올해 들어 지난달까지 전국 주택 월세 거래량이 사상 처음으로 120만건을 돌파했다. 임대차 계약 열 건 중 여섯 건은 전세가 아닌 월세로 계약을 맺었다. 시장에선 앞으로 이같은 ‘전세의 월세화’가 가속화될 것으로 보고 있다. 이재명 정부가 ‘9·7 부동산 대책’에서 전세 대출을 조이면서 목돈 마련이 어려워진 세입자가 늘어날 것으로 예상되기 때문이다. 보증금이 적은 월세로 임대 계약을 변경하는 이가 늘면서 월세 오름세도 나타날 것으로 전망된다.
10일 대법원 등기정보광장에 따르면 올해 1~8월 확정일자를 받은 전국 주택 임대차 계약 가운데 월세를 낀 계약은 120만952건으로 집계됐다. 전년 동기(95만3956건)와 비교해 25.8%(24만6996건) 증가했다. 같은 기간 전국 월세 거래는 2020년 59만1619건에서 2021년 62만2203건으로 오름세를 이어가다 2022년 96만2975만건으로 껑충 뛰었다. 이후 2023년 95만8636건, 2024년 95만3956건으로 지난 3년간 비슷한 수준을 유지하다가 올 들어 25.8% 급증하며 120만건을 넘겼다.
전체 임대차 거래에서 월세 낀 계약을 차지하는 비율도 8월 누적으로 62.4%를 기록했다. 2014년 통계 집계 이래 사상 최고치다. 57.7%를 기록한 작년(60.3%)보다 4.1% 올랐다. 2014년에서 2020년까지 월세 거래 비율은 줄곧 40% 전후에 머물다 임대차 2법(계약갱신청구권, 전·월세상한제)이 적용되고 전세 사기가 성행하면서 2022년 51%로 뛰었다. 올해는 처음으로 60%를 돌파했다.
월세 거래 비율이 높아지는 건 아파트 공급 부족, 전셋값 상승, 대출 규제 강화 등이 맞물리면서다. 정부가 지난 7일 발표한 부동산 대책으로 월세화 속도는 더 빨라질 것으로 관측된다. 이번 대책으로 1주택자의 수도권·규제지역 보증기관 전세대출 한도는 최대 3억원에서 2억원으로 1억원가량 일괄 축소됐다. 기존엔 서울보증보험(SGI)에서 3억원, 주택금융공사(HF)에서 2억2000만원, 주택도시보증공사(HUG)에서 2억원을 받을 수 있었는데 이를 2억원으로 낮춘 것이다. 다주택자 대출은 아예 막혔다.
정부는 앞서 6·27 규제에서도 전세퇴거자금 대출 한도를 1억원으로 제한하고, 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지했다. 이는 집주인 입장에서도 부담으로 작용해 전세 매물 감소로 이어진다. 부동산 정보업체 아실에 따르면 10일 기준 서울 전세 매물은 2만3164건으로 전년 동기(2만7814건) 16.7% 줄어든 데 비해 월세는 1만9519건으로 같은 기간 25.5% 증가했다.
세입자 입장에서도 집주인이 전세 보증금을 올릴 경우 반환에 대한 확신이 줄어 월세를 선택할 가능성이 높다. 전문가들은 집주인과 세입자 모두 전세보다 월세를 선호하면서 전국 임대차 시장에서 월세 비중이 늘어날 것으로 관측한다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “정부의 부동산 대책을 비롯한 기조 자체가 전세에서 월세로 바뀌고 있는 상황”이라며 “전셋값 상승, 전세 사기 확산, 대출 규제 등 임대차 시장의 구조가 변하면서 월세화 현상이 가속화될 것으로 보인다”고 말했다.
이어 김 수석전문위원은 “현 정부는 전세를 일종의 ‘양날의 검’으로 보고 있다”며 “기존엔 주거를 안정적으로 유지할 수 있다는 장점이 있었지만, 이마저 일부 월세로 전환되면서 이점이 사라져 집값을 올리는 지렛대 역할만 남았다고 판단해 정책 방향성을 월세화로 가져가고 있다”고 강조했다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 자문위원도 “이번 9·7 부동산 대책으로 정부의 의도가 명확하게 드러나면서 전세의 월세화 현상이 가속화될 것”이라며 “정부는 전세 제도 장점보다 위험이 더 크다고 판단해 전세 대출 자금을 옥죄고 있다”고 말했다.
이어 “정부는 전세에서 월세로 전환하거나, 공공 임대 물량을 공급할 테니 ‘전세에 살지 말고 정부의 공공물량을 기다려라’는 의도를 내비치고 있다”며 “이에 따라 장기적으로 전세 물량과 수요가 모두 줄어들면서 월세 비중이 높아질 가능성이 높다”고 분석했다.
