세를 눌러놓은 상태에서 그 효과는 계속되고 있다고 판단하지만 주택공급 측면을 감안한다면 강남권 등 최상급지를 중심으로 수요가 몰릴 수 있다"며 "아파트값 상승세가 다시 확대될 여지도 있다"고 말했다.
소비자들의 움직임도 노 연구위원의 언급과 비슷한 맥락을 보이고 있다. 한국은행이 발표한 ''2025년 8월 소비자동향조사 결과''에 따르면 주택가격전망 소비자동향지수CSI는 지난달 111로 기준값 100보다 높다. 6·27 대책 이후 큰 폭(11포인트)으로 하락했지만 한 달 만에 상승세로 돌아섰다. 주택가격전망지수는 현재와 비교한 1년 후 전망을 뜻한다. 이 지수가 100을 웃돌면 집값 상승을 예상하는 소비자 비중이 하락을 예상하는 소비자보다 더 많다는 의미다.
